Direitos e deveres dos locatários

* Prof. Dr. Arnaldo de Souza Ribeiro

A experiência tudo revela no momento preciso.

Francisco Cândido Xavier. Nasceu em Pedro Leopoldo - MG, no dia 02 de abril de 1919 e faleceu em Uberaba - MG, no dia 30 de junho de 2002. Foi médium, humanista, filantropo e psicografo.

Os direitos e deveres dos locatários encontram-se positivados nos artigos 22 a 26 da Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, com especial destaque para os artigos 22 e 23. De igual modo - como ocorre com os direitos e deveres dos locadores - os direitos dos locatários sempre despertaram o interesse e estudos de legisladores, juristas, investidores e aplicadores do direito.

Segundo preceituam os historiadores e estudiosos do direito, a locação, depois da troca, é o mais antigo dos contratos. Registre-se, ainda, para que os contratos possam resguardar os direitos das partes, é imprescindível que os envolvidos estejam conscientes e exercitem seus direitos e cumpram seus deveres.

Entre os principais direitos e deveres dos locatários, encontram-se: receber o imóvel em estado de uso a que se destina, garantia do uso pacífico durante a locação, isenção de quaisquer vícios anteriores à locação. Por outro lado, deverão efetuar o pagamento dos alugueres e encargos da locação pontualmente, usar o imóvel para os fins determinados e tratá-lo como se seu o fosse, restituí-lo na forma em que o recebeu e cumprir integralmente a convenção de condomínio, nos termos dos artigos 22 e 23:

Art. 22. O locador é obrigado a:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva.

Art. 23. O locatário é obrigado a:

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;

XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.

1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;

e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.

3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.

Pelo exposto, constatado que os locadores cumpriram os deveres positivados no artigo 22 e os locatários descumpriram aqueles que se encontram previstos no artigo 23, estarão os locadores legitimados a arguirem seus direitos frente aos locatários, inclusive com a rescisão do contrato, sem prejuízo das penalidades previstas na lei e no contrato.

Itaúna - MG, 22 de novembro de 2015.

Arnaldo de Souza Ribeiro é Doutor pela UNIMES - Santos - SP. Mestre em Direito Privado pela UNIFRAN - Franca - SP. Especialista em Metodologia e a Didática do Ensino pelas Faculdades Claretianas - São José de Batatais - SP. Coordenador e professor do Curso de Direito da Universidade de Itaúna - UIT - Itaúna - MG. Professor convidado da Escola Fluminense de Psicanálise – ESFLUP - Nova Iguaçu - RJ. Diretor Financeiro e membro da Comissão de Direito Imobiliário da 34ª Subseção da Ordem dos Advogados do Brasil – OAB - Itaúna - MG. Sócio efetivo da Associação Brasileira de Filosofia e Psicanálise – ABRAFP - Belo Horizonte - MG; Sócio Fundador e Secretário do Instituto Mineiro de Humanidades - IMH, Itaúna - MG; Sócio Benemérito da Academia Cordisburguense de Letras Guimarães Rosa - Cordisburgo - MG; membro do Instituto Mineiro de Direito Processual - IMDP – Belo Horizonte, MG; membro do Grupo de Escritores Itaunenses - Itaúna, MG e membro do Instituto do Direito de Língua Portuguesa – IDILP - Lisboa. Advogado e Conferencista. E-mail: arnaldodesouzaribeiro@hotmail.com