GEORREFERENCIAMENTO DE IMÓVEIS RURAIS

Com a edição da Lei nº 10.267, de 2001, passou a ser exigido o georreferenciamento dos imóveis rurais, que consiste em realizar-se a descrição dos aludidos imóveis, em seus limites, características e confrontações, por meio do memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, quando da prática dos atos previstos em lei.

Dessa forma, identificam-se as coordenadas de um dado imóvel rural, em relação ao Sistema Geodésico Brasileiro, permitindo-se a sua perfeita localização no sistema, por meio da individualização de suas confrontações e vértices, de modo a delimitá-lo relativamente aos imóveis lindeiros. Essa delimitação é descrita em memorial, que é um documento fornecido por profissional devidamente habilitado e credenciado junto ao INCRA, e custeado, em regra, pelo proprietário do imóvel.

Tal exigência foi inserida na Lei nº 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos), na forma dos seguintes dispositivos:

"Art. 176 ...........................

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§ 3º Nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, a identificação prevista na alínea a do item 3 do inciso II do § 1º será obtida a partir de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais.

§ 4º A identificação de que trata o § 3º tornar-se-á obrigatória para efetivação de registro, em qualquer situação de transferência de imóvel rural, nos prazos fixados por ato do Poder Executivo.

Art. 225 - ...........................

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§ 3º Nos autos judiciais que versem sobre imóveis rurais, a localização, os limites e as confrontações serão obtidos a partir de memorial descritivo assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais."

A principal finalidade do georreferenciamento dos imóveis rurais é eliminar descrições imprecisas dos imóveis rurais atualmente constantes do registro predial, o que, nas palavras de João Pedro Lamana Paiva (em artigo publicado no Boletim Eletrônico do IRIB nº 1.761, em 19/05/2005), redunda em “alcançar um perfeito cadastro do imóvel rural, pela medição in loco, por profissional devidamente qualificado, levando em consideração as coordenadas estabelecidas pelo sistema geodésico brasileiro, definidas pelo INCRA, auferindo sua precisa localização e caracterização, tal como área superficial, medidas lineares e as respectivas confrontações”.

Com o georreferenciamento, visa-se promover a interconexão entre a base cadastral do INCRA e o registro, considerando-se o primeiro como a base utilizada para fins fiscais e administrativos, de modo que ambos sejam fontes mútuas de informação, complementando-se um ao outro. Dessa forma, o conteúdo do registro imobiliário refletirá a realidade física do imóvel, perfazendo-se a exata correlação entre os aspectos físico e jurídico da propriedade.

Além disso, a delimitação precisa do imóvel obtida por meio de seu georreferenciamento dá ao registro de imóveis uma maior firmeza ao certificar a configuração, a posição e a titularidade da coisa, eliminando-se as imprecisões decorrentes do sistema adotado anteriormente, traduzindo-se em um significativo acréscimo na segurança jurídica daqueles que realizam negócios jurídicos tendo por objeto imóveis rurais, evitando-se, por exemplo, a sobreposição de imóveis e a incorreta descrição dos limites, fatos esses geradores de tradicionais atritos entre proprietários.

A exigibilidade da apresentação do memorial descritivo georreferenciado no ofício predial decorre da aplicação do art. 176, §§ 3º e 4º, e do art. 225, §3º, dispositivos incluídos na Lei nº 6.015/73 pela Lei nº 10.267/01.

Nesse sentido, a descrição do imóvel rural por georreferenciamento é exigida nas hipóteses em que houver desmembramento, parcelamento, remembramento e em qualquer situação de transferência de imóvel rural, nos prazos fixados conforme o Decreto nº 4.449/02, em função da área do imóvel, com as modificações introduzidas pelo Decreto nº 5.570/05.

Cabe ressaltar que, em razão da redação do dispositivo legal supracitado, não é cabível a exigência do georreferenciamento quando do registro de atos relativos à constituição de ônus sobre imóveis rurais (por exemplo, uma hipoteca).

Outro caso em que é obrigatório o georreferenciamento decorre do citado art. 225, §3º, da Lei nº 6.015/73, que trata da exigência do georreferenciamento obrigatório nos autos judiciais que tratem de imóveis rurais. Dessa forma, todos os atos a serem praticados no ofício predial em razão de decisão judicial devem conter o memorial descritivo georreferenciado da área registranda.