Retomada do imóvel por falta de pagamento

* Prof. Dr. Arnaldo de Souza Ribeiro

Em toda sociedade em que há fortes e fracos, é a liberdade que escraviza e é a lei que liberta.

Jean-Baptiste-Henri Dominique Lacordaire. Nasceu no dia 2 de maio 1802 em Recey-sur-Ource (Côte-d'Or, Borgonha), e faleceu no dia 21 de novembro 1861 em Sorèze (Tarn). Foi padre, jornalista, educador, deputado e acadêmico.

A relação contratual entre locador, locatários e fiadores não é relação de consumo, embora exista entre eles relevante interesse econômico, tendo em vista que: o locador se compromete a disponibilizar a posse do imóvel em boas condições para que o locatário o use – de forma mansa e pacífica - mediante pagamento de prestação mensal, compromissada pelos locatários e fiadores, a que se dá o nome de aluguel.

Os contratos de locação são celebrados para que as partes os cumpram por prazo determinado, conquanto exista previsão legal de que, vencido o prazo e os locatários não devolvam o imóvel, o contrato passará a viger por prazo indeterminado. Sabe-se, portanto, que muitos contratos são denunciados e rescindidos antes do prazo estipulado, em decorrência de infração cometida pelos locatários. Entre elas a mais recorrente: o não pagamento das prestações locativas. O que autoriza ao locador retomar o imóvel via propositura da Ação de Despejo por falta de pagamento e outros encargos.

Qualquer que seja o fundamento para o término da locação e a retomada do imóvel, o remédio processual a ser utilizado pelo locador é a ação de despejo, conforme ensina o artigo 5º da Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, in verbis:

Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.

Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica se a locação termina em decorrência de desapropriação, com a imissão do expropriante na posse do imóvel.

Desse modo, diante da inadimplência ou da desobediência a qualquer cláusula do contrato é facultado ao locador impetrar a Ação de Despejo e, nessa oportunidade, se desejar, poderá cumular a cobrança dos aluguéis e demais encargos. Portanto, imediatamente à ocorrência do atraso, o locador o faz, com vistas a receber os locativos e manter o contrato de locação através de acordo ou para retomar o imóvel e alugá-lo a outro.

Considere-se ainda que, mesmo depois de proposta a ação, aos locatários e fiadores é facultado adimplir os locativos em atraso, no prazo de quinze dias, e permanecerem no imóvel, nos termos do artigo 62, inciso da Lei 8245, de 18 de outubro de 1991, in verbis:

Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;

b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;

c) os juros de mora;

d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;

III – efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

IV – não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

V - os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá-los desde que incontroversos;

VI - havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.

Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

Pelo exposto, proposta a Ação de Despejo por falta de pagamento de aluguéis e outros encargos, se os locatários e fiadores adimplirem, a ação perde seu objeto. Se limitar a devolver o imóvel, a ação prosseguirá para recebê-los e, nessa oportunidade, responderão os bens penhoráveis dos locatários e fiadores, assunto que será abordado no próximo artigo.

Ouro Preto, 09 de agosto de 2015.

Obs. Publicado no Jornal DIÁRIO DE ITAÚNA E REGIÃO (Itaúna, Nova Serrana e Pará de Minas). Terça-feira, 11 de agosto de 2015. Ano VI, N. 1.529 – Pag. 2.

* Arnaldo de Souza Ribeiro é Doutor pela UNIMES – Santos - SP. Mestre em Direito Privado pela UNIFRAN – Franca - SP. Especialista em Metodologia e a Didática do Ensino pelas Faculdades Claretianas – São José de Batatais – SP. Coordenador e professor do Curso de Direito da Universidade de Itaúna – UIT – Itaúna - MG. Professor convidado da Escola Fluminense de Psicanálise – ESFLUP – Nova Iguaçu - RJ. Secretário Adjunto e membro da Comissão de Direito Imobiliário da 34ª Subseção da Ordem dos Advogados do Brasil - OAB – Itaúna – MG. Sócio efetivo da Associação Brasileira de Filosofia e Psicanálise – ABRAFP – Belo Horizonte - MG; membro do Instituto Mineiro de Direito Processual – IMDP – Belo Horizonte – MG; sócio fundador e secretário do Instituto Mineiro de Humanidades – IMH – Itaúna – MG e membro do Instituto do Direito de Língua Portuguesa – IDILP – Lisboa. Advogado e Conferencista. arnaldodesouzaribeiro@hotmail.com