DIREITO IMOBILIÁRIO LEVANTAMENTO/SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA PETIÇÃO

ILMO SENHOR OFICIAL DO º REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL DO ESTADO DE SÃO PAULO

XXXXXXXXX brasileira naturalizada, viúva, do lar, portadora da cédula de identidade RG XXXXXXXXX SSP/SP, inscrita no CPF/MF sob o número XXXXXXXXXX, residente e domiciliada nesta Capital na Rua XXXXXXXX, CEP 0XXXXXSP, aqui representada por seu bastante procurador, o advogado XXXXXXX nos termos do mandato em anexo, vem, mui respeitosamente, a presença de Vossa Senhoria expor, e ao final requerer o que segue:

DOS FATOS

1 Pela Carta de Sentença datada de 06/09/77, expedida Pelo Juiz de Direito da 8ª Vara Cível da Capital SP, nos autos da Ação Sumaríssima (processo), requerida por XXXXXXXXXXXX, o imóvel descrito e caracterizado na matricula nº deste r. cartório, , foi adjudicado a XXXXXXXXXXXXXXXXrespectivamente, pelo valor de CEM MIL CRUZEIROS tendo a supra citada carta de sentença sido registrada conforme R/3/xxxx em data de 23 de Fevereiro de 1978.

2 Posteriormente em data de 18 de Abril de 2005, conforme Averbação 4/xxxxx feita nos termos do art. 213, parágrafo 1º da Lei 6.015/73 Vossa senhoria fez constar que o Registro 3/xxxxx se refere a ÔNUS: Adjudicação compulsória de direitos e obrigações e não como constou (TÍTULO Adjudicação Compulsória) no referido registro, conforme filme 541 rolo 61, arquivado neste cartório, CANCELANDO ASSIM o referido registro R 03/xxxxx que se referia à ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL, conforme consta da carta de sentença.

3 Há de se evidenciar que a Averbação exsurge da necessidade de se fazer exarar na propriedade imobiliária a ocorrência de atos que modifiquem o registro. Sobre o instituto, assinala Maria Helena Diniz:

“Surge, ao lado do registro stricto sensu, um ato específico – a averbação –, ante a necessidade de se fazerem exarar, na história da propriedade imobiliária, todas as ocorrências ou atos que, embora não sendo constitutivos de domínio, de ônus reais ou de encargos, venham a atingir o direito real ou as pessoas nele interessadas e, conseqüentemente, o registro, alterando-o, por modificarem, esclarecerem ou extinguirem os elementos dele constantes, anotando-os à margem da matrícula ou do registro.”(grifei)

Averbar é lançar na matrícula ou no registro todas as modificações ocorridas no imóvel. Nesse sentido o magistério de Nicolau Balbino Filho:

“Averbar é fazer constar na folha de um registro todas as ocorrências que, por qualquer modo, o alterem.

No mesmo sentido, Hércules Aghiarian:

“Averbação – também chamada impropriamente de registro, segundo o gênero a que se subsume, é o atinente aos atos de modificação do próprio registro, como ato principal previsto na lei. Isto é, todo ato modificativo do status da propriedade ou do titular do domínio será objeto de averbação, e não de registro, propriamente dito.”

Assim, tem-se que todas as mudanças ou alterações da propriedade imobiliária deverão ser averbadas. Corroborando este entendimento, dispõe o art. 246 da Lei de Registros Públicos (Lei Federal n.º 6.015/73), que “além dos casos expressamente indicados no item II do artigo 167, serão averbados na matrícula as subrogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro.” Comentando o dispositivo em tela, assinala Regnoberto Marques de Melo Jr.:

“Como fito imediato da averbação sobressai o de estabelecer a publicidade da alteração no objeto da matrícula. No aspecto mediato, colima a segurança jurídica. A cabeça do art. 246 da LRP encerra a referenciada regra geral: qualquer ato ou fato jurídico que altere o assento anterior (qualquer que seja ele: registro, averbação ou cancelamento), será averbável no SRI.

A averbação tem em mira estabelecer a publicidade da alteração do registro, conferindo eficácia e segurança jurídica.

Todo ato ou fato jurídico que altere ou modifique o registro, o direito real ou as pessoas nele interessadas, deve ser averbado no Registro de Imóveis, à margem da matrícula ou do registro.

O art. 167, II, da Lei de Registros Públicos, não esgota os casos de averbação, sendo apenas exemplificativo. O próprio art. 246 dispõe que além dos casos expressamente indicados, poderão ser averbadas todas as ocorrências que alterem o registro.

Desde os primórdios do registro procura-se caracterizar o cancelamento da transcrição, inscrição e da averbação como espécie de averbação. Este foi o posicionamento de Lafayette, ao considerar “o cancelamento como simples averbação que retirava do registro um determinado direito ou ônus ali transcrito ou inscrito”.

O próprio Beviláqua limitou-se a dizer que o cancelamento gera a extinção do direito real transcrito ou inscrito, denominando-se, também, de baixa. A definição do codificador da lei civil pretérita tratava o cancelamento como uma formalidade desvinculada de todo e qualquer fato jurídico modificador dos direitos reais. Desse modo, temos que é unânime o entendimento, segundo o qual, o cancelamento opera a extinção dos direitos reais.

As averbações são ex officio ou a requerimento do interessado. Aquelas prescindem de requerimento e são praticadas de ofício, pelo oficial, enquanto estas dependem de provocação das partes. Sobre a averbação ex officio assinala Regnoberto Marques:

“O lançamento de ofício no registro público é medida que excepciona o princípio da instância registral. Só tem cabimento mediante expressa previsão legal e vincula o registrador, que é obrigado ao exato cumprimento da lei. O princípio da autonomia (ou independência funcional) do registrador não afasta o lançamento de ofício do princípio da tipicidade. De efeito, fundado no sobreprincípio da segurança jurídica, e sob as luzes dos princípios da autonomia, continuidade, especialidade, e legalidade, o registrador não somente pode, como é seu dever, lançar, de ofício, no fólio real, qualquer fato que, decorrente de lei, altere, de qualquer modo, a substância jurídica do ato ou título inscrito no registro público.”

Resta provado pois, que o REGISTRO DE ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL atribuído ao requerente na Ação Sumaríssima cuja sentença já transitou em julgado, teve o seu objeto, (atribuição da propriedade) alterado EX-OFICIO pelo senhor registrador.

É indiscutível e incontestável que o ato de cancelamento ex-oficio do senhor registrador CRIOU direitos, (devolvendo a propriedade ao senhor xxxxxxxxxx, ao mesmo tempo em que EXTINGUIU o direito de propriedade conferido à família xxxxxxxx por sentença judicial de adjudicação compulsória de imóvel, já transitada em julgado.

Conforme ensina Walter Ceneviva, o cancelamento de um ato de registro gera um direito real àquele que, pelo ato do registro ora cancelado, deixara de ser o titular, o sujeito de direito. Assim, o direito real anterior renasce, numa verdadeira restauração de direitos.

"As averbações correspondem à aquisição do direito, modificação deste ou sua extinção. Esta última é o cancelamento, sendo aquisitivas ou modificativas as duas primeiras. A classificação, embora útil, não é científica, na medida em que o cancelamento também é forma de aquisição do direito. Com a averbação extintiva, renasce ou nasce o direito que o registro extinto afastava ou prejudicava” (Walter Ceneviva, Lei de Registros Públicos Comentada, p.526/527).

Portanto, por ter contornos próprios, por ter, a um só tempo, o poder de extinguir e criar direitos reais, sem intermediação de outro ato, como se dá nos demais casos de registro e de averbação, apresenta-se como modo de aquisição e de perda dos direitos reais sobre imóveis. Assim, a natureza do cancelamento é de ser um modo peculiar de aquisição e de perda de direitos reais.

Não podem no entanto, “data máxima vênia”, serem aceitos os efeitos jurídicos (CRIAÇÃO E EXTINÇÃO DE DIREITOS) trazidos à luz pelo ato ex-ofício do senhor respeitável registrador, devendo prevalecer o “statu quo ante”, consoante a fundamentação jurídica a seguir elencada.

DA PRESCRIÇÃO E DA DECADÊNCIA

O Código Civil de 1916 Art. 177 As ações pessoais prescrevem, ordinariamente, em 20 (vinte) anos, as reais em 10 (dez) anos, entre presentes, e entre ausentes, em 15 (quinze) anos, contados da data em que poderiam ter sido propostas.

Art. 205 Código Civil Vigente A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.

Os prazos prescricionais foram reduzidos sensivelmente à luz do novo Código Civil, atendendo à maior dinâmica do mundo atual, assim, não há mais distinções, nesse artigo, entre ações pessoais e ações reais.

Por todos esses fundamentos, conclui-se que o prazo prescricional da ação de cunho pessoal e real, sob a égide do CC/1916, é de vinte anos, respeitado o art. 2.028 do CC/02 que dispõe sobre a regra transição dos referidos prazos, bem como é de 10 anos o prazo prescricional de todas as ações em que a lei não tenha fixado prazo menor, o que inclui o prazo prescricional do direito do promissário comprador exigir a outorga de escritura definitiva decorrente de promessa de compra e venda de imóvel celebrada na vigência do atual código civil.

Nosso Código Civil vigente trás em seu artigo 1.225, inciso I, ser a propriedade um direito real “São direitos reais: I – a propriedade;” (Brasil, 2008, p. 208). Consoante a isso, Silvio Rodrigues nos dá o entendimento de que se trata de um direito que recai diretamente sobre a coisa, e que o titular de tal direito é que terá direito sobre a coisa.

Trata-se é óbvio, de um direito real, ou seja, de um direito que recai diretamente sobre a coisa e que independe, para o seu exercício, de prestação de quem quer que seja. Ao titular de tal direito é conferida a prerrogativa de usar, gozar e dispor da coisa, bem como de reivindicá-la de quem quer que injustamente a detenha. (Rodrigues, 2007, p. 76).

Poder-se-á definir, analiticamente, a propriedade, como sendo o direito que a pessoa física ou jurídica tem, dentro dos limites normativos, de usar, gozar e dispor de um bem, corpóreo ou incorpóreo, bem como de reivindicá-lo de quem injustamente o detenha. (Diniz, 2008, p. 114).

EFEITO JURIDICO DO TEMPO NAS RELAÇÕES JURÍDICAS

O tempo faz cessar e ao mesmo tempo faz nascer direitos a quem quer que seja, e a efetivação desse direito está intimamente ligada a uma conduta do homem (ato jurídico) tendente a fazer valer seu direito ou ainda impedir ou fazer cessar a lesão a esse direito.

O tempo exerce uma influência de grande repercussão nas relações jurídicas. A consequência desse fato natural nas relações entre os indivíduos diz respeito aos efeitos que certas condutas (ação ou omissão) desses indivíduos acarretam tanto para si como também para terceiros.

A influência do tempo em relação a determinados direitos terá repercussões distintas em decorrência da inércia ou movimentação (ação) tendente ao exercício de um direito pelo seu titular.

Como o direito é um instrumento de pacificação social, assegura ao titular de certo direito o seu pleno exercício em certo lapso temporal, sob pena de ser constante a instabilidade social em face da possibilidade do titular do direito violado ou ameaçado vier a exercitá-lo quando bem entender.

Dessa forma, não havendo o exercício pelo titular de um direito em determinado tempo pré-fixado em lei, não mais poderá exercitá-lo após o decurso desse prazo, fato que assegura a continuidade da ordem jurídica e a paz social entre os membros de certa coletividade.

Em certas ocasiões a influência do tempo repercutira de forma distinta, como defende Caio Mário da Silva Pereira, pois em algumas situações será requisito de nascimento de direitos; em outras será condição de seu exercício; e finalmente, causas de extinção de direitos (1980, p. 586).

Silvio de Salvo Venosa salienta que o lapso temporal, qualquer que seja sua extensão, “deve colocar uma pedra sobre a relação jurídica cujo direito não foi exercido” (2005, p. 593). Daí o entendimento de que, se o direito amparado por certa relação jurídica não vier a ser exercitado pelo seu titular no tempo pré-fixado em norma jurídica, a própria lei imporá óbice (pedra) ao exercício desse direito pelo titular fora do lapso temporal legal.

Silvio Rodrigues ressalta como sendo o personagem principal dentro do instituto jurídico da prescrição, o tempo (2003, p. 323).

Para Washington de Barros Monteiro, foi com Justiniano que a prescrição destacou seu duplo efeito, a aquisição e a extinção de direitos. A aquisição referia-se à forma de se adquirir a propriedade imóvel pela posse em certo lapso temporal, onde o novo possuidor adquiria a posse e o antigo a perdia. Já na modalidade extintiva, era o meio onde alguém estava liberado de prestar uma obrigação antes assumida, em decorrência de sua inadimplência e a inércia do credor em exigi-la (1985, p. 286).

A repercussão do tempo afeta o direito em si, como também as ações que os resguardam. Levando-nos a afirmar que sua influência se faz sentir quer ainda não houvesse propositura de ação correspondente à segurança do direito, a exemplo da prescrição e da decadência, como também após a propositura da ação e por um fato de uma das partes, a ação ter um desfecho distinto daquele almejado quando do seu ajuizamento. Tais efeitos dizem respeito à preclusão e a perempção.

Assim, dentre os inúmeros fundamentos da prescrição face a influência do lapso temporal e a inércia do titular de um direito violado em defendê-lo, aquele defendido pela maioria da doutrina, assenta-se no interesse da coletividade, que almejando “um clima de segurança e harmonia, pondo termo a situações litigiosas e evitando que, passados anos e anos, venham a ser propostas ações reclamando direitos cuja prova de constituição se perdeu no tempo” (RODRIGUES, 2003, p. 327).

Dessa forma, o tempo dá imunidade a novos ataques para aquela relação jurídica que vigeu por certo lapso temporal mas que por negligência do titular do direito, este não foi exercitado.

Assim, o titular de um direito lesado (violado) deveria defendê-lo até determinado tempo, onde o desinteresse e a inércia durante este tempo demonstrava sua falta de interesse em face do seu direito, extinguindo-se a faculdade de defendê-lo após certo lapso temporal legal.

Ilustre registrador

No que tange à uma eventual oposição à Ação Adjudicatória, assim como ao Registro da Carta de Sentença (R/3 xxxxx) datado de 23/02/1978, é inconteste que a defesa dos direitos sobre a referida propriedade, era de competência dos senhores

Quer se leve em consideração o prazo estabelecido no Código Civil de 1916, que preconizava o prazo de 20 anos para a prescrição das ações reais, quer seja em face do código civil vigente, o direito dos citados proprietários já estaria prescrito, visto não terem os mesmos tomado quaisquer providencias à esse respeito, decorridos já 27 anos do fato.

Não haveria absolutamente nenhuma possibilidade jurídica de intentarem qualquer tipo de ação para opor-se, repita-se, contra a Ação Adjudicatória ou contra o registro (R/3 xxxxx) da Carta de Sentença.

Assim sendo, salvo melhor juízo, não poderia pois o ilustre registrador, ex-ofício, outorgar-lhes este direito, e foi exatamente o que ocorreu já que o ato do cancelamento do registro CRIOU direitos ao devolver aos senhores xxxxxxx e sua mulher, a propriedade do imóvel e EXTINGUIU direitos conferidos por Sentença Judicial transitada em julgado a ora requerente e outros.

Walter Ceneviva, entende que o cancelamento de um ato de registro gera um direito real àquele que, pelo ato do registro ora cancelado, deixara de ser o titular, o sujeito de direito. Assim, o direito real anterior renasce, numa verdadeira restauração de direitos.

Ainda que se valha o senhor ilustre registrador, do argumento de que a Ação Sumaríssima de Adjudicação não tenha sido manejada contra os referidos proprietários e portanto, a adjudicação se refira tão somente a direitos e obrigações, não pode tal tese prevalecer em face do que foi retro articulado, assim como cumpre-me ressaltar aqui o registro é um ato administrativo, praticado por um particular, delegado de um serviço público, fiscalizado pelo poder Judiciário que exerce o controle da legalidade de seus atos.

Princípio da instância

Pelo principio da instância o registrador deve praticar somente os atos solicitados pela parte ou pela autoridade. O registro deve ser solicitado pelo interessado, mediante requerimento apresentado nesse sentido no serviço registral competente para a prática do ato. O artigo 228 da LRP dispõe que o oficial ex-ofício abrirá a matrícula por ocasião do primeiro registro. Essa é uma das exceções ao princípio da instância, segundo o qual, o registrador só pratica atos a requerimento das partes, do MP ou do juiz, as outras são as comunicações, as anotações e as remissões recíprocas.

Afrânio de Carvalho ensina:

Assim como a inscrição pode ter por base atos negociais e atos judiciais, o exame da legalidade aplica-se a uns e a outros. Está visto, porém, que, quando tiver por objeto atos judiciais, será muito mais limitado, cingindo-se à conexão dos respectivos dados com o registro e à formalização instrumental. Não compete ao registrador averiguar senão esses aspectos externos dos atos judiciais, sem entrar no mérito do assunto neles envolvido, pois, do contrário, sobreporia a sua autoridade à do Juiz” (Registro de Imóveis, Forense, 3ª ed. , pág. 300).

No mesmo sentido, decisão da 1ª Vara de Registros Públicos, de lavra do MM. Juiz Narciso Orlandi Neto, quando se anotou:

Não compete ao Oficial discutir as questões decididas no processo de inventário, incluindo a obediência ou não às disposições do Código Civil, relativas à ordem da vocação hereditária (artº 1.603). No processo de dúvida, de natureza administrativa, tais questões também não podem ser discutidas. Apresentado o título, incumbe ao Oficial verificar a satisfação dos requisitos do registro, examinando os aspectos extrínsecos do título e a observância das regras existentes na Lei de Registros Públicos. Para usar as palavras do eminente Desembargador Adriano Marrey, ao relatar a Apelação Cível 87-0, de São Bernardo do Campo, “Não cabe ao Serventuário questionar ponto decidido pelo Juiz, mas lhe compete o exame do título à luz dos princípios normativos do Registro de Imóveis, um dos quais o da continuidade mencionada no art. 195 da Lei de Registros Públicos. Assim, não cabe ao Oficial exigir que este ou aquele seja excluído da partilha, assim como não pode exigir que outro seja nela incluído. Tais questões, presume-se, foram já examinadas no processo judicial de inventário.” (Processo nº 973/81)

HAMILTON ELLIOT AKEL Corregedor Geral da Justiça e Relator anota que:

Mais recentemente, em julgamento do qual participei, este Conselho, sob a relatoria do ilustre Desembargador que me antecedeu na Corregedoria, ratificou a impossibilidade de o registrador examinar o mérito da decisão judicial:

No caso em exame, o Oficial recusou o ingresso do formal de partilha, pois da análise do formal de partilha percebe-se que quando do óbito de Basílio Ferreira o interessado Basílio Ferreira Filho era casado pelo regime da comunhão universal de bens com Eliane Fernandes Ferreira. Por outro lado, quando do óbito de Antonia Madureira Ferreira, Basilio Ferreira Filho já era separado judicialmente. Portanto, o auto de partilha deve refletir as consequências patrimoniais decorrentes da Saisini relativamente ao estado civil do herdeiro (fls. 09).

A qualificação do Oficial de Registro de Imóveis, ao questionar o título judicial, ingressou no mérito e no acerto da r. sentença proferida no âmbito jurisdicional, o que se situa fora do alcance da qualificação registral por se tratar de elemento intrínseco do título. Assim não fosse, estar-se-ia permitindo que a via administrativa reformasse o mérito da jurisdicional. (Ap. Cível nº 0001717-77.2013.8.26.0071, Rel. José Renato Nalini).

Em caso de eventual desacerto da r. sentença proferida no âmbito jurisdicional, poderá o interessado (que aqui não se vislumbra quem possa ser) valer-se dos recursos e ações previstos no ordenamento jurídico. O que não se permite é que a qualificação registrária reveja o mérito da sentença judicial que já transitou em julgado.

Vale lembrar-se também que a Ação Sumaríssima de Adjudicação Compulsória, processo xxxx/76, tramitou na 8ª Vara Cível e cartório respectivo, da comarca desta Capital SP, tendo a audiência de conciliação, instrução e julgamento ocorrido em data de 28/06/77 , tendo sido julgada procedente para os fins de adjudicar compulsoriamente o referido imóvel, dando a sua titularidade à ora requerente e outros, conforme já comprovado, isso tudo após todos os documentos pertinentes passarem pelo crivo do exame minucioso de condições, verificado pelo juiz competente.

A Carta de Sentença extraída dos autos de ação Sumaríssima de Adjudicação Compulsória retro mencionados, concedeu a ora requerente e outros, para título, uso e conservação de seus direitos. Portanto, ainda que o questionamento do Ilustre Oficial de Registro de Imóveis, estivesse amparado no melhor direito, avançou no mérito e no acerto da r. sentença proferida na esfera jurisdicional, e transitada em julgado, logo transborda os limites da qualificação registral.

Em suma

O ato ex-ofício do Ilustre Registrador datado de 18 de Abril de 2005, não pode EXTINGUIR o direito de propriedade da ora requerente cancelando o registro feito em data de 23 de Fevereiro de 1978, há 27 anos portanto, assim como não pode CRIAR direitos para os antigos proprietários, visto que nem mesmo aqueles teriam à época dos fatos qualquer possibilidade jurídica de se opor à adjudicação, bem como ao registro da carta de sentença, visto que seus direitos já tinham sido alcançados pela PRESCRIÇÃO.

No que tange a transformar a sentença judicial de ADJUDICAÇÃO DE IMÓVEL em Adjudicação Compulsória de Direitos e Obrigações por um simples ato de ofício, há de se notar que isso se constitui em flagrante afronta a decisão judicial já transitada em julgado, e não tem fundamento legal para que se faça valer.

Não se coaduna com a razoabilidade, impingir a ora requerente a necessidade de valer-se da via judicial, lenta e onerosa, com a propositura de ação de Usucapião, como assim sugere o digno registrador.

Isto posto, requer ao Ilustre Senhor Oficial deste Cartório de Registro de Imóveis, que seja efetivado o Registro da presente Carta de Sentença de Adjudicação Compulsória na citada matrícula nº xxxxx, por medida de necessária, cristalina e lídima justiça, e preservação do direito.

Requer ainda, desde já, na hipótese de que mesmo face a tudo que foi exposto e articulado, Vossa Senhoria, opte pela negação do Registro da Carta de Sentença de Adjudicação Compulsória de Imóvel como requerido, se digne, com fundamento no artigo 198, da Lei 6.015/73, de 31 de Dezembro de 1973, e suas posteriores alterações a proceder ao LEVANTAMENTO DE DÚVIDA , para que o competente Excelentíssimo Senhor doutor Juiz de Direito da Vara de Registros Públicos da comarca desta Capital SP, tome conhecimento e decida sobre o direito da preensão da requerente.

Nestes Termos

P.E. Deferimento

São Paulo, 27 de Abril de 2016

Antonio Carlos de Paula

NOTA

Devo esclarecer que a petição acima traz o necessário para um levantamento de dúvida, mas, no entanto, neste caso concreto, o LEVANTAMENTO DE DÚVIDA só se aplica em casos de REGISTRO e na verdade o que está sendo atacado é um ato de AVERBAÇÃO (que cancelou os efeitos do registro). Breve publicarei o PEDIDO ADMINISTRATIVO DE PROVIDÊNCIAS que é a peça correta, salientando que apesar de ser proposto diretamente junto ao Juiz Corregedor Permanente do Cartório de registro de imóveis, que em SP Capital, é o juiz da 1ª Vara de registros Públicos. Não é, repita-se um procedimento judicial.

O autor