Posse direta do imóvel locado. Via processual. Proprietário. Ação de despejo. Ação possessória.

D e proêmio, deixar assente que a via processual adequada para a retomada, pelo proprietário, da posse direta de imóvel locado é a ação de despejo, não servindo para esse propósito o ajuizamento de ação possessória. Comum vermos advogados propondo ação possessória para esta finalidade. Uma lástima.

Tramitou pela minha vara civil um processo cuja situação real era a seguinte: X era proprietário de um apartamento que foi alugado para Y. Após a morte de X (proprietário do imóvel)João, seu filho Z herdou o apartamento e pediu para Y desocupá-lo porque não tinha mais interesse na locação e pretendia tomar posse direta do imóvel.

Y não aceitou. Diante desse cenário, Z (herdeiro) ajuizou ação de reintegração de posse contra Y (locatário), requerendo a sua retirada do imóvel.

Y contestou a demanda argumentando que a via escolhida por Z (ação de reintegração de posse) seria inadequada, uma vez que havia um vínculo locatício entre as partes, de forma que o instrumento processual adequado para a retomada do imóvel alugado seria a ação de despejo. Aqui vemos o advogado da parte contrária ensinando o advogado do autor sobre a ação correta que deveria ser proposta.

Agiu corretamente Z ao propor ação de reintegração de posse neste caso? Por evidente que não. Elementar tal questão.

A via processual adequada para a retomada, pelo proprietário, da posse direta de imóvel locado é a ação de despejo, na forma do art. 5º da Lei nº 8.245/91, não servindo para esse propósito o ajuizamento de ação possessória. STJ. 4ª Turma. REsp 1.812.987-RJ, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, julgado em 27/4/2023 (Info 774).

Confira a redação do art. 5º da Lei nº 8.245/91: “Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.

O instrumento adequado era a ação de despejo. Mas neste caso, seria possível aplicar o princípio da fungibilidade e conhecer da ação de reintegração de posse como se fosse uma ação de despejo? Também não seria possível, assim decidi diante de uma petição atravessada pelo advogado do autor na evidente ânsia de tentar salvar seu erro crasso.

O art. 554 do CPC/2015 prevê a fungibilidade entre as ações possessórias - reintegração de posse (que decorre de esbulho), manutenção de posse (decorrente de turbação) e interdito proibitório (em razão de ameaça à posse de alguém). Isso porque todas as três têm como aspecto relevante unicamente a posse, enquanto fato, sem referência a prévio direito obrigacional ou contratual: “Art. 554. A propositura de uma ação possessória em vez de outra não obstará a que o juiz conheça do pedido e outorgue a proteção legal correspondente àquela cujos pressupostos estejam provados”.

Por outro lado, na ação de despejo há uma relação contratual locatícia subjacente, de onde derivam diversos direitos e deveres do locador e do locatário, podendo daí resultar em uma situação de posse indevida.

Embora o pedido da reintegração de posse e da ação de despejo seja a posse legítima do bem imóvel, deve-se reconhecer que são pretensões judiciais com natureza e fundamento jurídico distintos.

A uma: a ação de reintegração de posse baseia-se na situação fática possessória da coisa;

A duas: a ação de despejo se fundamenta em prévia relação contratual locatícia, regida por norma especial, o que consequentemente impossibilita sua fungibilidade.

Ao se permitir o ajuizamento de ação possessória em substituição da ação de despejo, nega-se vigência ao conjunto de regras especiais da Lei de Locação, tais como prazos, penalidades e garantias processuais.

A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que, havendo comprovada relação locatícia, a pretensão de retomada do bem imóvel deve ocorrer por rito próprio, pelo ajuizamento da ação de despejo.

Por óbvio que julguei a ação improcedente e condenei o autor nos consectários da sucumbência.

Guaxupé, 06/07/23

Milton Biagioni Furquim

Juiz der Direito