Caução em dinheiro: modalidade de garantia

Prof. Dr. Arnaldo de Souza Ribeiro*

“Quanto menos os homens pensam, mais eles falam.”

Montesquieu: Charles-Louis de Secondat, nasceu no castelo de La Brède, próximo a Bordéus, no dia 18 de Janeiro de 1689 e faleceu em Paris, no dia 10 de Fevereiro de 1755), político, filósofo e escritor francês.

Dentre as modalidades de garantias locatícias positivadas no artigo 37 da Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, encontra-se a caução em dinheiro. E o § 2º do art. 38 da citada Lei, assevera:

§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.

Pelo exposto, a Lei de locação reconhece a caução como uma das modalidades de garantia, embora ela vá muito além, ou seja, caução é sinônimo de garantia, cautela, precaução e, juridicamente, consubstancia-se na submissão de um bem ou de um numerário a uma obrigação ou dívida pré-constituída. Deste modo, caução ou garantia é gênero, de onde se extraem várias espécies, portanto, múltiplas são as formas possíveis de caucionar uma dívida. Neste artigo será tratado somente da caução em dinheiro.

Além dos preceitos contidos no parágrafo segundo do artigo 38, outros requisitos devem ser observados pelos contratantes, para não caracterizar prática ilegal e apropriação indébita de quem mantém o valor sob seu poder.

Subsidiariamente preceitua o item 3 da Resolução n.º 09 de 13.8.79, que o depósito em garantia da locação far-se-á em conta conjunta, em nome do locador e do locatário. Que o acesso aos valores depositados dar-se-á nas seguintes condições: a) pelo locatário, autorizado por escrito pelo locador; b) pelo locador, com autorização por escrito do locatário; c) pelo locatário, munido de quitação fornecida pelo locador, das obrigações do primeiro contrato de locação que deu origem ao depósito, e d) pelo locatário ou pelo locador devidamente autorizado por sentença judicial transitada em julgado.

Para receber os valores relativos à caução somente na presença de um dos requisitos supramencionados. Ademais, caução não é pagamento e sim, garantia. Deste modo, na ausência de acordo entre as partes a liberação somente se dará, com autorização judicial.

A Lei em vigor não previu penalidades para o locador, se este não efetuar o depósito na forma estabelecida.

Diante desta lacuna ensina a doutrina, que a manutenção dos valores objeto da caução, mantidos em poder da administradora ou do locador sem a abertura da Caderneta de Poupança, caracteriza-se apropriação indébita e o infrator ficará sujeito a processo criminal, sem prejuízo das perdas e danos cabíveis.

Portanto, dois motivos desaconselham seu uso, primeiro, três alugueis são insuficientes para garantir um Contrato de Locação; segundo, com a sobrecarga das Varas e Tribunais, salvo exceções, é impossível a resolução de qualquer litígio em menos de doze meses. O que fatalmente deixaria débitos em aberto e sem garantia, tendo em vista que a maioria dos locatários que apresentam esta garantia não possuem bens penhoráveis.

Deste modo, a caução em dinheiro não resguarda os direitos dos locadores e, sobretudo, se desobedecidos os preceitos que a orientam, poderá acarretar prejuízos também aos locatários. Portanto, trata-se de uma modalidade de garantia que não atende satisfatoriamente a nenhuma das partes contratantes, conclui-se, deve ser evitada.

Itaúna, 07 de dezembro de 2014.

Obs. Publicado no Jornal DIÁRIO DE ITAÚNA E REGIÃO (Itaúna, Nova Serrana e Pará de Minas). Terça-feira, 09 de dezembro de 2014. Ano IV, N. 1328 – Pag. 2

* Arnaldo de Souza Ribeiro é Doutor pela UNIMES – Santos - SP. Mestre em Direito Privado pela UNIFRAN – Franca - SP. Especialista em Metodologia e a Didática do Ensino pelas Faculdades Claretianas – São José de Batatais – SP. Coordenador e professor do Curso de Direito da Universidade de Itaúna – UIT – Itaúna - MG. Professor convidado da Escola Fluminense de Psicanálise – ESFLUP – Nova Iguaçu - RJ. Secretário Adjunto e membro da Comissão de Direito Imobiliário da 34ª Subseção da Ordem dos Advogados do Brasil - OAB – Itaúna – MG. Sócio efetivo da Associação Brasileira de Filosofia e Psicanálise – ABRAFP – Belo Horizonte - MG e membro do Instituto do Direito de Língua Portuguesa – IDILP – Lisboa. Advogado e Conferencista. E-mail: arnaldodesouzaribeiro@hotmail.com