Os princípios cardeais que regem o Registro de Imóveis

A autora esmiúça os princípios que regem o Registro de Imóveis e justificam sua natureza e finalidade no direito imobiliário brasileiro.

Para proporcionar e maior segurança aos negócios imobiliários, o sistema de registros públicos é informado por diversos princípios que garantem a sua eficácia que a seguir pretendo explanar.

No inciso I do art. 530 do CC estabeleceu como um dos meios aquisitivos da propriedade imóvel a transcrição de título de transferência no registro imobiliário competente,hoje tão-somente denomianda de registro, declarando mais adiante,no artigo seguinte( art.1.245 NCC) os atos sujeitos à transcrição no respectivo registro imobiliário, os títulos translativos da propriedade imóvel por ato inter vivos quer sejam onerosos ou gratuitos.

Os seguintes negócios jurídicos portanto, devem obrigatoriamente serem registrados: a compra e venda, troca, dação em pagamento, doação, transação que verse sobre imóvel.

Em nosso sistema jurídico tais negócios jurídicos não são hábeis para transferir o domínio do bem imóvel, sendo imprescindível o registro do título translativo na circunscrição imobiliária competente. A participação do Estado é curial por meio do serventuário que labora tal registro público sem o qual não existe eficácia na transferência de propriedade.

De sorte que o art. 860, parágrafo único do CC assevera que enquanto não transcrever o título transmissório, o alienante continua ser o dono de imóvel e, responde pelos seus encargos. Antes do registro,só existe mero direito pessoal.

O registro confere publicidade às transações imobiliárias, valendo contra terceiros. E daí deflui, o primeiro princípio que é o da publicidade. Esclareça-se que qualquer pessoa pode requerer certidão de registro imobiliário sem ter que informá-lo motivo ou o interesse do pedido(LRP Art.17).

Segundo Sá Pereira podemos afirmar que o sistema registral imobiliário brasileiro está distante do sistema alemão, até porque entre nós tal registro estabelece tão-somente uma presunção juris tantum da aquisição da propriedade imobiliária(art.859 CC) e, não jure et jure, em face da ausência de cadastro imobiliário em nosso meio jurídico, desta forma qualquer erro falha ou deficiência no funcionamento do registro imobiliário jamais acarretará a responsabilidade do poder público.

Além do que, entre nós, não há a exigência presente no direito germânico de que as partes interessadas no registro estipulem contrato para se opere a transcrição, basta o negócio jurídico capaz de criar a obrigação de transferir o domínio ou que serve de causa à transmissão.

Estendeu-se a necessidade de transcrição também aos atos judiciais, como julgados nas ações divisórias, sentenças de inventários , partilhas de adjudicação e de extinção de condomínio, a fim de permitir a disponibilidade do imóvel aos interessados e aos herdeiros.

A transcrição tem caráter declaratório de disponibilidade dominial embora não funcione como ato transmissor de domínio.

Não sem razão, propõe a recente jurisprudência brasileira e doutrina a forçosa transcrição das divisões e partilhas amigáveis convencionadas por escrituras públicas, e,ainda a arrematação e a adjudicação em hasta pública quer sejam realizadas em leilões privados ou públicos ou às vendas realizadas pela Administração Pública. Tais preceitos legais tem por finalidade fazer que esses atos se tornem públicos, evitando fraude.

Maria Helena Diniz revela que em nossos sistema jurídico brasileiro existe igualmente o registro imobiliário lato sensu das sentenças de separação, de divórcio e de nulidade ou anulação de casamento, quando, nas partilhas , houver imóveis ou direitos reais sujeitos a registro (LRP art. 167, II, 14); da sentença proferida em ação de usucapião, da carta da adjudicação de terreno adquirido a prestações, da certidão dos atos constitutivos da companhia, passada pelo registro de comércio, para que haja transferência dos bens com que o subscritor tiver contribuído para a formação do capital social(S/A),imóveis incorporados às sociedades por ações da administração indireta da União e dos demais atos arrolados no art.167 , I da LRP.

A transcrição datar-se-á do dia em que se apresentar o título ao oficial do registro e, este prenotar o protocolo, que constitui a chave do registro geral, destinando-se ao apontamento de todos os títulos apresentados diariamente para serem registrados.

É o número de ordem do título no livro do protocolo que vai determinar a prioridade do título e a preferência do direito real(art.182 LRP).

Tal publicidade tem por fim tornar conhecido o direito de propriedade conforme bem salienta Lafayette, a deslocação do domínio de uma pessoa para outra, carece de uma manifestação visível, de um sinal exterior, que ateste e afirme aquele ato diante da sociedade. Se o domínio obriga a todos, pode ser oposto a todos, importando assim, que todos conheçam suas evoluções.

Na enfiteuse, por exemplo, que consiste na subdivisão do domínio entre duas pessoas, cabendo à primeira a substância e, à segunda a parte útil, se uma delas promove o registro imobiliário de seu direito, realiza forçosamente o do direito da outra, tendo em vista a inseparabilidade dessas relações jurídicas, o que na expressiva menção de Clóvis Beviláqua, são como o anverso e o reverso da mesma medalha. Por idêntica razão, se transcreve a alienação de que conste reserva de usufruto, pois trata-se de direito real de coisa alheia.

O segundo princípio regente do RGI é o da força probante(fé pública) ou de presunção. Assinala o art. 859 CC in verbis: “Presume-se pertencer o direito real à pessoa em cujo nome se inscreveu, ou transcreveu.”

Erige-se então uma presunção iuris tantum, sendo o adquirente tido como o titular do direito registrado até que o contrário se demonstre, como estatui o art. 860CC.

O significado ao art. 859 CC é meramente processual e fixa o ônus da prova que compete ser produzida pelo adversário do inscrito como titular do direito real.

Aliás, o Código Civil pátrio, nesse particular, adotou uma solução intermediária, não considerando absoluta tal presunção como fez o direito alemão( na Alemanha, a propriedade imóvel é completamente cadastrada), nem afastando a relevância do registro, como fez o direito francês, para o qual o domínio adquire-se pelo contrato, lá servindo o registro apenas como meio de publicidade.

Enquanto na Alemanha adotou-se simultaneamente os princípios da presunção e da fé pública dizemos que o Brasil encampou somente o da presunção que prevalece até prova em contrário.

O Novo Codex Civil em seu art. 1.246 decreta, in verbis: “ O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo” que possui dispositivo correspondente em vigor no art.534 do CC.

Cumpre ressaltar também que o Novo Codex Civil suprimiu a seção VI que tratava do registro de imóveis que compreendia os artigos ainda em vigor de art. 856 até o art

862 CC.

Nas terras brasilis somente o registro pelo sistema Torrens(LRP , art. 277) acarreta presunção absoluta sobre a titularidade do domínio, mas só se aplica a imóveis rurais. E assume caráter contencioso, com citação de todos os interessados, sendo o pedido julgado por sentença.

Outrora era o Registro Torrens admitido pelo Decreto 451-B, de 1890, regulamentado pelo Decreto 955-A, de 1890. Como nosso Código Civil a ele não se referiu, muitos entenderam que não mais se admitia o sistema Torrens no direito pátrio. Porém, a Lei orçamentária 3.446/17, no seu art. 1º , n.40, proclamou sua vigência,tendo o próprio Código de Processo Civil de 1939, arts. 457 a 464, admitidos pelo de 1973, disciplinado esse registro. São raros os casos de sua aplicação, exceto em Goiás onde teve alguma aceitação.

Sua má aceitação talvez seja devida a difícil sistemática onde cada registro requer ação judicial de caráter contencioso, e reivindicatório do imóvel que se quer registrar, além do seu elevado custo com publicações de editais citalícios, custas e outras despesas. A legitimidade de requerê-lo é privativa do proprietário, mediante a comprovação de seu domínio e seu título uma vez registrado possui valor absoluto revestido pois da mais ampla intangibilidade.

Já o princípio da legalidade é o que incumbe ao oficial do cartório registral, por dever de ofício, examinar a legalidade e a validade dos títulos que lhe são apresentados para registro, nos seus aspectos intrínsecos e extrínsecos. Devendo exarar parecer se o título é registrável ou não. Logo que o título seja protocolizado, faz-se a prenotação, ocasião do exame do oficial, se estiver tudo em ordem, será registrado. Do contrário, caindo em exigência a ser satisfeita, fará sua indicação por escrito, tendo o interessado o prazo de trinta dias para a referida regularização.

Caso o requerente não se conforme com a exigência feita pela oficial,será o título, por seu requerimento e com a declaração de dúvida remetido ao juízo competente para dirimi-la(LRP art. 198) quando o referido prazo de trinta dias será suspensão até final solução judicial.

O Ministério Público será ouvido e a dúvida julgada por sentença. Se procedente a ação, poderão interpor recurso de apelação o interessado, o MP e o terceiro prejudicado.

Se improcedente, não poderá o oficial apelar, por falta de legítimo interesse, tendo-a suscitado apenas por dever de ofício. Todavia, poderão apelar o MP e ainda o terceiro prejudicado.

Mantida a sentença de improcedência, o interessado apresentará de novo os documentos, para que se proceda o competente registro. O expediente chamado de dúvida inversa ocorre quando o próprio interessado peticiona diretamente ao juiz, requerendo a instauração de procedimento de dúvida, embora não previsto na LRP, é em geral admitido tal procedimento pelos juízes em atenção ao princípio de economia processual.

Quanto ao princípio de territorialidade, este é sentido pela exigência do registro se procedido na circunscrição imobiliária da situação do imóvel, muito embora a escritura possa ser lavrada no Cartório de Notas em qualquer localidade, mas o registro imobiliário somente poderá ser efetuado no foro situacional do imóvel, o que facilita sobejamente a pesquisa em torno deste imóvel.

O princípio da continuidade já que constitui a transcrição um dos modos derivados de aquisição de domínio, prende-se ela à anterior, portanto se não estiver registrado o nome do alienante ou transmitente, não poderá ser transcrito em nome do adquirente. Tal princípio está consagrado no art.195 da Lei de Registros Públicos.

O outro princípio é o da prioridade que protege quem primeiro registra o título. Sendo a prenotação o que assegura a prioridade do registro. Caso a parte interessada, em trinta dias, não atender às exigências formuladas pelo escrivão, cessam os efeitos assecuratórios da prenotação, podendo ser examinado e registrado, se estiver em ordem, outro título apresentado em segundo lugar.

Todavia se o primeiro apresentante se inconformar com a exigência poderá proceder a dúvida inversa, e então o prazo ficará suspenso até final julgamento do referido procedimento.

O art. 225 da LRP aponta o princípio da especialidade que exige a minuciosa individualização do título e do bem a ser registrado. É o que trata a respeito dos dados geográficos e métricos do imóvel principalmente no que tange às confrontações. Visa elidir os erros que possam confundir as propriedades e causar prejuízos aos seus respectivos titulares.

O último princípio é o da instância que não permite que o oficial proceda a registros de ofício mas somente a requerimento do interessado, ainda que verbal. Aliás é completamente concedâneo ao princípio da inércia da jurisdição.

Desta forma, o registro confere à relação jurídica o cunho de direito real, pois o que existia antes entre as partes era mero direito pessoal porém, se ocorrer simples engano na tomada das indicações constantes do título, como divergência em nome das partes, erros de metragens ou de localização, lapsos de referências, a retificação pode processar-se administrativamente, através de requerimento do interessado, desde que não haja a possibilidade de prejuízos a terceiros.(art.213 LRP).

Inadmissível é a retificação do registro para substituir-se o nome do adquirente pelo de outras pessoas, ou um imóvel por outro mediante simples processo administrativo.

Igualmente, não se permite por esse meio retificá-lo, para declarar que determinada aquisição foi efetuada por marido e mulher conjuntamente, e, não somente pelo marido, conforme consta no título. O registro efetua-se conforme o teor da escritura.

Apesar do silente Novo Codex continuam em vigor a Lei de Registros Públicos, a Lei 6.739/1979 que dispõe sobre a matrícula e o registro de imóveis rurais e dá outras providências e que deverão sempre ter aplicação subsidiária aos casos concretos.Aguardemos que a douta jurisprudência seja curial em prover a completude normativa.