Repondo as coisa no devido lugar. Banco execução direta. Financiamento Casa Própria. STF. Constitucionalidade

Repondo as coisas no seu devido lugar. Decisão do STF valida o que já vinha ocorrendo sistematicamente. Nenhuma novidade, então. Retomada do imóvel pelo Banco na seara extrajudicial.

Pois bem.

O Plenário do Supremo Tribunal Federal (STF) validou lei de 1997 - em vigor há 26 anos - que permite que bancos ou instituições financeiras possam retomar um imóvel, em caso de não pagamento das parcelas, sem precisar acionar a Justiça. A decisão foi tomada no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 860631, com repercussão geral (Tema 982).

Por maioria de votos, o Tribunal concluiu que a execução extrajudicial nos contratos com a chamada alienação fiduciária (gn), em que o imóvel fica em nome da instituição financiadora como garantia, prevista na Lei 9.514/1997, não viola os princípios do devido processo legal e da ampla defesa.

Controle judicial

Prevaleceu no julgamento o voto do relator, ministro Luiz Fux, que observou que essa modalidade de execução não afasta o controle judicial porque, caso verifique alguma irregularidade, o devedor pode, a qualquer momento, acionar a Justiça para proteger seus direitos. Fux ressaltou, ainda, que os requisitos do contrato tiveram consentimento expresso das partes contratantes.

Custo do crédito

É bem de ver que a previsão legal diminui o custo do crédito e a demanda a um Poder Judiciário já sobrecarregado.

Direito à moradia

No voto divergente restou exarado que o procedimento de execução extrajudicial, além de afrontar os princípios do devido processo legal e da ampla defesa, não é compatível com a proteção do direito à moradia.

Tese

A tese de repercussão geral fixada foi a seguinte: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal”.

Ministros entenderam ser constitucional a possibilidade de tomada do imóvel transferido a credores como garantia para empréstimo. O Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu que bancos e outros credores podem tomar um imóvel de um devedor transferido a eles como garantia para contratos de financiamento imobiliário, sem passar pelo Judiciário. O assunto é discutido no RE 860.631 (Tema 982).

No Supremo, o relator, Luiz Fux, afirmou que, quando o devedor firma um contrato na modalidade, “manifesta sua vontade de permitir que eventual execução se dê extrajudicialmente, de acordo com os trâmites da Lei 9.514, ressalvada a possibilidade de, a qualquer momento, ajuizar ação” na Justiça.

O modelo, sustentou o ministro, possibilita o acesso a financiamento imobiliário a taxas de juros mais baixas. Além disso, sob uma ótica econômica, a judicialização só é desejável quando o custo dela for inferior aos benefícios que a comunidade experimentaria com o potencial impacto de sua atuação.

“O procedimento [extrajudicial] constitui medida adequada na regulação legislativa de balanceamento entre a proteção pelos riscos assumidos pela instituição credora e a preservação dos direitos fundamentais do devedor.” Suprimir a previsão poderia levar a um desequilíbrio no mercado.

O ministro votou para manter a decisão do Tribunal de origem e fixar tese segundo a qual: “É constitucional o procedimento da lei para execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal”.

No voto divergente ficou consignado que a solução da execução extrajudicial, embora legítima, prestigia o mercado de crédito imobiliário, mas o faz sem avançar no projeto de uma sociedade justa, principalmente se considerado o direito à moradia.

A regra atual concentrou nos agentes financeiros competência decisória e prerrogativas coercitivas que, em geral, são conferidas a membros do Judiciário e restringe de forma desproporcional o âmbito de proteção do direito fundamental à moradia.

Decisão do STF deve impactar diretamente milhões de brasileiros que possuem dívidas com bancos. Medida também é criticada por defensores dos consumidores. A lei de alienação fiduciária é uma das modalidades de crédito imobiliário mais populares no Brasil.

Ainda que repetitivo, o Supremo Tribunal Federal (STF) formou maioria sobre a constitucionalidade da lei que permite a retomada de imóveis de devedores sem necessidade de decisão judicial. Para a maioria do Plenário, a execução extrajudicial em contratos com alienação fiduciária, prevista em lei de 1997, é constitucional, pois em vigor há 26 anos - que permite que bancos ou instituições financeiras possam retomar imóveis, em caso de não pagamento das parcelas, sem precisar acionar a Justiça.

O que restou definitivamente decidido é que a execução extrajudicial nos contratos com a chamada alienação fiduciária, em que o imóvel fica em nome da instituição financiadora como garantia, prevista na Lei 9.514/1997, não viola os princípios do devido processo legal e da ampla defesa. A questão já ocorre desta maneira ha 26 anos. Agora, de vez, o STF decidiu que a lei é constitucional que dá ao Banco executar extrajudicialmente o devedor inadimplentes nos financiamentos, na modalidade alienação fiduciária, se tratando de imóveis.

Importante frisar que essa modalidade de execução não afasta o controle judicial porque, caso verifique alguma irregularidade, o devedor pode, a qualquer momento, acionar a Justiça para proteger seus direitos, sempre lembrando que o contrato firmado pelas partes o foi com observância aos seus requisitos e contou com a anuência expressa das partes contratantes.

Enfim, para facilitar o entendimento e não causar espécie nas pessoas incautas, a decisão foi tomada em um processo que discute a validade da Lei 9.514/1997, norma que estabeleceu a execução extrajudicial do imóvel em contratos mútuos de alienação fiduciária pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). Pelas regras, o imóvel é uma garantia pelo pagamento de dívida e pode ser tomado pelo banco no caso de inadimplência sem decisão judicial, como já vem ocorrendo há 26 anos. O que ficou, de uma vez por todas, é que as regras previstas na referida Lei são constitucionais, tão somente.

O decidido não obsta ao devedor socorrer-se do Judiciário, já que, mesmo com a medida extrajudicial, o devedor pode entrar na Justiça para contestar a cobrança e impedir a tomada do imóvel. O procedimento executivo previsto na lei constitui medida adequada na regulação legislativa de balanceamento entre os riscos assumidos pela instituição credora e preservação dos direitos do devedor, cf. consta da decisão suplema.

É bem de ver que se pode arguir que a decisão do STF deve impactar diretamente milhões de brasileiros que possuem dívidas com bancos, sobretudo pelo fato de, em tese, do mecanismo ser incompatível com os direitos à moradia e acesso à Justiça, aliado, ainda, ao fato de que o procedimento, que confere poderes excepcionais a uma das partes do negócio jurídico, restringe de forma desproporcional o âmbito de proteção ao direito fundamental à moradia.

A decisão do STF é um importante precedente para o mercado imobiliário brasileiro. Os bancos poderão retomar (como já vinham fazendo) os imóveis de devedores inadimplentes de forma mais rápida e eficiente. Isso pode aumentar as taxas de juros para os consumidores, pois os bancos terão um risco menor de inadimplência.

No entanto, a decisão também é criticada por defensores dos consumidores, que afirmam que a lei não garante a ampla defesa e o contraditório. A decisão do STF deve impactar diretamente milhões de brasileiros que possuem dívidas com bancos.

No entanto há que se enxergar o quão perverso é o sistema político e econômico deste País.

De fato, a retomada do imóvel é um direito dos bancos. A questão delicada é a balança de poder. A ideia é que os devedores podem procurar a justiça para questionarem as cobranças, enquanto os bancos nem precisam procurá-la para defenderem os seus direitos. Quanta perversidade heim.

A imensa maioria das pessoas que financiam os seus imóveis mal conseguem pagar as suas prestações e condomínios. Não porque sejam desonestas ou coisa assim. São as taxas elevadas de juros, a inflação, o desemprego, os custos da corrupção e outros infernos. Quem são os desonestos nisso tudo?

As instituições financeiras sabem que esta lei vai aumentar a oferta de crédito e quem souber negociar vai pagar menos. Mas vale dizer que banco algum quer tomar imóveis dos devedores. O prejuízo é grande. Banco gosta de dinheiro, não de imóvel, máquina, saca de soja, café, etc.

Mas o que eles – Bancos, não sabem é que as camadas mais frágeis não tem meios para saber "negociar" com bancos. Fato é que muitos tirarão vantagem desse novo e enorme poder, enquanto outros, poucos, o utilizarão para alavancar negócios. Raros, creio.

Mas tenho minhas ressalvas. Pois, o banco empresta dinheiro que não tem, e pra isso ele precisa de uma ratoeira, logo o ciclo de 1/9 deles, 1 de deposito pra 9 de crédito, onde só um é dinheiro de verdade. Então eles têm um bem passivo, usando dinheiro dos outros para ter, e, vendem para você aquele bem a juros. Se você pagar em dia, é o pior cenário, pois ganham só o prometido. Indo além, o valor do banco é rarefeito, porque ele soma o valor das dividas a receber ao patrimônio. Logo, um cliente dever pra eles 1 milhão porque deixou de pagar 100 mil de crédito, e refinanciar por 2 milhões (valor total após 30 anos), faz o banco valer 1+9= imóvel + 2 milhões. É perverso, mas, infelizmente, legalizado.

É uma covardia, só isso! Não a questão de direito, mas de conceder algo tão fácil para um banco sem que haja a contrapartida para o outro lado. Se você pagar um imóvel em 30 anos, ad exemplum, todas as parcelas, paga 2,5 imóveis em valor nominal. Não tem o outro lado, aí é a covardia, cadê o cadastro positivo e taxas menores? Com isso, melhor pensar dez vezes antes de financiar e se puder, financie quando o dinheiro do FGTS podia quitar em caso de demissão ou um aperto. Mesmo sem os 40% de multa. Financiar um imóvel hoje com essa decisão é um risco e tanto, lembre que o banco faz um leilão com valor justo e o outro costuma ser um valor que pode deixar você devedor literalmente sem lenço e sem documento. Brasil é um país sem igual no que diz respeito a criar leis e sistemas que beneficiam um lado só, geralmente o mais forte. Lembrem-se disso na próxima eleição. Ah, lembrem-se, também, o Brasil não é para amadores.

Talvez poucos se deram conta de que fica evidente a retaliação pela criação do imposto para os mais ricos e investidores em off shores... Há que se enxergar uma diminuição na oferta de crédito, aliás caríssimo já! No STF estão classificados como ricos os nobres juízes? Excetuando-se grande parte do funcionalismo apenas. Classe média com pouco crédito e dívidas, classes C, D e E sem direito a nada! Decisão no mínimo tendenciosa, já que os bancos embutem e diluem entre seus clientes uma taxa altíssima pelos riscos das operações creditícias. Quer dizer que agora pode cobrar duas (2) vezes pela mesma operação de crédito e o banco ainda vai ficar com imóvel do cidadão? É preciso empenho da sociedade para derrubar essa decisão...

É fodástico. Realmente a balança de poder pende absurdamente para os bancos.

Se é uma pessoa física cobrando uma dívida com outra pessoa física e durante o processo judicial tenta penhorar o imóvel, em muitos casos, isso não é possível pois existe a alegação de bem de família (afinal, a família precisa de um teto).

Mas parece que no caso de um banco cobrando a dívida de financiamento imobiliário, nem precisa de processo judicial e nem existe o bem de família. Vejam que o tratamento é assimétrico.

Bom, chega por hoje, mas não se esqueçam de que ainda virão muitas novidades pela frente.

Guaxupé, 2710/23.

Milton Biagioni Furquim