Fiança: modalidade de garantia

* Prof. Dr. Arnaldo de Souza Ribeiro

O estudo foi para mim o remédio soberano contra os desgostos da vida, não havendo nenhum desgosto de que uma hora de leitura me não tenha consolado.

Montesquieu: Charles-Louis de Secondat, nasceu no castelo de La Brède, próximo a Bordéus, no dia 18 de Janeiro de 1689 e faleceu em Paris, no dia 10 de Fevereiro de 1755), foi político, filósofo e escritor francês.

Estima-se que a garantia fidejussória, mais conhecida como fiança, alcance atualmente 75% dos contratos de locação que são celebrados no Brasil.

Nos termos do artigo 818 do Código Civil: Pelo contrato de fiança, uma pessoa se compromete a satisfazer ao credor obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra nos termos pactuados.

O mesmo Diploma Legal trata da matéria em 22 artigos, sendo: os artigos 818 a 839 e a Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, os artigos 37 e seguintes, com as alterações trazidas pela Lei 12.112, de 09 de dezembro de 2009, objeto deste estudo.

O desconhecimento dos direitos e deveres inerentes aos fiadores frequentemente traz surpresas e, às vezes, desinteligências entre as partes. Portanto, para evitá-las, recomenda-se que os candidatos a fiadores se conscientizem de algumas peculiaridades que permeiam a celebração dos contratos, conforme se expõe a seguir.

O fiador responde pelas obrigações até a efetiva devolução do imóvel, mesmo que a locação tenha sido prorrogada por prazo indeterminado, ou seja, nos termos do parágrafo primeiro do artigo 46: Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

Por outro lado, nos termos do inciso X, do artigo 40 da citada Lei, o fiador pode desobrigar-se da fiança nos contratos a viger por prazo indeterminado, mediante notificação. Responsabilizando-se pelos débitos vencidos e pelos que vencerem nos 120 (cento e vinte) dias seguintes, a contar da data da notificação.

Admite-se também a exoneração do fiador nos casos previstos nos artigos 11 e 12, em razão da sub-rogação do locatário, quais sejam: morte, separação ou divórcio e o cônjuge permanecer no imóvel.

O contrato de fiança, embora de natureza acessória, por força do contrato principal, transforma-se em obrigação solidária. Por conseguinte, assumida a obrigação nesses termos, o fiador legitima-se a figurar em igual condição com o locatário no polo passivo da ação. Afinal o locador, na busca de receber seu crédito, poderá acionar locatário e fiador em iguais condições, sem observar o benefício de ordem.

Nos termos do inciso VII, da Lei 8.009, de 29 de março de 1990, admite-se que seja penhorado e levado à praça inclusive o único imóvel que serve de moradia ao fiador – considerado bem de família: VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação. (Incluído pela Lei nº 8.245, de 18 de outubro 1991).

Portanto, não será licito ao fiador alegar impenhorabilidade desse bem quando da execução, ainda que se trate de seu único imóvel, ou seja, o bem de família.

Ressalte-se que, para a validade dos contratos de fiança, estes devem ser escritos, obviamente, por pessoas maiores e capazes e, se casado, com a aquiescência do outro cônjuge.

Quaisquer negociações entre locador e locatário acerca dos valores da locação e seus respectivos encargos deverão contar com a aquiescência do fiador, por escrito, sob pena de não responder pelas alterações decorrentes das negociações, ou seja, o contrato de fiança não permite interpretação extensiva.

Pelo exposto, diante das obrigações a que se sujeita o fiador, este deverá fazê-lo ciente de que, na hipótese de o afiançado não adimplir o débito, ele deverá fazê-lo inclusive com a possibilidade de ver executados seus bens.

Itaúna, 03 de janeiro de 2015.

Obs. Publicado no Jornal DIÁRIO DE ITAÚNA E REGIÃO (Itaúna, Nova Serrana e Pará de Minas). Terça-feira, 06 de janeiro de 2015. Ano V, N. 1351 – Pag. 2

* Arnaldo de Souza Ribeiro é Doutor pela UNIMES – Santos - SP. Mestre em Direito Privado pela UNIFRAN – Franca - SP. Especialista em Metodologia e a Didática do Ensino pelas Faculdades Claretianas – São José de Batatais – SP. Coordenador e professor do Curso de Direito da Universidade de Itaúna – UIT – Itaúna - MG. Professor convidado da Escola Fluminense de Psicanálise – ESFLUP – Nova Iguaçu - RJ. Secretário Adjunto e membro da Comissão de Direito Imobiliário da 34ª Subseção da Ordem dos Advogados do Brasil - OAB – Itaúna – MG. Sócio efetivo da Associação Brasileira de Filosofia e Psicanálise – ABRAFP – Belo Horizonte - MG; membro do Instituto Mineiro de Direito Processual – IMDP – Belo Horizonte – MG; sócio fundador e secretário do Instituto Mineiro de Humanidades – IMH – Itaúna – MG e membro do Instituto do Direito de Língua Portuguesa – IDILP – Lisboa. Advogado e Conferencista. E-mail: arnaldodesouzaribeiro@hotmail.com