Direitos e deveres dos locadores

* Prof. Dr. Arnaldo de Souza Ribeiro

Nem a arte nem a literatura têm de nos dar lições de moral. Somos nós que temos de nos salvar, e isso só é possível com uma postura de cidadania ética, ainda que isto possa soar antigo e anacrônico.

José de Souza Saramago. Nasceu em Azinhaga - Portugal, no dia 16 de novembro de 1922 e faleceu no dia 18 de junho de 2010, Tías - Espanha. Foi escritor, argumentista, teatrólogo, ensaísta, dramaturgo, contista, romancista e poeta. Recebeu o prêmio Nobel de Literatura em 1998.

Os direitos e deveres dos locadores encontram-se positivados na Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, e sempre despertaram o interesse e estudos de legisladores, juristas, investidores e aplicadores do direito. Enfim, de todos os setores da sociedade. Sabe-se que, somente no período compreendido entre 28 de dezembro de 1950 a 18 de outubro de 1991, mais de 23 Diplomas Legais regulamentaram a matéria entre leis e decretos-leis.

Segundo preceituam os historiadores e estudiosos do direito, a locação, depois da troca, é o mais antigo dos contratos. Registre-se ainda, para que os contratos possam resguardar os direitos das partes, é imprescindível que os envolvidos estejam conscientes de seus direitos e de seus deveres.

Entre os direitos dos locadores encontram-se o de receber na data pactuada os aluguéis convencionados, retomar o imóvel por quebra de contrato e que os locatários cuidem dos imóveis dados em locação para que possam, ao término do contrato, devolvê-los na forma em que os receberam.

Quanto aos deveres dos locadores, o artigo 22 da Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, os trazem de forma clara e explícita, sendo:

Art. 22. O locador é obrigado a:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva.

Os incisos I, II, III, X e sua alínea C, do artigo supramencionado esclarecem de forma clara, as dúvidas mais frequentes entre locadores e locatários, quando asseveram: I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado; III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel; [...] X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio, entre elas aquelas previstas na alínea C - obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício.

Portanto, a responsabilidade de adimplir as despesas ou reparar os danos sofridos pelo imóvel, que não tenham sido causados pelos locatários, será dos locadores. Os locatários serão responsáveis somente pelos débitos e reparações dos danos quando por eles causados, excluídos inclusive os danos decorrentes de caso fortuito ou força maior.

Entende-se por caso fortuito ou força maior todos aqueles impossíveis de ser previstos ou evitados e causados pelas intempéries da natureza, situação em que os locadores e os locatários não têm culpa ou responsabilidade pelo ocorrido. Portanto, segundo a Lei, esses danos serão recompostos pelos locadores com vistas a manter a habitabilidade do imóvel.

Por outro lado, durante a vigência do contrato, os locatários que se encontrarem na posse direta têm o dever de cuidarem dos imóveis, como se deles fossem e informar ao locador, com a brevidade necessária, preferencialmente por escrito, eventuais danos e a data que ocorreram e sugerir as providências necessárias para manter o status quo ante.

Diante da inobservância de quaisquer das obrigações previstas no artigo 22 da Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, estarão os locatários legitimados a arguirem seus direitos frente aos locadores, inclusive com a rescisão do contrato, sem prejuízo das penalidades previstas na lei e no contrato.

Itaúna - MG, 18 de outubro de 2015.

Obs. Publicado no Jornal DIÁRIO DE ITAÚNA. Terça-feira, 20 de outubro de 2015. Ano VI, N. 1.586 – Pag. 2.

* Arnaldo de Souza Ribeiro é Doutor pela UNIMES – Santos - SP. Mestre em Direito Privado pela UNIFRAN – Franca - SP. Especialista em Metodologia e a Didática do Ensino pelas Faculdades Claretianas – São José de Batatais – SP. Coordenador e professor do Curso de Direito da Universidade de Itaúna – UIT – Itaúna - MG. Professor convidado da Escola Fluminense de Psicanálise – ESFLUP – Nova Iguaçu - RJ. Secretário Adjunto e membro da Comissão de Direito Imobiliário da 34ª Subseção da Ordem dos Advogados do Brasil - OAB – Itaúna – MG. Sócio efetivo da Associação Brasileira de Filosofia e Psicanálise – ABRAFP – Belo Horizonte - MG; membro do Instituto Mineiro de Direito Processual – IMDP – Belo Horizonte – MG; sócio fundador e secretário do Instituto Mineiro de Humanidades – IMH – Itaúna – MG e membro do Instituto do Direito de Língua Portuguesa – IDILP – Lisboa. Advogado e Conferencista. arnaldodesouzaribeiro@hotmail.com