O Contrato para temporada

O CONTRATO PARA TEMPORADA

Tirar um tempo para relaxar é fundamental — e algumas pessoas não abrem mão dessa necessidade que aquece o setor imobiliário. De acordo com a Revista Exame, cresce o número de hospedagens de temporada no Brasil para atender a uma quantidade cada vez maior de turistas. Nem precisamos dizer sobre as vantagens do aluguel de temporada e do quanto esse tipo de negócio torna suas férias mais agradáveis e proveitosas.

Um contrato de locação por temporada é uma relação bilateral onde uma das partes cede temporariamente o uso de um imóvel, mediante pagamento da segunda parte. Ou seja, um acordo de aluguel estabelecido por determinado período de tempo, que, geralmente, abrange uma época específica do ano. Por se tratar de um contrato autêntico e com legalidade jurídica, ele deve seguir uma série de determinações oficiais. Dessa forma, pode ter reconhecimento judicial e comprovar o procedimento de aluguel firmado entre proprietário e hóspede. No entanto, ao contrário de um contrato de locação convencional, o aluguel por temporada possui algumas cláusulas específicas, como: Valor das diárias, e não valor de pagamento mensal; descrição dos itens incluídos no aluguel do imóvel; Número de pessoas que irão alugar o imóvel; Período de início e fim da locação, com indicações para desocupação. Assim, o contrato de locação por temporada inclui, principalmente, informações sobre prazo de saída dos hóspedes, bem como a descrição de outros elementos importantes.

É comum que esse tipo de negócio ocorra em períodos como feriados ou durante o verão, por conta do turismo. Entretanto, o contrato pode ser firmado a qualquer momento, desde que seja temporário e defina o aluguel por apenas um período de tempo.

Esse modelo contratual, já previsto na Lei do Inquilinato, permite a locação de uma residência de forma temporária e para fins específicos, dentre eles a prática de lazer, como as férias, mas também para aqueles que estão com a casa em obras, em viagem de trabalho, fazendo tratamento de saúde, enfim – não sendo limitado, portanto, apenas ao período de temporada do verão, apesar desse motivo ser o mais comum. Assim, essa modalidade contratual é específica para “fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo”, como bem determina o art. 48 da Lei nº 8.245/91.

Dessa maneira, o Contrato para Temporada se torna uma opção de extrema vantagem para o proprietário que não quer manter seu imóvel descuidado ou de portas fechadas por muito tempo, justamente porque essa locação pode ser estipulada apenas por um prazo máximo de 90 dias, reforçando seu caráter evidentemente temporário. Destaca-se, porém, que o prazo da locação é algo a ser observado com extrema atenção, visto que, caso o locatário permaneça no imóvel após o encerramento do período ajustado, o locador tem apenas 30 dias para se opor e ingressar com ação de despejo, caso contrário o contrato será prorrogado por tempo indeterminado, distanciando-se de seu propósito original.

Descaracterizada a locação para temporada, o contrato passará a obedecer às regras do Contrato de Locação Residencial. Assim, a não ser que sobrevenha mútuo acordo, prática de infração legal ou contratual, falta de pagamento do aluguel e demais encargos, ou alguma das hipóteses elencadas no art. 47 da Lei do Inquilinato, o contrato só poderá ser denunciado após 30 meses de duração, contados do seu início. É de extrema importância, portanto, estar alerta quanto aos prazos contratuais e às causas pelas quais o locatário deseja alugar o seu imóvel, visto que o término do fato motivador da locação, como o lazer, tratamento médico, estudos, etc, também pode ser motivo para a rescisão do instrumento.

Não obstante, o Contrato para Temporada apresenta outros benefícios que compensam cuidado extra, visto que é a única espécie contratual que permite ao proprietário cobrar antecipadamente, e de uma só vez, todos os aluguéis e demais encargos da locação, podendo realizar a cobrança momento da assinatura do contrato ou na entrega das chaves ao locatário. O pagamento antecipado do aluguel só não poderá mais ser exigido de antemão caso haja a prorrogação por tempo indeterminado mencionada anteriormente, sendo mais um motivo para manter-se atento aos prazos estabelecidos para a locação. No entanto, desde que claramente expresso no documento, o locador pode estipular livremente o preço do aluguel e eventual multa em caso de algum descumprimento por parte do locatário, bem como definir a prestação de uma garantia, como a caução, seja em dinheiro ou de bens móveis ou imóveis, fiança ou seguro, tudo para o fim de cobrir demais inadimplementos contratuais que possam advir por parte do locatário.

Além disso, o aluguel para temporada consiste em uma espécie de locação que não exige maiores investimentos por parte do proprietário, visto que o imóvel, para ser alugado por até 3 meses, pode já estar mobiliado ou não – mas que não exime o locador de entregá-lo em boas condições para o uso. Necessário, porém, que na eventualidade do imóvel ser alugado mobiliado, esteja expresso no contrato tanto a descrição quanto a condição de todos os móveis e utensílios que o guarnecem. Ademais, recomenda-se que se faça a vistoria de todo o imóvel antes e depois de uma locação, a fim de verificar quais avarias são de responsabilidade do locador, e quais deverão ser assumidas pelo locatário. Cabe sugerir, inclusive, a lavratura de Ata Notarial de tal vistoria, já que, caso não seja devidamente comprovado que inexistiam eventuais danos ou desgastes no imóvel antes da celebração do contrato, o ônus de os assumir recairá sobre o locador.

Denota-se, assim, que o Contrato para Temporada permanece sendo uma opção fácil, simples e vantajosa para um negócio de curto período de tempo, que visa o aluguel de um imóvel para razões específicas que perdurem por, no máximo, 90 dias, sendo a espécie ideal a se buscar, além dos casos como trabalho, estudo ou saúde, durante a temporada de final de ano.

Vejamos, após preenchido, o contrato de locação deve ser assinado pelas partes contratantes, por duas testemunhas e pelos fiadores, caso seja esta a modalidade de garantia estabelecida. Depois, deve-se encaminhar uma cópia do documento a cada um dos locadores e dos locatários.

O contrato de locação deverá ser acompanhado por documentos originais, sendo eles: O laudo de vistoria do imóvel eles os seguintes: Carteira de identificação de todos (locadores, locatários, testemunhas e, eventualmente, fiadores); CPF de todos os signatários; no caso de pessoa física incapaz, certidão de nascimento ou ato de interdição ou curatela, que comprove serem os signatários pessoas habilitadas a representá-lo; quando as partes fixarem garantia, documento que comprove o tipo de garantia e as condições em que ela foi dada.

Ainda, é bom que estabeleça as regras do imóvel. Saber quais são as normas para o uso do imóvel é um direito do locatário. E o locador tem o dever de revelar essas informações no contrato, em especial quando a propriedade se localiza dentro de um condomínio. Nesses locais, normalmente, há regras de convivência. Por exemplo: orientações para o uso das áreas comuns do condomínio; modo correto de descartar o lixo; permissão ou não de animais nos imóveis e nas ruas do condomínio; horário em que são liberados som alto e festas; autorização para o uso de bebidas alcoólicas nos arredores das residências etc.

Em alguns condomínios, as normas internas exigem que os que desejam usar a piscina da área compartilhada façam exames médicos. Além disso, o locador deve entregar ao síndico uma ficha cadastral de todos os ocupantes da moradia. Nesse documento, podem ser solicitadas as placas dos veículos dos locatários. Ele é entregue ao garagista ou porteiro, para a liberação da entrada desses moradores temporários. Isso garante a segurança no condomínio.

Conheça as garantias do aluguel de temporada. Caso o pagamento não seja antecipado, o locador pode solicitar ao locatário alguma forma de garantia de que ele honrará com o compromisso firmado. Isso pode se dar por meio de seguro-fiança, fiador, caução ou título de capitalização.

O seguro-fiança prevê a contratação de uma apólice de seguros por parte do locatário, sendo o locador o beneficiário. Em geral, o prêmio do seguro equivale a até 3 vezes o valor do aluguel. Segundo a lei, o proprietário do imóvel pode exigir a aquisição desse seguro. Além disso, o período de contratação desse tipo de garantia não pode ultrapassar o do contrato de locação.

O seguro-fiança oferece vantagens também para o locatário. Não será preciso, por exemplo, ter o trabalho e o constrangimento de procurar um fiador. Outro benefício é que ele não necessitará desembolsar um valor alto como o de caução, visto que o seguro é parcelado.

Dependendo do tipo de contrato, alguns itens, como a cobertura de danos físicos ao imóvel, podem estar incluídos. Desse modo, tanto o proprietário como o inquilino podem ficar mais tranquilos em caso de necessidade de algum reparo.

O fiador é uma terceira pessoa, que vai garantir o pagamento do aluguel caso o locatário não cumpra com este compromisso. No entanto, o proprietário pode exigir um novo fiador ou decidir mudar a forma de garantia diante das seguintes situações: falecimento; falência do fiador, declarada por meio judicial; mudança de endereço sem a devida comunicação; alienação dos bens imóveis, entre outras.

A caução, por sua vez, pode ser feita em dinheiro — em geral, o valor equivale a 3 vezes o valor do aluguel. Essa quantia pode ser depositada na conta-corrente ou poupança do proprietário e será ressarcida ao locatário ao fim do período de contrato. Tal proteção é usada quando o inquilino não honra com o valor que foi estabelecido. Outro modo de caução é a disponibilização de um bem do locatário como garantia de um eventual ressarcimento ao locador.

Já o título de capitalização envolve a criação de um fundo de investimento, cujas cotas serão entregues ao locador em caso de inadimplência do locatário. Por outro lado, o inquilino que cumprir todas as suas obrigações poderá receber de volta 100% da quantia do título, corrigida e atualizada. Nesse tipo de garantia, o valor será acordado entre as partes envolvidas no contrato de locação de temporada. Sendo assim, se o aluguel do imóvel ficou no valor de 1.000 reais e a quantia exigida pelo proprietário para fazer o título de capitalização é de 3 vezes o preço do aluguel, o locatário pagará 3.000 reais. Contudo, o inquilino tem alguns benefícios com a contratação desse tipo de serviço, como a não exigência de comprovação de renda e a participação em sorteios de prêmios. Não se esqueça de que o tipo de garantia combinado deve constar no contrato de locação — e não é permitido ao proprietário exigir mais do que uma garantia de pagamento em um mesmo contrato.

Saiba como funciona a multa. O contrato também pode conter o valor da multa a ser paga pelo locatário se houver descumprimento do prazo combinado de aluguel. Aqui, há uma diferença importante em relação à locação comum: caso o locatário não desocupe o imóvel conforme combinado, a lei garante mais agilidade para que o proprietário o recupere, garantindo a desocupação em até 15 dias. No entanto, o locador também pode pagar uma multa se, depois de assinado o contrato de locação, ele desistir do acordo. Caso isso aconteça, o inquilino pode recorrer à justiça para garantir o seu direito de usufruir da residência durante o período que está no contrato.

Faça uma vistoria na propriedade. Independentemente da modalidade de locação definida, a vistoria do imóvel é indispensável. Ela garante tranquilidade tanto para o locador quanto para o locatário. No documento, constam as condições e principais características da propriedade no momento em que se inicia a locação, como forma de evitar conflitos entre as partes na hora da devolução. Entre os itens do imóvel que geralmente constam no documento de vistoria, estão: portas, janelas, paredes, torneiras e móveis. Caso a residência ofereça alguns benefícios extras, como TV, ar-condicionado, geladeira e outros eletrodomésticos, Wi-fi, entre outros, tudo deve estar funcionando corretamente. Na hora da devolução, tais itens devem se encontrar no mesmo estado em que estavam antes da locação. Caso contrário, o proprietário pode cobrar do inquilino um montante pela manutenção.

Algumas estruturas do imóvel têm manutenção sob responsabilidade exclusiva dos proprietários. Ou seja: mesmo em situações de danos durante a locação, nada pode ser cobrado do inquilino. Telhados, pisos e grades de proteção são alguns dos exemplos.

Devido à corrida vida moderna ou à distância entre a cidade onde mora o locatário e a residência de temporada que pretende alugar, muitos recorrem à vistoria online. Devido a isso, estão sendo criados vários aplicativos voltados para tal público. Uma dessas ferramentas virtuais foi apresentada em um artigo do portal G1. Ao falar sobre as vantagens de tal tecnologia, a matéria ressaltou que tanto o cliente como as imobiliárias podem acessar as informações a respeito do imóvel por meio de dispositivos eletrônicos. Os laudos da vistoria são disponibilizados com muita rapidez, logo após a desocupação da residência. No entanto, seja por meio da internet ou de forma física, não se apresse na hora de fazer a vistoria da propriedade que deseja locar. Verifique se todos os pontos listados pelo proprietário estão, realmente, nas condições descritas. Isso é muito importante para evitar dores de cabeça posteriormente.

Extrema 13/12/23.

Milton Biagioni Furquim