IMPORTÂNCIA DOS DOCUMENTOS PÚBLICOS PARA A EFICIÊNCIA DO SISTEMA REGISTRAL

Um sistema registral eficiente tem por principal objetivo garantir a segurança jurídica nos negócios envolvendo bens imóveis, assegurando ao pretenso comprador a possibilidade de conhecer todos os atos e fatos relativos ao imóvel que pretende adquirir.

É a segurança jurídica gerada pelo registro uma das principais responsáveis pelo desenvolvimento da economia de um país, permitindo transações imobiliárias seguras para os interessados, gerando empregos para a construção civil e assegurando a obtenção de crédito a um custo mais baixo que os de caráter quirografário, em função do menor risco envolvido.

Nesse sentido, os documentos públicos trazem um significativo aumento da segurança jurídica em relação aos instrumentos particulares, na medida em que são lavrados pelo tabelião de notas, profissional do Direito que possui qualificação técnica específica para a lavratura de instrumentos e cuja atuação visa garantir a segurança e a eficácia dos atos lavrados em suas notas (Lei nº 8.935, de 18/11/1994).

A segurança jurídica existente no documento público decorre da fé pública notarial, que, segundo WALTER CENEVIVA (in Lei dos notários e registradores comentada - Lei nº 8.935/94, p.25), "corresponde à especial confiança atribuída por lei ao que o delegado declare ou faça, no exercício da função, com presunção de verdade; afirma a eficácia de negócio jurídico ajustado com base no declarado ou praticado pelo registrador e pelo notário.”

Tal segurança, todavia, não existe nos documentos particulares, em face da ausência da imparcialidade inerente ao tabelião na lavratura do documento, na medida em que é elaborado por uma das partes envolvidas no negócio.

O tabelião funciona, na prática do ato, com atribuição maior que a de um mero redator, podendo aconselhar as partes e fiscalizar o cumprimento dos requisitos necessários, para que um documento por ele lavrado esteja apto a produzir o efeito desejado, ingressando no Registro de Imóveis e sofrendo qualificação positiva.

O mesmo não ocorre com o documento particular, em que a parte que o lavra pode omitir dificuldades que somente serão vistas quando o mesmo for levado a registro, momento em que o dano à parte poderá estar concretizado, já que ela não terá possibilidade de adquirir o direito real sobre o imóvel pretendido, ou mesmo após a conclusão do registro, que pode ser anulado em situações específicas, como a fraude à execução.

O tabelião é ainda importante na fiscalização do pagamento dos tributos, exercendo importante função no combate à sonegação fiscal, o que não se verifica no documento particular, criado entre as partes.

Conclui-se, dessa forma, que os documentos públicos são fundamentais para o aumento da eficiência do sistema registral, na medida em que outorga maior segurança aos negócios firmados.

Essa conclusão, entretanto, contraria a tendência atual da legislação brasileira de incrementar o número de instrumentos particulares que podem ter acesso ao registro predial.

O principal argumento utilizado pelos que defendem a proliferação dos títulos particulares e seu acesso ao registro predial é a redução do custo para os usuários, que não teriam condições de arcar com os emolumentos relativos à lavratura da escritura pública.

São exemplos de diplomas legais que admitem os documentos particulares a Lei nº 4.380/64, que trata do Sistema Financeiro da Habitação, a Lei nº 6.766/79 e o Decreto-Lei nº 58/37 (que tratam da venda de imóveis em loteamentos urbanos e rurais, respectivamente) e a Lei nº 9.514/97, que trata do Sistema de Financiamento Imobiliário e da alienação fiduciária de bens imóveis, respectivamente.

Todavia, o que se verifica é que a principal vantagem oferecida, a redução de custo para o usuário, não vem a compensar a insegurança gerada para o sistema registral.

Além disso, tal economia nem sempre ocorre, pois em face da pouca formação da grande maioria dos brasileiros sobre os requisitos para a lavratura dos instrumentos particulares com permissão para ingresso no registro predial, e da especificidade da matéria, o instrumento terminará por ser confeccionado por advogados ou por despachantes, os quais cobrarão pelos serviços, algumas vezes mais onerosos que os do tabelião, que segue a tabela de emolumentos emitida pelo Poder Judiciário.

Por isso, não se justifica a tendência brasileira atual de se aumentar o elenco de títulos particulares com ingresso no registro de imóveis, pois tais títulos aumentam a insegurança do sistema registral, a qual é seu principal objetivo.