Locação : modalidades de garantias

Prof. Dr. Arnaldo de Souza Ribeiro*

“Quando vou a um país, não examino se há boas leis, mas se as que lá existem são executadas, pois boas leis há por toda parte” -

Montesquieu: Charles-Louis de Secondat, nasceu no castelo de La Brède, próximo a Bordéus, no dia 18 de Janeiro de 1689 e faleceu em Paris, no dia 10 de Fevereiro de 1755), foi um político, filósofo e escritor francês.

A Comissão de Direito Imobiliário da 34ª Subseção da Ordem dos Advogados do Brasil – Itaúna – Minas Gerais, escudada no inciso I, do artigo 44 do Estatuto da Ordem, que estabelece dentre seus fins: “defender a Constituição, a ordem jurídica do Estado democrático de direito, os direitos humanos, a justiça social, e pugnar pela boa aplicação das leis, pela rápida administração da justiça e pelo aperfeiçoamento da cultura e das instituições jurídicas.”

Pelo exposto, semanalmente, os integrantes da Comissão de Direito Imobiliário levarão à comunidade, orientações acerca da elaboração de contratos de bens imóveis e os direitos e deveres das partes ao celebrá-los.

Nos artigos anteriores asseveraram-se pontos relevantes para que os promitentes compradores façam aquisição de forma segura. Neste e seguintes informarão os cuidados a serem observados nos contratos de locação. Embora a legislação brasileira permita que os contratos de locação sejam celebrados de forma verbal, recomenda-se que sejam celebrados de forma escrita e, sobretudo, que sejam elaborados por pessoas ou empresas especializadas, com vistas a evitar eventuais erros e prejuízos.

Dentre os pontos relevantes a serem observados pelo locatário e locador, encontram-se as garantias, enumeradas no artigo 37 da Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, in verbis:

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I - caução;

II - fiança;

III - seguro de fiança locatícia.

IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

Utilizá-las corretamente traduz-se em segurança para as partes. Para o locador, em tese, a certeza de que receberá os alugueres e os eventuais danos causados ao imóvel. Para o locatário, quando inadimplente evitará a rescisão do contrato com a retomada do imóvel, liminarmente, conforme inciso IX, do artigo 59 da Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991.

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento excluiso:

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

Pelo exposto, o contrato e suas garantias resguardam direitos, aos locadores e locatários.

Nos próximos artigos, estas garantias serão analisadas, com vistas à elucidação das partes para que, ao celebrarem seus contratos o façam, nos termos da lei, com vistas à segurança, ao equilíbrio e a efetivação da paz social.

Itaúna, 08 de novembro de 2014.

Obs. Texto publicado no jornal DIÁRIO DE ITAÚNA E REGIÃO ( Itaúna, Nova Serrana e Pará de Minas), Terça-feira, 11 de novembro de 2014. Ano IV, N. 1307, Pag. 2.

* Arnaldo de Souza Ribeiro é Doutor pela UNIMES – Santos - SP. Mestre em Direito Privado pela UNIFRAN – Franca - SP. Especialista em Metodologia e a Didática do Ensino pelas Faculdades Claretianas – São José de Batatais – SP. Coordenador e professor do Curso de Direito da Universidade de Itaúna – UIT – Itaúna - MG. Professor convidado da Escola Fluminense de Psicanálise – ESFLUP – Nova Iguaçu - RJ. Secretário Adjunto e membro da Comissão de Direito Imobiliário da 34ª Subseção da Ordem dos Advogados do Brasil - OAB – Itaúna – MG. Sócio efetivo da Associação Brasileira de Filosofia e Psicanálise – ABRAFP – Belo Horizonte - MG e membro do Instituto do Direito de Língua Portuguesa – IDILP – Lisboa. Advogado e Conferencista. E-mail: arnaldodesouzaribeiro@hotmail.com