Imóvel. Venda. Doação. Idoso. É ou não possível.

O que fazer quando seus pais já possuem uma idade já avançada, pouca lucidez e precisam realizar a venda ou então doar um imóvel.

Primeiro não esquecer lavrar uma procuração em cartório com fé pública em por um Tabelionato de Notas, onde será verificado a idade da pessoa, sua lucidez e outros fatores que possam influenciar diretamente na decisão de se outorgar uma procuração com direito de venda em nome deste. Todos esses aspectos são analisados, a fim de se evitar qualquer tipo de fraude ao patrimônio do idoso. Segundo, providenciar a curatela e a autorização judicial para a venda.

A curatela é o meio autorizado pelo Código Civil onde, alguém, (filho, parente, ou qualquer outra pessoa instituída pelo juiz), fica totalmente responsável em responder pelo curatelado, então o idoso, pelos seus atos da vida civil. Assim, sendo possível haver a venda do patrimônio, desde que devidamente demonstrada a necessidade da realização da negociação, que seja em benefício do idoso e que demonstrado, por meio de atestados e perícia médica a real necessidade.

Assim, tem-se a possibilidade da venda e/ou doação do imóvel, por idoso, mas desde que esses idosos não estejam nas suas melhores condição psíquicas, sendo que em caso contrário estando em perfeita higidez mental, não importando se maior de 60 anos de idade, 70, 80, 90 ou mais, não dependerão de autorização judicial ou acompanhamento de autorização de familiares.

TJ-SC - Apelação Cível AC 20140307330 SC 2014.030733-0 (Acórdão) (TJ-SC) Data de publicação: 12/11/2014. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - PROCEDIMENTO ESPECIAL DE JURISDIÇÃO VOLUNTÁRIA - ALVARÁ JUDICIAL - VENDA DE IMÓVEL DO CURATELADO - IMPROCEDÊNCIA EM PRIMEIRO GRAU - INCONFORMISMO DA CURADORA - VENDA NECESSÁRIA AO TRATAMENTO DE SAÚDE DO CURATELADO - ACOLHIMENTO - PRESSUPOSTO DO ART. 1.750 DO CC ATENDIDO - CURADORA E CURATELADO IDOSOS - AUSÊNCIA DE CONDIÇÃO FINANCEIRA - ALIENAÇÃO QUE SE REVELA ADEQUADA AO CASO - SENTENÇA REFORMADA - RECURSO PROVIDO. Deve ser autorizada a alienação de imóvel pertencente ao curatelado que sofre de doença degenarativa e possui elevados gastos para o seu tratamento, notadamente quando a esposa é idosa e possui restrita condição financeira. Nos procedimentos especiais de jurisdição voluntária, o juiz poderá adotar a solução mais conveniente ou oportuna, aplicando a lei aos fins sociais a que ela se dirige, entre os quais ao princípio da dignidade da pessoa humana.

Assim para venda e doação de imóveis não há limites de idade! Muitos idosos são levados a crer (enganados)ficam surpresos quando respondo isto, pois muitos são levados a crer que precisarão da autorização dos filhos para realizar estes negócios jurídicos. Nunca esquecer que o imóvel é do seu proprietário e ele pode vendê-lo a qualquer tempo! Não há qualquer determinação legal de que os filhos devam aprovar ou anuir a venda do imóvel pelo idoso.

Há uma exceção quando os pais querem vender ou doar imóveis para um dos filhos/herdeiro, sobre a anuência dos demais herdeiros , pois caso contrário pode ser tipificado como fraude, mas a questão não se enquadra na condição de pais idosos, mas sim qualquer que seja a idade dos pais, nesta condição há necessidade da anuência dois demais filhos. É possível verificar se houve fraude a partir do valor determinado no contrato de compra e venda, a movimentação financeira (o pagamento) comprovada e na transparência do ato. Quando houver esta transação, o ideal é que os demais herdeiros sejam anuentes no negócio jurídico.

TJ-GO - Apelação (CPC) 03387573520158090067 (TJ-GO) Data de publicação: 31/08/2019. AÇÃO ANULATÓRIA DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C CANCELAMENTO DE REGISTRO PÚBLICO. VENDA DE IMÓVEL DE ASCENDENTE PARA DESCENDENTE SEM INTERPOSTA PESSOA. AUSÊNCIA DE CONSENTIMENTO EXPRESSO DE UM DOS DESCENDENTES. REQUISITOS PARA INVALIDAÇÃO DA VENDA. COMPROVAÇÃO DA SIMULAÇÃO OU A OCORRÊNCIA DE PREJUÍZO. AUSENTES. IDOSA. CAPACIDADE CIVIL. 1. O artigo 496 do Código Civil estabelece que "é anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido". 2. Conforme a jurisprudência do STJ, para a anulação da venda de ascendente para descendente, sem a anuência dos demais, é necessária a existência de prova da simulação ou a demonstração de prejuízo pela parte interessada. 3. O ônus de provar que a venda foi simulada ou que dela decorreram prejuízos incumbe à parte que pretende a invalidação do ato de alienação, por força do art. 373 , I , do CPC . 4. O fato da vendedora possuir idade avançada e ter problemas de saúde não são causas de incapacidade, nos termos dos arts. 3º e 4º do Código Civil , e, uma vez presentes os demais elementos necessários à constituição e validade do negócio jurídico celebrado entre as partes (agente capaz, objeto lícito e forma prescrita em lei), não há falar em nulidade. Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida.

De maneira clara: não há limite de idade, nem de percentual do patrimônio para ser vendido por uma pessoa idosa. Apenas quando a mesma já tiver indícios de incapacidade cognitiva é que o negócio jurídico pode ser contestado ou anulado. E, ainda, pessoas interditadas não podem realizar compra e venda! Quem deverá fazê-lo é seu curador e, para tanto, é preciso da autorização judicial.

Para doar parte de seu patrimônio, também não há limite de idade. A limitação é de percentual do patrimônio quando existem herdeiros necessários (filhos, netos ou mesmo pais). Um idoso pode doar até 50% do seu patrimônio para qualquer pessoa, seja em vida ou em testamento. Mas deve preservar os outros 50% para os herdeiros.

Aqui, na doação, é que está a confusão da “herança em vida”. Não existe isso! Existe a doação de patrimônio. O idoso pode doar 100% dos seus bens para seus herdeiros? Pode! Mas nesta doação, 50% do patrimônio devem ser divididos matematicamente em partes iguais. Já os outros 50% podem ser destinados da forma como o doador desejar.

Ainda sobre a doação ou a famigerada “herança em vida”, existe também a confusão de que a divisão e doação de bens é mais barato e menos burocrático do que a realização de um inventário. É importante destacar que em ambos movimentos, haverá a obrigação do pagamento de impostos. A diferença de valores não é algo que justifique alguns riscos que possam existir quando o idoso resolve doar todos os seus bens.

Por último! Vai doar seu imóvel? Inclua a cláusula de usufruto! Assim ficará garantida a sua permanência no imóvel, ou mesmo que este imóvel seja uma fonte de renda ao idoso.

Pessoa com Alzheimer pode vender seus bens?

Sabendo que toda negociação pressupõe que ambas as partes sejam legalmente capazes, será que a pessoa com Alzheimer pode vender seus bens?

O Mal de Alzheimer acomete boa parte dos idosos. A doença é o tipo de demência mais comum e pode ocorrer não só em uma pessoa idosa, como também em jovens.

O critério para saber se alguém pode ou não vender um imóvel ou qualquer outro bem não é o da idade, e sim o da saúde: estando a pessoa em seu pleno discernimento, poderá administrar seu patrimônio. Essa constatação pode induzir ao entendimento precipitado de que todo portador de Alzheimer é incapaz. Não é por aí. Tudo depende do grau da doença.

Uma demência leve, como a simples dificuldade de se lembrar dos nomes de algumas pessoas, desde que não haja comprometimento em saber quem realmente elas são e que inexista outros sintomas graves associados, não impede o portador de Alzheimer de vender seus bens. Nessa fase, o indivíduo não é considerado incapaz.

Nº 70072518087 (Nº CNJ: 0015923-66.2017.8.21.7000) 2017/Cível APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PRIVADO NÃO ESPECIFICADO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO. ALTERAÇÃO CONTRATUAL. MÚTUA AJURIS. DOENÇA DE ALZHEIMER. AUSÊNCIA DE PROVA DA INCAPACIDADE do contratante no momento da assinatura do ato impugnado. O decreto de nulidade do negócio jurídico depende de prova da incapacidade do firmatário para os atos da vida civil no momento da realização do documento impugnado. Ainda que haja prova da doença do extinto, diagnosticado com mal de Alzheimer, não há prova conclusiva de que no ato da assinatura do documento o falecido estava incapacitado para os atos da vida civil, sobretudo ao considerar que a referida doença é degenerativa e progressiva. APELO PROVIDO.

Por outro lado, sabe-se que se trata de uma doença neurológica evolutiva e irreversível. Portanto, em algum momento a pessoa chegará à incapacidade de reger seus bens e sua vida. Quando se chega a tal, imperioso se faz tomar uma atitude jurídica pouco praticada: a interdição. Os que evitam a providência, pensando ser moralmente inadequado interditar alguém, na verdade colocam o incapaz em situação de grave risco jurídico, desprotegido de abusos praticados por terceiros. É preciso que se nomeie um curador para cuidar dos bens, dos direitos e das obrigações do interditado.

Cito alguns exemplos em que a presença de um curador é necessária, e sua ausência importa em consequências desastrosas para quem não pede a decretação de interdição a tempo: Prova de vida perante o INSS: a impossibilidade de o idoso se locomover, ou mesmo de saber quem ele próprio é, pode inviabilizar a empreitada; cobranças abusivas ou indevidas: a cobrança de tarifas ilegais em contas do incapaz, a negativação de seu nome, o uso de documento falso do doente por um criminoso etc., podem requerer o ajuizamento de uma ação judicial, o que muitos portadores de Alzheimer não poderão fazer sozinhos; doação ou venda de bens: a incapacidade não se presume nem tem efeito retroativo, no geral, de modo que se o portador de Alzheimer doar ou vender seus bens, a anulação só será possível após se interditar o doente e se provar que, exatamente à época em que os negócios foram celebrados, o indivíduo não tinha tirocínio (quando já existe uma sentença de interdição, a anulação é facilmente conseguida pela simples apresentação da decisão).

Ao contrário do que muitos pensam, a pessoa acometida pelo Alzheimer não poderá assinar uma procuração para que alguém possa representá-lo. Logo, convencer o incapaz a assinar “um papel” não é uma solução para a celeuma. Não existe outro caminho que não a interdição e consequente curatela.

Cartórios vão atuar na proteção patrimonial dos idosos

Entre as ações que serão fiscalizadas estão a antecipação de herança, movimentação indevida de contas bancárias e venda de imóveis.

A campanha nacional Cartório Protege Idosos vai combater o crescente aumento de violência contra os mais velhos. As tentativas de apropriação de patrimônio serão foco de atenção redobrada dos cartórios de todo o país. Segundo o Ministério da Mulher, da Família e dos Direitos Humanos, durante a pandemia de coronavírus os casos de violência passaram de cerca de 3 mil em março, para quase 17 mil no mês de maio, tendo como principais agressores os próprios familiares – em 83% dos casos.

Embora não existam dados específicos relacionados à violência patrimonial, principalmente em contratos particulares, o tema chama atenção na sociedade.

Entre as ações que serão fiscalizadas estão a antecipação de herança, movimentação indevida de contas bancárias, venda de imóveis, tomada ilegal, mau uso ou ocultação de fundos, bens ou ativos, e qualquer outra hipótese relacionada à exploração inapropriada ou ilegal de recursos financeiros e patrimoniais sem o devido consentimento do idoso.

Quaisquer indícios de violência que sejam identificados nos atos a serem praticados perante notários e registradores serão comunicados imediatamente ao Conselho Municipal do Idoso, à Defensoria Pública, à Polícia Civil ou ao Ministério Público.

“Cabe aos cartórios a função primordial de garantir segurança jurídica aos usuários dos seus serviços, bem como fé pública aos documentos que registram ou emitem à população, de forma que nenhum cidadão, ainda mais aqueles que se encontram fragilizados por estarem em grupo de risco, possam ser prejudicados por atitudes inescrupulosas de parentes ou terceiros que busquem se aproveitar de sua boa fé”, explica Claudio Marçal Freire, presidente da Associação dos Notários e Registradores do Brasil (Anoreg/BR).

Muitos dos principais riscos à população idosa estão relacionados à realização de atos sem a devida formalização legal, como os contratos de gaveta, que trazem riscos como a venda simultânea do mesmo bem a diferentes pessoas, do vendedor falecer sem assinar a transferência, de se mudar de cidade ou de país sem a devida quitação de compra, ou ainda que se contraia uma dívida e o patrimônio adquirido possa vir a ser penhorado por estar em nome de outra pessoa.

Imóveis sem escritura pública chamam a atenção pelos preços baixos, mas a falta do documento pode acabar custando caro, inclusive ocasionando a nulidade de uma compra e venda por ocorrência de simulação quando o valor da compra é subnotificado. Por esta razão, registrar a propriedade no Cartório de Imóveis da região é essencial para se garantir a propriedade do bem, assim como realizar a escritura pública de compra venda para a validade de negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos sobre bens imobiliários.

Os Cartórios de Notas, por sua vez, podem lavrar os documentos em diligência ou por meio de videoconferência. Nesses modelos de atendimento, o notário poderá verificar se há a efetiva vontade espontânea da pessoa idosa em realizar aquele ato, como procurações públicas, escrituras públicas de compra e venda ou de doação e testamentos, ou se este está sendo vítima de algum tipo de coação, neste caso invalidando a prática do ato e comunicando as autoridades competentes.

O Estatuto do Idoso também prevê que aqueles que estejam no domínio de suas faculdades mentais têm o direito de optar pelo tratamento de saúde que lhes parecer mais favorável. Assim, em qualquer Cartório de Notas, é possível solicitar o testamento vital, documento que corresponde ao conjunto de instruções e vontades apresentadas por uma pessoa especificando quais medidas deseja que sejam adotadas caso padeça de uma enfermidade que a deixe impossibilitada de expressar sua vontade.

Para realizar o Protesto de uma dívida é essencial que seja apresentado ao Cartório – física ou eletronicamente – o título que deu origem ao descumprimento, assim como os dados completos do credor e do devedor. Os Cartórios de Protesto não fazem ligações para a cobrança de dívidas, nem pedem depósito em conta corrente para “limpar” o nome das pessoas. As intimações, físicas ou eletrônicas, sempre são enviadas de forma a identificar claramente os dados cartório, o valor e o tipo da dívida, assim como o boleto necessário à sua quitação em até três dias úteis.

Guaxupé, 03/12/2020.

Milton Biagioni Furquim

Juiz de Direito