Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento

* Prof. Dr. Arnaldo de Souza Ribeiro

A injustiça que se faz a um, é uma ameaça que se faz a todos.

Montesquieu: Charles-Louis de Secondat. Nasceu no castelo de La Brède, próximo a Bordéus, no dia 18 de Janeiro de 1689 e faleceu em Paris, no dia 10 de Fevereiro de 1755, foi político, filósofo e escritor francês.

A cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento constitui-se em uma das modalidades de garantias previstas para os Contratos de Locação. Essa modalidade de garantia é recente e, sobretudo, pouco aplicada, embora prevista em lei e ofereça segurança aos contratantes. Ela encontra-se positivada no artigo 88 da Lei n. 11.196, de 21 de novembro de 2005, in verbis:

Art. 88. As instituições autorizadas pela Comissão de Valores Mobiliários – CVM para o exercício da administração de carteira de títulos e valores mobiliários ficam autorizadas a constituir fundos de investimento que permitam a cessão de suas quotas em garantia de locação imobiliária.

Essa garantia foi recepcionada pela Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, no inciso IV do artigo 37, in verbis:

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

[...]

IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

Trata-se, portanto, da quarta modalidade de garantia, e sua aplicação dar-se-á nos termos da lei mencionada - por meio de quotas de fundo de investimento ou de títulos de capitalização - cujas aplicações financeiras serão dadas como garantia ao locador quando da assinatura do contrato. O titular dessas quotas pode ser o locatário ou terceiro.

O fundo de investimento, destinado à garantia dos Contratos de Locação de Imóveis, será negociado ou não na bolsa de valores, porém será administrado pela Comissão de Valores Mobiliários – CVM, e suas cotas terão natureza de fiança e serão entregues ao locador no caso de inadimplência do locatário.

Ressalte-se que as cotas do fundo garantidor ficam indisponíveis, inalienáveis e impenhoráveis durante todo o prazo em que viger a relação locatícia - se previamente registrada junto ao administrador - pelo locatário ou pelo cedente, no caso de terceiro.

Constatada a inadimplência, o locador notificará extrajudicialmente o locatário para efetivar o pagamento, advertindo-o de que suas cotas serão tomadas para o adimplemento das obrigações.

Depois de regularmente notificado e não adimplir o débito, o locador requererá ao administrador do fundo que transferirá em caráter pleno e irrevogável, o número de cotas suficientes para o adimplemento da obrigação.

O artigo 39 da Lei de Locação assevera que: “Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força de lei.” Desse modo, se o valor das quotas oferecidas, quando da celebração do contrato, não for suficiente para o adimplemento, pode o locador manejar a competente ação de cobrança para receber eventuais diferenças.

Prezados leitores: com este artigo, encerram-se as análises das garantias locatícias, previstas no Artigo 37, da Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991.

Conclui-se, com os cinco artigos publicados desde novembro de 2014, que as garantias disponibilizadas pela lei são úteis e necessárias para proteger o locador de possíveis prejuízos e, sobretudo, para garantir de recebimento dos locativos. De igual modo, também beneficiam o locatário, dando-lhe oportunidade de escolha da melhor forma de garantia para elaboração do contrato de locação do imóvel que utilizará para sua habitação, lazer ou mesmo para desenvolver sua atividade econômica.

Concluídas as análises sobre as modalidades de garantias, a partir do próximo mês, novos temas pertinentes às locações serão abordados, nesta coluna, com vista a colaborar com as partes na elaboração de seus contratos, nos estritos termos da lei, visando, ainda, à promoção da segurança, do equilíbrio e da efetivação da paz social.

Obs. Publicado no Jornal DIÁRIO DE ITAÚNA E REGIÃO (Itaúna, Nova Serrana e Pará de Minas). Terça-feira, 03 de MARÇO de 2015. Ano V, N. 1396 – Pag. 2

* Arnaldo de Souza Ribeiro é Doutor pela UNIMES – Santos - SP. Mestre em Direito Privado pela UNIFRAN – Franca - SP. Especialista em Metodologia e a Didática do Ensino pelas Faculdades Claretianas – São José de Batatais – SP. Coordenador e professor do Curso de Direito da Universidade de Itaúna – UIT – Itaúna - MG. Professor convidado da Escola Fluminense de Psicanálise – ESFLUP – Nova Iguaçu - RJ. Secretário Adjunto e membro da Comissão de Direito Imobiliário da 34ª Subseção da Ordem dos Advogados do Brasil - OAB – Itaúna – MG. Sócio efetivo da Associação Brasileira de Filosofia e Psicanálise – ABRAFP – Belo Horizonte - MG; membro do Instituto Mineiro de Direito Processual – IMDP – Belo Horizonte – MG; sócio fundador e secretário do Instituto Mineiro de Humanidades – IMH – Itaúna – MG e membro do Instituto do Direito de Língua Portuguesa – IDILP – Lisboa. Advogado e Conferencista. E-mail: arnaldodesouzaribeiro@hotmail.com