Exoneração do fiador nos contratos de locação

* Prof. Dr. Arnaldo de Souza Ribeiro

A inteligência irmanada com a força de vontade e com a esperança produz uma ideia.

Clóvis Bevilacqua. Nasceu em Nova Viçosa do Ceará - CE, no dia 04 de outubro de 1859 e faleceu no Rio de Janeiro - RJ, no dia 26 de julho de 1944. Foi jurista, filósofo, legislador, humanista e historiador. Autor do projeto do CCB em 1901. O Código Civil foi promulgado no dia 1º janeiro de 1916 e vigorou até o dia 10 de janeiro de 2003.

Em princípio, o contrato de fiança deve prevalecer até a entrega definitiva das chaves ao locador, ocasião em que se encerra a locação, conforme previsto na lei e na cláusula obrigacional contida na maioria dos contratos de locação. Porém, nem sempre assim ocorre, tendo em vista que a lei prevê circunstancias em que o fiador poderá eximir-se da fiança prestada, antes do término do contrato e ainda, quando este estiver a viger por prazo indeterminado. Circunstâncias que se encontram positivadas na Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, que regulamenta as locações de prédios residenciais e não residenciais.

Com as alterações feitas pela Lei 12.112, de 09 de dezembro de 2009, os artigos 11 e 12 da Lei supramencionada, preceituam:

Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub - rogados nos seus direitos e obrigações:

I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel;

II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.

Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009).

§ 1o Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009).

§ 2o O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009).

Percebe-se, com estas alterações, que os legisladores, ao reconhecerem estes casos de sub-rogação, o fizeram com vistas a prestigiarem a dignidade da pessoa humana, inspirados no artigo 6º da Constituição Federal de 1988, que reconhece o direito à moradia, como direito fundamental do cidadão.

Por outro lado, no parágrafo segundo do artigo 12, também protegeram o fiador, ao lhe darem o direito de exonerar-se da fiança, no prazo de 30 dias; porém responsabiliza-o por eventuais débitos gerados nos 120 dias subsequentes, a contar da data da notificação.

Portanto, diante de uma das circunstâncias que enseja a sub-rogação, deverá o sub-rogado imediatamente informar ao locador e ao fiador, sob pena de ser despejado por infração contratual.

Registre-se ainda, a inclusão do inciso X, no artigo 40, pela Lei 12.112, de 09 de dezembro de 2009, possibilita que o fiador exima-se da fiança, nos contratos em que se encontrarem a viger por prazo indeterminado, sendo: X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

Pelo exposto, confirma-se, a garantia que a princípio faz-se com vistas até a entrega definitiva das chaves pode ser encerrada antes, com a presença dos pressupostos legais enunciados nos artigos 11 e 12 e, de igual modo, quando os contratos estiverem a viger por prazo indeterminado, nos termos do inciso X, do artigo 40, da Lei supramencionada.

Presente um dos fatos que ensejar a exclusão, o fiador deve notificar o locador, tendo em vista que, sua responsabilidade somente será extinta a partir de 120 dias, a contar da notificação. A lei não especifica como deverá ser feita a notificação, por segurança, recomenda-se, que seja feita na forma escrita e extrajudicial e ainda, de forma publica.

Mesmo presente as circunstâncias que legitimam o fiador a exonerar-se, se ele não o fizer na forma preceituada pela lei, permanecerá responsável até a entrega das chaves, nos termos do artigo 39 da Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, com redação dada pela Lei 12.112, de 09 de dezembro de 2009, in verbis: Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.

Pelo exposto, não basta ter direitos, faz-se necessário exercê-los nos termos da lei.

Itaúna - MG, 22 de março de 2015.

Obs. Publicado no Jornal DIÁRIO DE ITAÚNA E REGIÃO (Itaúna, Nova Serrana e Pará de Minas). Terça-feira, 24 de março de 2015. Ano V, N. 1414 – Pag. 2

* Arnaldo de Souza Ribeiro é Doutor pela UNIMES – Santos - SP. Mestre em Direito Privado pela UNIFRAN – Franca - SP. Especialista em Metodologia e a Didática do Ensino pelas Faculdades Claretianas – São José de Batatais – SP. Coordenador e professor do Curso de Direito da Universidade de Itaúna – UIT – Itaúna - MG. Professor convidado da Escola Fluminense de Psicanálise – ESFLUP – Nova Iguaçu - RJ. Secretário Adjunto e membro da Comissão de Direito Imobiliário da 34ª Subseção da Ordem dos Advogados do Brasil - OAB – Itaúna – MG. Sócio efetivo da Associação Brasileira de Filosofia e Psicanálise – ABRAFP – Belo Horizonte - MG; membro do Instituto Mineiro de Direito Processual – IMDP – Belo Horizonte – MG; sócio fundador e secretário do Instituto Mineiro de Humanidades – IMH – Itaúna – MG e membro do Instituto do Direito de Língua Portuguesa – IDILP – Lisboa. Advogado e Conferencista. E-mail: arnaldodesouzaribeiro@hotmail.com