AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COM SENTENÇA FAVORÁVEL
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA DA COMARCA DE CAXIAS, ESTADO DO MARANHÃO.
Processo nº 2984-65.2010.8.10.0029
Secretaria Judicial da 2ª Vara
MANOEL AUGUSTO DE MOURA brasileiro, separado, empresário, residente e domiciliado na Av. General Sampaio, nº 1.505, bairro Morro do Alecrim, Caxias (MA), titular da identidade nº 14.308, expedida pelo M. da Guerra – CE e no CPF nº 001.939.923-53, RÔMULO AUGUSTO SOUSA DE MOURA, brasileiro, solteiro, empresário, residente e domiciliado no mesmo endereço acima, titular da identidade nº 1.195.112, expedida pela SSP-PI e CPF nº 742.999.483-00, MANOEL AUGUSTO DE MOURA FILHO, brasileiro, solteiro, estudante, residente e domiciliado no endereço acima, titular da identidade nº 43.627.699-9 – SSP-SP e CFP nº 328.838.848-03, neste ato representados por seu advogado e procurador infra-assinado (procuração anexa nos autos) Dr. Erasmo José Lopes Costa, advogado, OAB-MA nº 3.588, com escritório nesta cidade, Caxias – Maranhão, local onde recebe intimações de estilo, vem, a honrosa presença de Vossa Excelência, apresentar tempestivamente
CONTESTAÇÃO
à Ação Renovatória interposta por DISTRIBUIDORA BIG BENN LTDA - DROGARIA BIG BENN, sociedade empresária, inscrita no CNPJ sob o nº 83.754.234/0001-51, com sede e matriz na cidade de Belém/PA, na Avenida Almirante Barroso, nº 5.447, bairro Castanheira - CEP 66.645-250, e filial na cidade de Caxias/MA na Praça Candido Mendes, nº 347 – D, centro pelos motivos de fato e de direito a seguir aduzidos.
DOS FATOS
Pleiteia a requerente a renovação de locação do imóvel comercial de propriedade dos requeridos (cópia do contrato de locação anexo), localizado na Praça Candido Mendes, 347 – D, Centro – Caxias - Maranhão, aduzindo que o prazo da locação teria sido de 60 meses, equivalente a 05 (cinco) anos, iniciando em 1º de março de 2006 e com término em 28 de fevereiro de 2011. E desde aquela época exerce a mesma atividade comercial, tendo cumprido todas as cláusulas do contrato. Aduzindo que vem respeitando e cumprindo os requisitos da Lei de Locações - Lei nº 8.245/91, diligenciando perante o juízo a renovação.
Afirma na exordial, fls. 05, que a peticionária propõe a ação com interregno de mais de 06 (seis) meses antes do término do contrato, o qual somente vencerá em 28/02/2011, estando, reverenciado o prazo para interposição prevista no parágrafo 5º do artigo 51, da Lei nº 8.245/91.
No mérito, articula que se encontra amparada na legislação vigente Lei nº 8.245/91, artigo 51, incisos I e II do diploma legal. Aduzindo que o contrato a renovar foi celebrado por escrito e com prazo determinado de 05 (cinco) anos, e estando na exploração da mesma atividade comercial – Drogaria Big Benn, há mais de 03 (três) anos ininterruptos, exercendo todas as exigências.
Afirma a impetrante que cumpriu contrato nos exatos termos estabelecidos, estando em dias com todos os tributos e tarifas pertinentes ao imóvel, como fez prova com os documentos anexos (fls. 06 dos autos). E que nos termos do artigo 71 da lei nº 8.245/91, a suplicante indica suas condições para a renovação do contrato, reafirmando que o aluguel mensal da época era de R$ 4.015,00 (quatro mil e quinze reais) e que oferecia a importância de R$ 4.500,00 (quatro mil e quinhentos reais), valor a ser reajustado anualmente pelo IGP-M, nos moldes do contrato originário.
Profere ainda na vestibular de fls. 07, que o fiador permanecerá o mesmo do contrato originário, na pessoa do Sr. Raul Alberto Gamelas Aguilera, conforme faz prova por meio de declaração de aceite da renovação da fiança em anexo. Articula que visa evitar que seja prejudicada com o fundo de comercio já consolidado, notadamente, a perda considerável de clientela e demais situações com a transferência de seu estabelecimento para outra localidade.
Arrazoam os requeridos:
PRELIMINARMENTE
CARÊNCIA DE AÇÃO
Sabe-se que além das condições do artigo 282 do CPC, deve a petição inicial da ação renovatória ser instruída obrigatoriamente segundo os artigos 51 e 71 da Lei. nº 8.245 /91. Contudo, a autora é a responsável pelo pagamento de taxas e tributos incidentes sob o imóvel comercial locado conforme indica a cláusula sétima do contrato de locação. Observa-se com os bons olhos que a articulista em sua petição inicial, diz que paga em dia suas obrigações como todos os tributos e tarifas referentes ao imóvel conforme fez prova com os documentos em anexo.
MM. Juiz, em momento algum nos autos vê-se o comprovante pago dos tributos como o pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano - IPTU, sem, contudo corroborar os fatos constitutivos do seu direito de estar em débito com este tributo nos moldes do art. 333, I do CPC, o que confirma a ocorrência de CARÊNCIA DE AÇÃO, por inobservância do pré-requisito essencial de “prova da quitação dos impostos e taxas, que incidiram sobre o imóvel, cujo pagamento lhe incumbia’’, inserto no inciso III do artigo 71 da Lei n. 8.245/91.
De outra má sorte, a autora não acoplou nos autos os recibos de pagamento dos alugueis que deveriam estar acostados a estes, sendo insuficientes para “prova do exato cumprimento do contrato em curso”, como é exigido pelo inciso II do artigo 71 do dispositivo legal supracitado, mais uma vez caracterizando a carência de ação por ausência de pré-requisito essencial. O que deve ser julgado a autora carecedora do direito de ação nos moldes do artigo 301, X do CPC, e extinto o feito sem o julgamento de mérito na forma do artigo 267, VI da lei adjetiva civil. O que espera este causídico a “tempore”, o julgamento apressado igual o vento que sobe e desce os morros sem preguiça, tempestivo, consignando os vastos conhecimento de Vossa Excelência.
A autora é carente da ação visto que um dos requisitos básicos da ação não foi desatendido, ou seja: o locatário esteja em dia com os alugueres. Apesar de que jurou na exordial que sempre cumpriu com as obrigações, o que não é verdade com o que se nota nos autos. Do histórico dos pagamentos e seus reajustes, a requerente não foi feliz em demonstrar a sua pontualidade. Por tais circunstâncias, o processo se mostra sobranceiro a muitos reparos, como veremos abaixo:
Com persistência em assegurar que sempre pagou em dias as obrigações locatícias, isto não é verdadeiro. A verdade dita e escrita não resulta de provas, cambaleando no infortúnio danoso do afogamento. Vez que se demonstra que durante o reajuste de aluguel ocorrido no mês de fevereiro de 2010, a mesma não cumpriu fielmente as obrigações contratuais. E no período de março de 2010 a setembro de 2010, não pagou o valor do reajuste, tendo desforrado com 07 (sete) meses de atraso, valor este de reajuste seria de R$ 4.001,50 (quatro mil e um reais e cinquenta centavos), totalizando a soma de R$ 2.810,50 (dois mil oitocentos e dez reais e cinquenta centavos), tendo sido pago no dia 25/10/2010, conforme comprovante anexo.
Ressalta-se que durante os reajustes nos períodos de 2009 e 2010, a mesma só vinha depositando o valor normal sem qualquer acréscimo das penalidades do contrato, lesionando os contestantes.
DO ALUGUEL DE JANEIRO DE 2011 COM VENCIMENTO
EM FEVEREIRO DE 2011
Não se pode dar guarida as fortes argumentações da requerente, que afirma que está em dias com as obrigações locatícias. Se Vossa Excelência entender o piso deste assoalho descortinado, estará a vossa consciência enraizando os termos da contrariedade da lei. Importante frisar que a mesma não pagou na data do seu vencimento o aluguel do mês de janeiro de 2011, vencido em 1º de fevereiro de 2011, já na expiração do contrato no valor de R$ 4.415,00 (quatro mil quatrocentos e quinze reais). Com dois dias de atraso, tendo pago no dia 03/02/2011, a importância acima. Sabe-se que está jamais pagou a multa de 10% sobre o valor do aluguel e a mora pelos dias atrasados. O que induz a presunção de um mau pagador.
No caso em tela, a autora informou às fls. 07 dos autos que sempre pagou em dias os alugueres. Não tem veracidade os episódios apenas articulados na inicial, sem a competente prova dos documentos que não foram apresentados, caindo em total contradição sem prova nos autos, e que não espelham a realidade demonstrada pelos requeridos com a prova documental acostada à contestação.
Desse princípio, partiu a peticionária ensejando moldurar sua inicial de renovatória com espeque na Lei nº 8.245/91 com base no artigo 71, sem preencher os requisitos essenciais da ação, quais sejam:
Lei 8.245/91- art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:
I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;
II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;
III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;
IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;
V - indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;
VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.
Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação."
DA INEXISTÊNCIA DE DEPÓSITO CONSIGNADO
NOS AUTOS REF. AO ALUGUEL DO MÊS DE AGOSTO/2011
A autora alega que vem depositando em conta judicial nos autos, os depósitos que se encontram às fls. tais dos autos. Observando-se os autos em apreço, verifica-se que a autora não depositou e nem pagou o aluguel do mês de Agosto de 2011 com vencimento para o dia 1º de setembro de 2001, no suposto valor de R$ 4.544,80 (quatro mil quinhentos e quarenta e quatro reais e oitenta centavos).
Diante desses episódios, não pode a Ação Renovatória ter o seu pulso normal de andamento processual, vez que a autora não depositou o mês de agosto/2011 com vencimento no dia 1/09/2011, no valor de R$ 4.544,80. Ocorrendo tal evento, a presente ação terá a sua extinção por não cumprir com os depósitos para a sua finalidade na consignação que o fez.
DO FIADOR E SUA IDONEIDADE FINANCEIRA
Como se nota, o fiador indicado às fls. tais dos autos, é o mesmo do contrato anterior – RAUL ALBERTO GAMELAS AGUILERA – CPF nº 104.634.612-15, conforme declaração juntada aos autos em que afirma que aceitou o encargo como fiador na relação locatícia. Nos autos não possui qualquer base de idoneidade financeira sobre a pessoa indicada para funcionar novamente como fiador da locação.
Senhor Juiz, a situação da idoneidade financeira do fiador conforme declaração aposta nos autos torna-se imprestável para o fim a que se destina. Apesar de que a autora não apresentou qualquer prova nesse sentido relevante na modalidade de garantia contratual com fiança.
De outra banda, a articulista não comprovou em juízo a sua respectiva idoneidade financeira do fiador completa. Como se pode ver na declaração expedida pela Câmara de Dirigentes Lojistas de Caxias - MA – CDL, e realizadas as buscas em nome do fiador - RAUL ALBERTO GAMELAS AGUILERA – CPF nº 104.634.612-15, encontrou-se a seguinte ocorrência no SPC do Banco de Dados da RENIC (SPC Brasil), doc. Anexo em original, conforme se demonstra abaixo:
Registro em nome do Credor: Y Yamada
Vencimento: 20/07/2011
Tipo: Comprador
Número do contrato: 316399710
Valor: R$ 1.932,44
Data de inclusão: 23/09/2011
Ainda quanto às garantias, é interessante observar que, na petição inicial da ação renovatória de locação comercial, aquela proposta visando à renovação compulsória da locação, deve-se comprovar a idoneidade financeira do fiador do contrato a renovar, ainda que ele seja o mesmo do pacto anterior. Daí, insurge-se que o fiador não tem idoneidade financeira para tal ato, onde os locadores correm risco sem qualquer cobertura, desnorteando, assim a referida ação para a improcedência do feito.
Com a inscrição do fiador nos cadastros de maus pagadores (SPC), não há como assegurar que o fiador possui boa idoneidade financeira para se responsabilizar pelos atos consectários a serem realizados com o novo pacto.
Com sombras de dúvidas, verifica-se que a autora não preencheu os requisitos exigidos para a feitura da renovatória na qual deverá ser instruída na presente ação na Lei 8.245/91- art. 71. Com a petição inicial da ação renovatória que deverá ser instruída com:
IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;
V - indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;
Senhor Juiz, in casu, o fiador conforme declaração nos autos, é imprestável para prestar fiança, vez que não tem garantia e sua idoneidade financeira pesa com os riscos a que se propõem.
Pela via de regra, são ônus do autor: – provar os fatos constitutivos alegados (CPC, art. 333, I) para ter validade o procedimento processual invocado, vez que a demanda carece de provas quanto os fatos alegados. Não basta apenas asseverar que cumpriu com as obrigações contratadas sem juntar ou realizar prova de que pagou em dias os alugueres, ferindo assim os requisitos básico ao preenchimento da pretensão, constituindo a hipótese de pedido juridicamente impossível o que estabelece a falta de condição de ação, segundo o diploma legal em vigor.
Nesse passo, não há como gerar um pedido mediato ao juiz na demanda com a pretensão material para a renovatória que se findou em 28 de fevereiro de 2011, quando na oportunidade do ingresso não fez prova convincente do alegado quanto ao cumprimento do pagamento dos alegueis. Diz o artigo 282, III, do CPC que a petição inicial indicará o fato e os fundamentos jurídicos do pedido; ou seja, o fato gerador do pedido tem de ser descrito com as provas.
Essas arguições processuais merecem acolhimento, pois se revestem de caráter prejudicial ao feito.
Assim, espera os requeridos que seja julgada preliminarmente as arguições ofertadas a tempore e que autora não preencheu os requisitos exigidos na Lei nº 8.245/91, não havendo lugar para o pedido renovatório. E caso Vossa Excelência entenda, que a ausência dos requisitos da ação renovatória não preencheu os ditames legais, que extinga o processo sem resolução do mérito com base no artigo 267, IV do CPC.
DOS FATOS ARTICULADOS PELOS REQUERIDOS
Os requeridos celebraram com a autora um contrato de Locação Comercial em que são proprietários do imóvel localizado na Praça Candido Mendes, nº 347-D, centro, nesta cidade. Cujo prazo de locação teve início em 1º de março de 2006 e com término em 28 de fevereiro de 2011. Estando a prorrogação por igual período condicionado a acordo e aceite das partes contratantes antes da data do vencimento, assim como não havendo interesse se obrigando a restituir o imóvel locado completamente desocupado, livre e desembaraçado de quaisquer ônus conforme estipulado na cláusula segunda.
O valor do aluguel no início deu lugar ao preço de R$ 3.200,00 (três mil e duzentos reais), dividido em três quinhões, sendo 02 (dois) de R$ 1.120,00 (um mil cento e vinte reais) e 01(um) de R$ 960,00, destinados a cada um dos locadores. Tendo como vencimento o dia 1º do mês subsequente ao vencido tolerância. Ressalvando que passado essa data e não sendo pagamento efetivado por culpa da locatária, ficarão automaticamente acrescidos ao recibo os valores decorrentes de multa compensatória de 10% e da mora de 0,02% sobre o valor do aluguel.
E que do último reajuste em fevereiro de 2010, tendo o valor de R$ 4.015,00 (quatro mil e quinze reais) na qual passou a ser de R$ 4.415,00 (quatro mil quatrocentos e quinze reais) as ser pago no vencimento em março de 2010, não teve êxito contratual, tendo a autora ferido a cláusula e pago mensamente de fevereiro de 2010 a agosto de 2010 o valor antigo de R$ 4.015,00 sem acrescentar o devido reajuste legal através da medição do IGP-M para a época.
Ocorre que somente no mês de agosto de 2010, a empresa ora autora pagou a mensalidade do aluguel no valor de R$ 4.015,00. E que somente a partir de setembro de 2010, passou a pagar o valor do aluguel já reajustado na importância de R$ 4.415,00 (quatro mil quatrocentos e quinze reais) pago no dia 25/10/2010, com 24 (vinte e quatro) dias de atraso sem pagar a multa compensatória de 10% e mora contratual. E ainda, depositar as diferenças do reajuste do aluguel do mês de fevereiro/2010 e que não foram pagos conforme se noticiou acima ref. aos meses anteriores na mesma data no valor de R$ 2.810,50 (dois mil oitocentos e dez reais e cinquenta centavos), com 07 (sete) meses de atraso, comprovantes anexos dos Recibos de Pagamentos de alugueis realizados em de janeiro de 2010 a janeiro de 2011.
DO TELEGRAMA E CARTA ENVIADA A AUTORA
Em data de 25 de agosto de 2010, o locatário Manoel Augusto de Moura, enviou telegrama à autora cobrando os reajustes dos 06 meses de aluguel (fevereiro 2010 a julho/2010), no valor de R$ 521,95 mensal que esta deixou de pagar no cumprimento do contrato, totalizando a soma de R$ 3.131,70. E ainda, asseverando que o valor do aluguel reajustado importava em R$ 4.536,95, conforme disposições do contrato pelo IGP-M. E finalizando o telegrama, este cobrava a obrigação reajustada do o mês de agosto/2010.
Não houve resposta e muito menos qualquer atenção, como ficou provada anteriormente, a autora pagou como quis e da forma como desejou sem qualquer multa contratual e mora do contrato. Sem resposta, o requerido enviou e-mail conforme se constata em anexo, também sem resposta.
Daí vê-se claramente que a autora não tem o condão de perdurar com a presente ação judicial para obrigar os locadores a aceitar o aluguel de um contrato já expirado em seu tempo. E que as cláusulas rezam que estes não são obrigados a aceitar se não houver acordo e desta feita não houve. Agindo assim, silenciosamente, impetrou a demanda com a pretensão de conseguir neste nobre juízo com o intento caviloso de depositar à sua vontade e ver o contrato renovado por mais outro tempo. Talvez, na ânsia de mil anos.
DA FALTA DO DEPÓSITO JUDICIAL DO MÊS DE AGOSTO DE 2011 NOS AUTOS
Assim, é o mesmo carente da presente ação visto estar inadimplente com os locatícios referentes ao depósito judicial no valor de R$ 4.544,80 (quatro mil quinhentos e quarenta e quatro reais e oitenta centavos), e ainda, referente ao depósito consignado em conta judicial perante este juízo do mês de AGOSTO DE 2011 com vencimento em 1º DE SETEMBRO DE 2011. Como se sabe, a falta do depósito judicial consignado judicialmente demonstra o desinteresse pela causa e a responsabilidade em se desviar da multa de 10% e mora contratual estipulada em contrato. E como é fácil perceber que desde a última renovação, a autora vem pagando com atrasos sem se preocupar com as multas e mora do contrato numa total falta de respeito ao que foi celebrado entre as partes. Até mesmo os reajustes contratuais, a autora paga quando quer e quando bem deseja, não assumindo qualquer responsabilidade para com os locadores que possuem responsabilidade.
DA NÃO RENOVAÇÃO DO CONTRATO
Isto posto, não requerem mais os requeridos renovar, vez que este se expirou em 28 de fevereiro de 2011, assim como anteriormente não houve qualquer diálogo entre as partes para se concentrar uma nova contratação, o que dificultou a negociação. Dentre outros pontos, a empresa autora só paga os alugueis com impontualidade, sem se falar dos reajustes que jamais cumpre em atender as cláusulas contratuais. E ao mesmo tempo, não paga a multa de 10% por atraso e nem a mora contratual alicerçada no referido contrato.
Tais acontecimentos elencados nesta giratória ocasionam prejuízos e desconfortos para o recebimento do aluguel mensal e demais acordos com a outra parte. Como ficou demasiadamente comprovado, a autora não cumpriu com os pagamentos que deveria ter se obrigado a fazer em seu tempo, além dos reajustes anuais que deveriam ser obedecidos conforme as cláusulas contratuais.
Por estas razões, não aspiram aos requeridos manter mais negócio com a requerente em virtude da quebra negocial do contrato e seus acessórios. Requerendo, assim que desocupe o imóvel comercial imediatamente, vez que há outros interessados em pagar melhor oferta do mercado.
Diante disto, entende os requeridos que não há como possa prosperar a pretensão deduzida pela empresa autora, seja por não estarem preenchidos os requisitos exigidos pela Lei nº 8.245/91, para a renovação da locação, seja por não atender a nenhum chamado dos requeridos sobre propostas de novo aluguel pelo valor locativo real locativo do imóvel.
DO DIREITO
FALTA DE PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS
LEGAIS PARA RENOVAÇÃO
Preliminarmente, carece a autora da ação pleiteada, uma vez que, embora seu pedido seja aparentemente formulado de acordo com o contido no artigo 51, da Lei nº 8.245/91, não foram lembrados pela locatária os requisitos enumerados no artigo 71, II a VII, do mesmo diploma legal.
Não preenchidas tais condições, não há que se falar em preservação da clientela do locatário, ou mesmo no Princípio da Continuidade da Empresa, como pretende em sua vestibular. O direito de propriedade do locador, não reunidos os pressupostos do artigo 51 da Lei de Locações, deve sobrepor-se à pretensão renovatória.
Nesse sentido, in verbis:
TJMG-103001) AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL - PRESSUPOSTOS NÃO PREENCHIDOS - LEI 8.245/91 - INTERRUPÇÃO ENTRE CONTRATOS DE LOCAÇÃO. O artigo 51 da Lei do Inquilinato determina os requisitos necessários à propositura da ação renovatória de contrato de locação comercial, vale dizer, contrato celebrado por escrito e com prazo determinado; prazo mínimo do contrato a renovar ou soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos e o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. A interrupção de onze meses entre a celebração de contratos escritos não pode ser considerada pequena para efeito da presente norma legal, mormente se não comprovadas pela parte autora as tratativas necessárias para renovação do pacto neste período (Apelação Cível nº 1.0056.03.064511-5/001(1), 16ª Câmara Cível do TJMG, Rel. Otávio Portes. j. 11.04.2007, maioria, Publ. 08.05.2007).
PROCESSO CIVIL - AÇÃO RENOVATÓRIA - LOCAÇÃO COMERCIAL - DECADÊNCIA - SENTENÇA MANTIDA. Se ausente na ação renovatória do requisito delineado no artigo 51, § 5º, da Lei 8.245/91, opera-se decadência do direito de pleitear a renovação da locação (Apelação Cível nº 1.0439.05.043244-2/001(1), 9ª Câmara Cível do TJMG, Rel. José Antônio Braga. j. 28.11.2006, unânime, Publ. 13.01.2007).
APELAÇÃO - AÇÃO RENOVATÓRIA - REQUISITO TEMPORAL NÃO-DEMONSTRADO - AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTO DE CONSTITUIÇÃO E DESENVOLVIMENTO VÁLIDO E REGULAR DO PROCESSO - EXTINÇÃO MANTIDA. As regras da locação são específicas, e neste sentido far-se-á a prorrogação ou renovação dessa espécie de contrato, automaticamente, se comprovados os requisitos insertos no art. 51 da Lei 8.245/91 ou do acordo entre as partes, cuja ausência impõe a extinção do processo por ausência de pressuposto de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo (Apelação Cível nº 1.0878.06.010653-0/001(1), 11ª Câmara Cível do TJMG, Rel. Afrânio Vilela. j. 18.12.2006, unânime, Publ. 17.02.2007).
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C TUTELA ANTECIPADA. LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. RECURSO 01. LOCATÁRIO. DIREITO À RENOVAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. INEXISTÊNCIA. INOBSERVÂNCIA A APENAS UM DOS TRÊS REQUISITOS DO ARTIGO 51 DA LEI DE LOCAÇÕES. INDENIZAÇÃO POR TRANSFERÊNCIA DE ESTABELECIMENTO E DESVALORIZAÇÃO DE FUNDO DE COMÉRCIO. DESCABIMENTO. AUSÊNCIA DE DIREITO À RENOVAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE VIOLAÇÃO CONTRATUAL. RECURSO 02. LOCADORA. VEDAÇÃO AO EXERCÍCIO DO MESMO RAMO COMERCIAL NO ESTABELECIMENTO APÓS RETOMADA. ARTIGO 52, § 1º DA LEI LOCATÍCIA. NÃO CONFIGURAÇÃO. AUSÊNCIA DE DIREITO À RENOVAÇÃO. PRESSUPOSTO NECESSÁRIO. IMÓVEL FISICAMENTE DESTINADO À ATIVIDADE. POSSIBILIDADE DO EXERCÍCIO. SUCUMBÊNCIA. AJUSTE.
1. Para que se configure o direito do locatário à renovação do contrato de locação de imóvel comercial, devem-se observar, cumulativamente, os três requisitos previstos pelo artigo 51 da Lei 8.245/1991.
2. A indenização por transferência de estabelecimento comercial e desvalorização do fundo de comércio do locatário pela rescisão (artigo 52, § 3º da Lei 8.245/91), pressupõe a existência do direito à renovação (artigo 51), não havendo, do contrário, que se falar em violação contratual imputável ao locador, o que lhe exime da responsabilidade.
3. Igualmente, considerando que as hipóteses do artigo 52 configuram exceções ao direito à renovação previsto pelo artigo 51 da Lei de Locações, não se pode admitir vedação da utilização do imóvel pelo locador para o exercício do mesmo ramo de atividade do locatário quando não se faça presente o direito à renovação do contrato.
4. De igual modo, a vedação prevista pelo § 1º da Lei 8.245/91 resta obstada se o imóvel for fisicamente destinado ao exercício de determinadas atividades, como por exemplo, estacionamentos, postos de gasolina, hospitais, etc.
5. A retomada de imóvel, pelo locador, ante a inexistência de direito do locatário à renovação do contrato configura exercício regular de seu direito de propriedade, não havendo que se lhe imputar indenização ou vedação à utilização.
6. Recurso conhecido e não provido.
7. Recurso 02, conhecido e provido (Apelação Cível nº 0374290-7 (6613), 11ª Câmara Cível do TJPR, Rel. Themis de Almeida Furquim Cortes. j. 20.06.2007, unânime).
FALTA DE PROVA DO EXATO CUMPRIMENTO
DO CONTRATO EM CURSO
A despeito de alegar estar adimplindo suas obrigações contratuais, a autora não faz prova disto, nem poderá, relativamente a algumas cláusulas contratuais, fazê-lo, em consonância com o que se demonstrará a seguir.
Na verdade, não juntou os recibos de pagamento dos alugueres em curso do contrato para que Vossa Excelência tivesse conhecimento que a mesma sempre pagava fora do prazo estipulado do contrato. Nestas condições, não juntou nenhum comprovante de pagamento posterior estando juntado aos autos, embora tenha havido alterações dos valores pagos, em virtude dos reajustes anuais posteriores, e sempre pagava os reajustes na forma que bem desejava e na época que achava que deveria pagar conforme já se comprovou anteriormente. Sendo certo, que o contrato que não se pretende mais renovar possuía reajustes anuais (doze meses) pelo IGPM - fls. 31, da cláusula décima.
Ademais, não se encontra juntado ao procedimento qualquer prova da quitação dos impostos e taxas incidentes sobre o imóvel, pagamento este a que se encontra a autora obrigada, em consonância com o estabelecido na cláusula sétima do contrato de locação (fls.30).
Conforme se noticia na internet, a autora foi vendida para a Brazil Pharma, holding de farmácias do BTG Pactual, anunciou nesta quinta-feira que fechou acordo para compra do Grupo Big Ben por 453,6 milhões de reais. E que o Grupo Big Ben tem 146 lojas no Estado do Pará, Amapá, Maranhão, Piauí, Paraíba e Pernambuco, com faturamento de aproximadamente 800 milhões de reais nos últimos 12 meses até junho. Segundo a Brazil Pharma, a empresa é líder na região Norte. (O Globo on-line) – Matéria anexa.
Estando noutra direção, até o momento a empresa requerente jamais manteve qualquer contato a respeito do assunto em tela sobre a sua nova direção. Haja vista, que a empresa também está sendo arrolada pelo Ministério Público do Estado do Pará por crimes fiscais contra a Ordem Tributária. Dentre eles, o fiador Raul Alberto Gamelas Aguilera conforme publicação no Diário Oficial já anexado.
FALTA DE PROVA DA QUITAÇÃO DOS IMPOSTOS
E TAXAS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL
Ante a reiteração no texto de lei (artigo 71, III, da Lei nº 8.245/91), é de se repetir que a autora deixou de juntar aos autos qualquer prova de quitação dos "impostos e taxas incidentes sobre o objeto da locação", embora estivesse obrigada a estes pagamentos, em consonância com o disposto no contrato conforme mencionado anteriormente.
Pois, na inicial da ação, aduziu a autora, que o aluguel mensal e todos os encargos relativos ao imóvel se encontram em dia. Assim, decai o seu pedido de renovar, vez que não colacionou aos autos os documentos exigidos pelo artigo 71 da Lei 8.245/91, imprescindíveis à propositura da ação renovatória.
Razão não lhe assiste, eis que a presente ação renovatória não preenche todos os requisitos previstos no art. 71 da Lei 8.245/91, bem como os regularmente exigidos pelo Código de Processo Civil. E quanto à ausência de comprovação da idoneidade financeira do fiador, é suspeita por encontrar o seu nome no SPC, além de constar na mídia por sonegação fiscal, não podendo ser mantida a garantia da mesma forma em que fora oferecida no contrato anterior, razão pela qual, de acordo com a jurisprudência, torna-se necessária a prova da idoneidade financeira do mesmo. A tal ponto, é mais um motivo para não renovar.
O pedido manifestado é omisso, nebuloso, inepto, despreparado para a guerra, não havendo como possa ser apreciado em seu mérito. Por tudo isso, preliminarmente, pede e espera seja a autora julgada carecedora da ação, por falta de observância dos requisitos estabelecidos na Lei nº 8.245/91, para promoção da ação renovatória, extinguindo-se o processo, como de direito.
DOS DEPÓSITOS REALIZADOS NO CURSO DA AÇÃO
Quanto aos alugueres depositados judicialmente, estes estão irregulares, tendo em vista que o vencimento do contrato é no dia primeiro ao mês subsequente, e este indica em cada depósito o dia 02 de cada mês como vencimento. Além de depositar os valores em dias variados sem a multa de 10% sobre o valor do aluguel, bem como a mora incidente pelo atraso.
Vejamos abaixo o valor que deveria ter sido pago:
Depósito R$ 4.544,80
Multa de 10% R$ 454,48
Mora 19 dias R$ 14,40
___________________________________
R$ 5.013,68
Percebe-se que o valor a ser depositado seria de R$ 5.013,68 (cinco mil treze reais e sessenta e oito centavos), acaso houvesse interesse e responsabilidade. Pelo que se percebe, até mesmo perante este juízo, o mesmo faz depósito irregular, desviando o curso da consignação que fazia. O pagamento do aluguel do mês de setembro/2010 com vencimento para outubro/2010, foi depositado no dia 19 de outubro de 2010, isto é: 16 dias de atraso. Ressalta-se que o depósito judicial não comporta este tipo de pagamento, vez que quebra o meio da consignação de efetuar o pagamento em relevo, e improcede o rito e a utilidade do feito com a pretensão.
MM. Juiz, conforme argumentado anteriormente, a autora não depositou judicialmente o mês de setembro/2010, decaindo assim, o seu direito. Podemos observar que o depósito do mês de agosto/2010 com vencimento para setembro/2010 não existe ou não foi pago, vez que não se encontra nos autos ora em apreço.
O pedido da autora é omisso e insincero quando requer a renovação pura e simples do contrato, e mesmo assim, se mantêm muito abaixo dos preços de mercado, haja visto, que o Banco Itaú tem interesse pelo ponto comercial, além de outros.
Isto posto, pela impontualidade da requerente no pagamento dos alugueres, bem como por encontrar-se comprovada a alteração da periodicidade fixada para o reajuste do valor locatício, que a autora pretende ilidir com sua ambígua petição inicial, mais uma vez se demonstra a inviabilidade do acolhimento da renovação contratual pretendida.
DO PEDIDO DE DESPEJO LIMINAR
Serve da presente para requerer na contestação a Liminar de despejo contra a autora, em face da nova Lei de Inquilinato - Lei nº 12112 - 9 de dezembro de 2009 – Lei do Aluguel. Uma vez que sendo extinta a presente ação sem julgamento do mérito, não haverá mais contrato de aluguel que assegure a autora no ponto comercial, vez que este se expirou em 28 de fevereiro de 2011. Sendo certo que não merece prosperar o pedido da autora para se manter na propriedade alheia, visto que não exerceu o seu direito na ação renovatória com os procedimentos legais.
Importante frisar, que a manutenção da autora no imóvel enseja um risco maior e um prejuízo aos requeridos que dependem dos alugueres para viverem. Ressalta-se que havendo a ordem de despejo, Vossa Excelência estará dando o provimento judicial a que fazem direito: Estando presente a veracidade dos fatos e a proteção de um direito na fundamentação ora invocados (fumus boni juris) e da possibilidade de ocorrer dano grave ou irreparável (periculum in mora) em decorrência da demora da decisão judicial ou os artifícios de recursos para se manter no imóvel alheio sem o devido contrato, evitando maiores prejuízos aos requeridos.
Presente o estado de necessidade dos requeridos pela desocupação imediata após ser extinto o feito em razão de não renovar mais o contrato de locação.
Pelo exposto, pede e espera que Vossa Excelência, a improcedência da ação, a partir da análise da hipótese em questão, declare a autora carecedora da ação, extinguindo o processo sem julgamento do mérito, pela falta de observância aos requisitos estabelecidos na Lei nº 8.245/91, em especial, em seu artigo 71, II a VII.
Requer de Vossa Excelência que determine a expedição do alvará para levantamento das importâncias depositadas irregularmente pela autora na conta judicial citada às fls. tais, independente de outras ações a serem impetradas.
Requer, ainda que determine que os autos subam para a contadoria para a apuração da multa de 10% e mora contratual conforme cláusulas anteriormente citadas para o efetivo pagamento.
Por fim, não sendo renovada a locação, pede seja fixado prazo à requerente para desocupação do imóvel no prazo de 30 dias, nos termos do disposto da nova Lei nº Lei nº 12112 - 9 de dezembro de 2009
Com a improcedência da presente ação, que seja condenada a pagar as custas e despesas processuais e honorários advocatícios à base de 20% sobre o valor da causa.
Protesto por todas as provas admitidas em direito, inclusive as provas documentais, depoimento das partes, inclusive com o depoimento do representante legal da autora sob pena de confissão.
P. Deferimento.
Caxias (MA), 07 de dezembro de 2011
p.p: Erasmo José Lopes Costa
DECISÃO DO MM. JUIZ DA 2ª VARA DA COMARCA DE CAXIAS - MA
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA DA COMARCA DE CAXIAS, ESTADO DO MARANHÃO.
Processo nº 2984-65.2010.8.10.0029
Secretaria Judicial da 2ª Vara
MANOEL AUGUSTO DE MOURA brasileiro, separado, empresário, residente e domiciliado na Av. General Sampaio, nº 1.505, bairro Morro do Alecrim, Caxias (MA), titular da identidade nº 14.308, expedida pelo M. da Guerra – CE e no CPF nº 001.939.923-53, RÔMULO AUGUSTO SOUSA DE MOURA, brasileiro, solteiro, empresário, residente e domiciliado no mesmo endereço acima, titular da identidade nº 1.195.112, expedida pela SSP-PI e CPF nº 742.999.483-00, MANOEL AUGUSTO DE MOURA FILHO, brasileiro, solteiro, estudante, residente e domiciliado no endereço acima, titular da identidade nº 43.627.699-9 – SSP-SP e CFP nº 328.838.848-03, neste ato representados por seu advogado e procurador infra-assinado (procuração anexa nos autos) Dr. Erasmo José Lopes Costa, advogado, OAB-MA nº 3.588, com escritório nesta cidade, Caxias – Maranhão, local onde recebe intimações de estilo, vem, a honrosa presença de Vossa Excelência, apresentar tempestivamente
CONTESTAÇÃO
à Ação Renovatória interposta por DISTRIBUIDORA BIG BENN LTDA - DROGARIA BIG BENN, sociedade empresária, inscrita no CNPJ sob o nº 83.754.234/0001-51, com sede e matriz na cidade de Belém/PA, na Avenida Almirante Barroso, nº 5.447, bairro Castanheira - CEP 66.645-250, e filial na cidade de Caxias/MA na Praça Candido Mendes, nº 347 – D, centro pelos motivos de fato e de direito a seguir aduzidos.
DOS FATOS
Pleiteia a requerente a renovação de locação do imóvel comercial de propriedade dos requeridos (cópia do contrato de locação anexo), localizado na Praça Candido Mendes, 347 – D, Centro – Caxias - Maranhão, aduzindo que o prazo da locação teria sido de 60 meses, equivalente a 05 (cinco) anos, iniciando em 1º de março de 2006 e com término em 28 de fevereiro de 2011. E desde aquela época exerce a mesma atividade comercial, tendo cumprido todas as cláusulas do contrato. Aduzindo que vem respeitando e cumprindo os requisitos da Lei de Locações - Lei nº 8.245/91, diligenciando perante o juízo a renovação.
Afirma na exordial, fls. 05, que a peticionária propõe a ação com interregno de mais de 06 (seis) meses antes do término do contrato, o qual somente vencerá em 28/02/2011, estando, reverenciado o prazo para interposição prevista no parágrafo 5º do artigo 51, da Lei nº 8.245/91.
No mérito, articula que se encontra amparada na legislação vigente Lei nº 8.245/91, artigo 51, incisos I e II do diploma legal. Aduzindo que o contrato a renovar foi celebrado por escrito e com prazo determinado de 05 (cinco) anos, e estando na exploração da mesma atividade comercial – Drogaria Big Benn, há mais de 03 (três) anos ininterruptos, exercendo todas as exigências.
Afirma a impetrante que cumpriu contrato nos exatos termos estabelecidos, estando em dias com todos os tributos e tarifas pertinentes ao imóvel, como fez prova com os documentos anexos (fls. 06 dos autos). E que nos termos do artigo 71 da lei nº 8.245/91, a suplicante indica suas condições para a renovação do contrato, reafirmando que o aluguel mensal da época era de R$ 4.015,00 (quatro mil e quinze reais) e que oferecia a importância de R$ 4.500,00 (quatro mil e quinhentos reais), valor a ser reajustado anualmente pelo IGP-M, nos moldes do contrato originário.
Profere ainda na vestibular de fls. 07, que o fiador permanecerá o mesmo do contrato originário, na pessoa do Sr. Raul Alberto Gamelas Aguilera, conforme faz prova por meio de declaração de aceite da renovação da fiança em anexo. Articula que visa evitar que seja prejudicada com o fundo de comercio já consolidado, notadamente, a perda considerável de clientela e demais situações com a transferência de seu estabelecimento para outra localidade.
Arrazoam os requeridos:
PRELIMINARMENTE
CARÊNCIA DE AÇÃO
Sabe-se que além das condições do artigo 282 do CPC, deve a petição inicial da ação renovatória ser instruída obrigatoriamente segundo os artigos 51 e 71 da Lei. nº 8.245 /91. Contudo, a autora é a responsável pelo pagamento de taxas e tributos incidentes sob o imóvel comercial locado conforme indica a cláusula sétima do contrato de locação. Observa-se com os bons olhos que a articulista em sua petição inicial, diz que paga em dia suas obrigações como todos os tributos e tarifas referentes ao imóvel conforme fez prova com os documentos em anexo.
MM. Juiz, em momento algum nos autos vê-se o comprovante pago dos tributos como o pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano - IPTU, sem, contudo corroborar os fatos constitutivos do seu direito de estar em débito com este tributo nos moldes do art. 333, I do CPC, o que confirma a ocorrência de CARÊNCIA DE AÇÃO, por inobservância do pré-requisito essencial de “prova da quitação dos impostos e taxas, que incidiram sobre o imóvel, cujo pagamento lhe incumbia’’, inserto no inciso III do artigo 71 da Lei n. 8.245/91.
De outra má sorte, a autora não acoplou nos autos os recibos de pagamento dos alugueis que deveriam estar acostados a estes, sendo insuficientes para “prova do exato cumprimento do contrato em curso”, como é exigido pelo inciso II do artigo 71 do dispositivo legal supracitado, mais uma vez caracterizando a carência de ação por ausência de pré-requisito essencial. O que deve ser julgado a autora carecedora do direito de ação nos moldes do artigo 301, X do CPC, e extinto o feito sem o julgamento de mérito na forma do artigo 267, VI da lei adjetiva civil. O que espera este causídico a “tempore”, o julgamento apressado igual o vento que sobe e desce os morros sem preguiça, tempestivo, consignando os vastos conhecimento de Vossa Excelência.
A autora é carente da ação visto que um dos requisitos básicos da ação não foi desatendido, ou seja: o locatário esteja em dia com os alugueres. Apesar de que jurou na exordial que sempre cumpriu com as obrigações, o que não é verdade com o que se nota nos autos. Do histórico dos pagamentos e seus reajustes, a requerente não foi feliz em demonstrar a sua pontualidade. Por tais circunstâncias, o processo se mostra sobranceiro a muitos reparos, como veremos abaixo:
Com persistência em assegurar que sempre pagou em dias as obrigações locatícias, isto não é verdadeiro. A verdade dita e escrita não resulta de provas, cambaleando no infortúnio danoso do afogamento. Vez que se demonstra que durante o reajuste de aluguel ocorrido no mês de fevereiro de 2010, a mesma não cumpriu fielmente as obrigações contratuais. E no período de março de 2010 a setembro de 2010, não pagou o valor do reajuste, tendo desforrado com 07 (sete) meses de atraso, valor este de reajuste seria de R$ 4.001,50 (quatro mil e um reais e cinquenta centavos), totalizando a soma de R$ 2.810,50 (dois mil oitocentos e dez reais e cinquenta centavos), tendo sido pago no dia 25/10/2010, conforme comprovante anexo.
Ressalta-se que durante os reajustes nos períodos de 2009 e 2010, a mesma só vinha depositando o valor normal sem qualquer acréscimo das penalidades do contrato, lesionando os contestantes.
DO ALUGUEL DE JANEIRO DE 2011 COM VENCIMENTO
EM FEVEREIRO DE 2011
Não se pode dar guarida as fortes argumentações da requerente, que afirma que está em dias com as obrigações locatícias. Se Vossa Excelência entender o piso deste assoalho descortinado, estará a vossa consciência enraizando os termos da contrariedade da lei. Importante frisar que a mesma não pagou na data do seu vencimento o aluguel do mês de janeiro de 2011, vencido em 1º de fevereiro de 2011, já na expiração do contrato no valor de R$ 4.415,00 (quatro mil quatrocentos e quinze reais). Com dois dias de atraso, tendo pago no dia 03/02/2011, a importância acima. Sabe-se que está jamais pagou a multa de 10% sobre o valor do aluguel e a mora pelos dias atrasados. O que induz a presunção de um mau pagador.
No caso em tela, a autora informou às fls. 07 dos autos que sempre pagou em dias os alugueres. Não tem veracidade os episódios apenas articulados na inicial, sem a competente prova dos documentos que não foram apresentados, caindo em total contradição sem prova nos autos, e que não espelham a realidade demonstrada pelos requeridos com a prova documental acostada à contestação.
Desse princípio, partiu a peticionária ensejando moldurar sua inicial de renovatória com espeque na Lei nº 8.245/91 com base no artigo 71, sem preencher os requisitos essenciais da ação, quais sejam:
Lei 8.245/91- art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:
I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;
II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;
III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;
IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;
V - indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;
VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.
Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação."
DA INEXISTÊNCIA DE DEPÓSITO CONSIGNADO
NOS AUTOS REF. AO ALUGUEL DO MÊS DE AGOSTO/2011
A autora alega que vem depositando em conta judicial nos autos, os depósitos que se encontram às fls. tais dos autos. Observando-se os autos em apreço, verifica-se que a autora não depositou e nem pagou o aluguel do mês de Agosto de 2011 com vencimento para o dia 1º de setembro de 2001, no suposto valor de R$ 4.544,80 (quatro mil quinhentos e quarenta e quatro reais e oitenta centavos).
Diante desses episódios, não pode a Ação Renovatória ter o seu pulso normal de andamento processual, vez que a autora não depositou o mês de agosto/2011 com vencimento no dia 1/09/2011, no valor de R$ 4.544,80. Ocorrendo tal evento, a presente ação terá a sua extinção por não cumprir com os depósitos para a sua finalidade na consignação que o fez.
DO FIADOR E SUA IDONEIDADE FINANCEIRA
Como se nota, o fiador indicado às fls. tais dos autos, é o mesmo do contrato anterior – RAUL ALBERTO GAMELAS AGUILERA – CPF nº 104.634.612-15, conforme declaração juntada aos autos em que afirma que aceitou o encargo como fiador na relação locatícia. Nos autos não possui qualquer base de idoneidade financeira sobre a pessoa indicada para funcionar novamente como fiador da locação.
Senhor Juiz, a situação da idoneidade financeira do fiador conforme declaração aposta nos autos torna-se imprestável para o fim a que se destina. Apesar de que a autora não apresentou qualquer prova nesse sentido relevante na modalidade de garantia contratual com fiança.
De outra banda, a articulista não comprovou em juízo a sua respectiva idoneidade financeira do fiador completa. Como se pode ver na declaração expedida pela Câmara de Dirigentes Lojistas de Caxias - MA – CDL, e realizadas as buscas em nome do fiador - RAUL ALBERTO GAMELAS AGUILERA – CPF nº 104.634.612-15, encontrou-se a seguinte ocorrência no SPC do Banco de Dados da RENIC (SPC Brasil), doc. Anexo em original, conforme se demonstra abaixo:
Registro em nome do Credor: Y Yamada
Vencimento: 20/07/2011
Tipo: Comprador
Número do contrato: 316399710
Valor: R$ 1.932,44
Data de inclusão: 23/09/2011
Ainda quanto às garantias, é interessante observar que, na petição inicial da ação renovatória de locação comercial, aquela proposta visando à renovação compulsória da locação, deve-se comprovar a idoneidade financeira do fiador do contrato a renovar, ainda que ele seja o mesmo do pacto anterior. Daí, insurge-se que o fiador não tem idoneidade financeira para tal ato, onde os locadores correm risco sem qualquer cobertura, desnorteando, assim a referida ação para a improcedência do feito.
Com a inscrição do fiador nos cadastros de maus pagadores (SPC), não há como assegurar que o fiador possui boa idoneidade financeira para se responsabilizar pelos atos consectários a serem realizados com o novo pacto.
Com sombras de dúvidas, verifica-se que a autora não preencheu os requisitos exigidos para a feitura da renovatória na qual deverá ser instruída na presente ação na Lei 8.245/91- art. 71. Com a petição inicial da ação renovatória que deverá ser instruída com:
IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;
V - indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;
Senhor Juiz, in casu, o fiador conforme declaração nos autos, é imprestável para prestar fiança, vez que não tem garantia e sua idoneidade financeira pesa com os riscos a que se propõem.
Pela via de regra, são ônus do autor: – provar os fatos constitutivos alegados (CPC, art. 333, I) para ter validade o procedimento processual invocado, vez que a demanda carece de provas quanto os fatos alegados. Não basta apenas asseverar que cumpriu com as obrigações contratadas sem juntar ou realizar prova de que pagou em dias os alugueres, ferindo assim os requisitos básico ao preenchimento da pretensão, constituindo a hipótese de pedido juridicamente impossível o que estabelece a falta de condição de ação, segundo o diploma legal em vigor.
Nesse passo, não há como gerar um pedido mediato ao juiz na demanda com a pretensão material para a renovatória que se findou em 28 de fevereiro de 2011, quando na oportunidade do ingresso não fez prova convincente do alegado quanto ao cumprimento do pagamento dos alegueis. Diz o artigo 282, III, do CPC que a petição inicial indicará o fato e os fundamentos jurídicos do pedido; ou seja, o fato gerador do pedido tem de ser descrito com as provas.
Essas arguições processuais merecem acolhimento, pois se revestem de caráter prejudicial ao feito.
Assim, espera os requeridos que seja julgada preliminarmente as arguições ofertadas a tempore e que autora não preencheu os requisitos exigidos na Lei nº 8.245/91, não havendo lugar para o pedido renovatório. E caso Vossa Excelência entenda, que a ausência dos requisitos da ação renovatória não preencheu os ditames legais, que extinga o processo sem resolução do mérito com base no artigo 267, IV do CPC.
DOS FATOS ARTICULADOS PELOS REQUERIDOS
Os requeridos celebraram com a autora um contrato de Locação Comercial em que são proprietários do imóvel localizado na Praça Candido Mendes, nº 347-D, centro, nesta cidade. Cujo prazo de locação teve início em 1º de março de 2006 e com término em 28 de fevereiro de 2011. Estando a prorrogação por igual período condicionado a acordo e aceite das partes contratantes antes da data do vencimento, assim como não havendo interesse se obrigando a restituir o imóvel locado completamente desocupado, livre e desembaraçado de quaisquer ônus conforme estipulado na cláusula segunda.
O valor do aluguel no início deu lugar ao preço de R$ 3.200,00 (três mil e duzentos reais), dividido em três quinhões, sendo 02 (dois) de R$ 1.120,00 (um mil cento e vinte reais) e 01(um) de R$ 960,00, destinados a cada um dos locadores. Tendo como vencimento o dia 1º do mês subsequente ao vencido tolerância. Ressalvando que passado essa data e não sendo pagamento efetivado por culpa da locatária, ficarão automaticamente acrescidos ao recibo os valores decorrentes de multa compensatória de 10% e da mora de 0,02% sobre o valor do aluguel.
E que do último reajuste em fevereiro de 2010, tendo o valor de R$ 4.015,00 (quatro mil e quinze reais) na qual passou a ser de R$ 4.415,00 (quatro mil quatrocentos e quinze reais) as ser pago no vencimento em março de 2010, não teve êxito contratual, tendo a autora ferido a cláusula e pago mensamente de fevereiro de 2010 a agosto de 2010 o valor antigo de R$ 4.015,00 sem acrescentar o devido reajuste legal através da medição do IGP-M para a época.
Ocorre que somente no mês de agosto de 2010, a empresa ora autora pagou a mensalidade do aluguel no valor de R$ 4.015,00. E que somente a partir de setembro de 2010, passou a pagar o valor do aluguel já reajustado na importância de R$ 4.415,00 (quatro mil quatrocentos e quinze reais) pago no dia 25/10/2010, com 24 (vinte e quatro) dias de atraso sem pagar a multa compensatória de 10% e mora contratual. E ainda, depositar as diferenças do reajuste do aluguel do mês de fevereiro/2010 e que não foram pagos conforme se noticiou acima ref. aos meses anteriores na mesma data no valor de R$ 2.810,50 (dois mil oitocentos e dez reais e cinquenta centavos), com 07 (sete) meses de atraso, comprovantes anexos dos Recibos de Pagamentos de alugueis realizados em de janeiro de 2010 a janeiro de 2011.
DO TELEGRAMA E CARTA ENVIADA A AUTORA
Em data de 25 de agosto de 2010, o locatário Manoel Augusto de Moura, enviou telegrama à autora cobrando os reajustes dos 06 meses de aluguel (fevereiro 2010 a julho/2010), no valor de R$ 521,95 mensal que esta deixou de pagar no cumprimento do contrato, totalizando a soma de R$ 3.131,70. E ainda, asseverando que o valor do aluguel reajustado importava em R$ 4.536,95, conforme disposições do contrato pelo IGP-M. E finalizando o telegrama, este cobrava a obrigação reajustada do o mês de agosto/2010.
Não houve resposta e muito menos qualquer atenção, como ficou provada anteriormente, a autora pagou como quis e da forma como desejou sem qualquer multa contratual e mora do contrato. Sem resposta, o requerido enviou e-mail conforme se constata em anexo, também sem resposta.
Daí vê-se claramente que a autora não tem o condão de perdurar com a presente ação judicial para obrigar os locadores a aceitar o aluguel de um contrato já expirado em seu tempo. E que as cláusulas rezam que estes não são obrigados a aceitar se não houver acordo e desta feita não houve. Agindo assim, silenciosamente, impetrou a demanda com a pretensão de conseguir neste nobre juízo com o intento caviloso de depositar à sua vontade e ver o contrato renovado por mais outro tempo. Talvez, na ânsia de mil anos.
DA FALTA DO DEPÓSITO JUDICIAL DO MÊS DE AGOSTO DE 2011 NOS AUTOS
Assim, é o mesmo carente da presente ação visto estar inadimplente com os locatícios referentes ao depósito judicial no valor de R$ 4.544,80 (quatro mil quinhentos e quarenta e quatro reais e oitenta centavos), e ainda, referente ao depósito consignado em conta judicial perante este juízo do mês de AGOSTO DE 2011 com vencimento em 1º DE SETEMBRO DE 2011. Como se sabe, a falta do depósito judicial consignado judicialmente demonstra o desinteresse pela causa e a responsabilidade em se desviar da multa de 10% e mora contratual estipulada em contrato. E como é fácil perceber que desde a última renovação, a autora vem pagando com atrasos sem se preocupar com as multas e mora do contrato numa total falta de respeito ao que foi celebrado entre as partes. Até mesmo os reajustes contratuais, a autora paga quando quer e quando bem deseja, não assumindo qualquer responsabilidade para com os locadores que possuem responsabilidade.
DA NÃO RENOVAÇÃO DO CONTRATO
Isto posto, não requerem mais os requeridos renovar, vez que este se expirou em 28 de fevereiro de 2011, assim como anteriormente não houve qualquer diálogo entre as partes para se concentrar uma nova contratação, o que dificultou a negociação. Dentre outros pontos, a empresa autora só paga os alugueis com impontualidade, sem se falar dos reajustes que jamais cumpre em atender as cláusulas contratuais. E ao mesmo tempo, não paga a multa de 10% por atraso e nem a mora contratual alicerçada no referido contrato.
Tais acontecimentos elencados nesta giratória ocasionam prejuízos e desconfortos para o recebimento do aluguel mensal e demais acordos com a outra parte. Como ficou demasiadamente comprovado, a autora não cumpriu com os pagamentos que deveria ter se obrigado a fazer em seu tempo, além dos reajustes anuais que deveriam ser obedecidos conforme as cláusulas contratuais.
Por estas razões, não aspiram aos requeridos manter mais negócio com a requerente em virtude da quebra negocial do contrato e seus acessórios. Requerendo, assim que desocupe o imóvel comercial imediatamente, vez que há outros interessados em pagar melhor oferta do mercado.
Diante disto, entende os requeridos que não há como possa prosperar a pretensão deduzida pela empresa autora, seja por não estarem preenchidos os requisitos exigidos pela Lei nº 8.245/91, para a renovação da locação, seja por não atender a nenhum chamado dos requeridos sobre propostas de novo aluguel pelo valor locativo real locativo do imóvel.
DO DIREITO
FALTA DE PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS
LEGAIS PARA RENOVAÇÃO
Preliminarmente, carece a autora da ação pleiteada, uma vez que, embora seu pedido seja aparentemente formulado de acordo com o contido no artigo 51, da Lei nº 8.245/91, não foram lembrados pela locatária os requisitos enumerados no artigo 71, II a VII, do mesmo diploma legal.
Não preenchidas tais condições, não há que se falar em preservação da clientela do locatário, ou mesmo no Princípio da Continuidade da Empresa, como pretende em sua vestibular. O direito de propriedade do locador, não reunidos os pressupostos do artigo 51 da Lei de Locações, deve sobrepor-se à pretensão renovatória.
Nesse sentido, in verbis:
TJMG-103001) AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL - PRESSUPOSTOS NÃO PREENCHIDOS - LEI 8.245/91 - INTERRUPÇÃO ENTRE CONTRATOS DE LOCAÇÃO. O artigo 51 da Lei do Inquilinato determina os requisitos necessários à propositura da ação renovatória de contrato de locação comercial, vale dizer, contrato celebrado por escrito e com prazo determinado; prazo mínimo do contrato a renovar ou soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos e o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. A interrupção de onze meses entre a celebração de contratos escritos não pode ser considerada pequena para efeito da presente norma legal, mormente se não comprovadas pela parte autora as tratativas necessárias para renovação do pacto neste período (Apelação Cível nº 1.0056.03.064511-5/001(1), 16ª Câmara Cível do TJMG, Rel. Otávio Portes. j. 11.04.2007, maioria, Publ. 08.05.2007).
PROCESSO CIVIL - AÇÃO RENOVATÓRIA - LOCAÇÃO COMERCIAL - DECADÊNCIA - SENTENÇA MANTIDA. Se ausente na ação renovatória do requisito delineado no artigo 51, § 5º, da Lei 8.245/91, opera-se decadência do direito de pleitear a renovação da locação (Apelação Cível nº 1.0439.05.043244-2/001(1), 9ª Câmara Cível do TJMG, Rel. José Antônio Braga. j. 28.11.2006, unânime, Publ. 13.01.2007).
APELAÇÃO - AÇÃO RENOVATÓRIA - REQUISITO TEMPORAL NÃO-DEMONSTRADO - AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTO DE CONSTITUIÇÃO E DESENVOLVIMENTO VÁLIDO E REGULAR DO PROCESSO - EXTINÇÃO MANTIDA. As regras da locação são específicas, e neste sentido far-se-á a prorrogação ou renovação dessa espécie de contrato, automaticamente, se comprovados os requisitos insertos no art. 51 da Lei 8.245/91 ou do acordo entre as partes, cuja ausência impõe a extinção do processo por ausência de pressuposto de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo (Apelação Cível nº 1.0878.06.010653-0/001(1), 11ª Câmara Cível do TJMG, Rel. Afrânio Vilela. j. 18.12.2006, unânime, Publ. 17.02.2007).
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C TUTELA ANTECIPADA. LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. RECURSO 01. LOCATÁRIO. DIREITO À RENOVAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. INEXISTÊNCIA. INOBSERVÂNCIA A APENAS UM DOS TRÊS REQUISITOS DO ARTIGO 51 DA LEI DE LOCAÇÕES. INDENIZAÇÃO POR TRANSFERÊNCIA DE ESTABELECIMENTO E DESVALORIZAÇÃO DE FUNDO DE COMÉRCIO. DESCABIMENTO. AUSÊNCIA DE DIREITO À RENOVAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE VIOLAÇÃO CONTRATUAL. RECURSO 02. LOCADORA. VEDAÇÃO AO EXERCÍCIO DO MESMO RAMO COMERCIAL NO ESTABELECIMENTO APÓS RETOMADA. ARTIGO 52, § 1º DA LEI LOCATÍCIA. NÃO CONFIGURAÇÃO. AUSÊNCIA DE DIREITO À RENOVAÇÃO. PRESSUPOSTO NECESSÁRIO. IMÓVEL FISICAMENTE DESTINADO À ATIVIDADE. POSSIBILIDADE DO EXERCÍCIO. SUCUMBÊNCIA. AJUSTE.
1. Para que se configure o direito do locatário à renovação do contrato de locação de imóvel comercial, devem-se observar, cumulativamente, os três requisitos previstos pelo artigo 51 da Lei 8.245/1991.
2. A indenização por transferência de estabelecimento comercial e desvalorização do fundo de comércio do locatário pela rescisão (artigo 52, § 3º da Lei 8.245/91), pressupõe a existência do direito à renovação (artigo 51), não havendo, do contrário, que se falar em violação contratual imputável ao locador, o que lhe exime da responsabilidade.
3. Igualmente, considerando que as hipóteses do artigo 52 configuram exceções ao direito à renovação previsto pelo artigo 51 da Lei de Locações, não se pode admitir vedação da utilização do imóvel pelo locador para o exercício do mesmo ramo de atividade do locatário quando não se faça presente o direito à renovação do contrato.
4. De igual modo, a vedação prevista pelo § 1º da Lei 8.245/91 resta obstada se o imóvel for fisicamente destinado ao exercício de determinadas atividades, como por exemplo, estacionamentos, postos de gasolina, hospitais, etc.
5. A retomada de imóvel, pelo locador, ante a inexistência de direito do locatário à renovação do contrato configura exercício regular de seu direito de propriedade, não havendo que se lhe imputar indenização ou vedação à utilização.
6. Recurso conhecido e não provido.
7. Recurso 02, conhecido e provido (Apelação Cível nº 0374290-7 (6613), 11ª Câmara Cível do TJPR, Rel. Themis de Almeida Furquim Cortes. j. 20.06.2007, unânime).
FALTA DE PROVA DO EXATO CUMPRIMENTO
DO CONTRATO EM CURSO
A despeito de alegar estar adimplindo suas obrigações contratuais, a autora não faz prova disto, nem poderá, relativamente a algumas cláusulas contratuais, fazê-lo, em consonância com o que se demonstrará a seguir.
Na verdade, não juntou os recibos de pagamento dos alugueres em curso do contrato para que Vossa Excelência tivesse conhecimento que a mesma sempre pagava fora do prazo estipulado do contrato. Nestas condições, não juntou nenhum comprovante de pagamento posterior estando juntado aos autos, embora tenha havido alterações dos valores pagos, em virtude dos reajustes anuais posteriores, e sempre pagava os reajustes na forma que bem desejava e na época que achava que deveria pagar conforme já se comprovou anteriormente. Sendo certo, que o contrato que não se pretende mais renovar possuía reajustes anuais (doze meses) pelo IGPM - fls. 31, da cláusula décima.
Ademais, não se encontra juntado ao procedimento qualquer prova da quitação dos impostos e taxas incidentes sobre o imóvel, pagamento este a que se encontra a autora obrigada, em consonância com o estabelecido na cláusula sétima do contrato de locação (fls.30).
Conforme se noticia na internet, a autora foi vendida para a Brazil Pharma, holding de farmácias do BTG Pactual, anunciou nesta quinta-feira que fechou acordo para compra do Grupo Big Ben por 453,6 milhões de reais. E que o Grupo Big Ben tem 146 lojas no Estado do Pará, Amapá, Maranhão, Piauí, Paraíba e Pernambuco, com faturamento de aproximadamente 800 milhões de reais nos últimos 12 meses até junho. Segundo a Brazil Pharma, a empresa é líder na região Norte. (O Globo on-line) – Matéria anexa.
Estando noutra direção, até o momento a empresa requerente jamais manteve qualquer contato a respeito do assunto em tela sobre a sua nova direção. Haja vista, que a empresa também está sendo arrolada pelo Ministério Público do Estado do Pará por crimes fiscais contra a Ordem Tributária. Dentre eles, o fiador Raul Alberto Gamelas Aguilera conforme publicação no Diário Oficial já anexado.
FALTA DE PROVA DA QUITAÇÃO DOS IMPOSTOS
E TAXAS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL
Ante a reiteração no texto de lei (artigo 71, III, da Lei nº 8.245/91), é de se repetir que a autora deixou de juntar aos autos qualquer prova de quitação dos "impostos e taxas incidentes sobre o objeto da locação", embora estivesse obrigada a estes pagamentos, em consonância com o disposto no contrato conforme mencionado anteriormente.
Pois, na inicial da ação, aduziu a autora, que o aluguel mensal e todos os encargos relativos ao imóvel se encontram em dia. Assim, decai o seu pedido de renovar, vez que não colacionou aos autos os documentos exigidos pelo artigo 71 da Lei 8.245/91, imprescindíveis à propositura da ação renovatória.
Razão não lhe assiste, eis que a presente ação renovatória não preenche todos os requisitos previstos no art. 71 da Lei 8.245/91, bem como os regularmente exigidos pelo Código de Processo Civil. E quanto à ausência de comprovação da idoneidade financeira do fiador, é suspeita por encontrar o seu nome no SPC, além de constar na mídia por sonegação fiscal, não podendo ser mantida a garantia da mesma forma em que fora oferecida no contrato anterior, razão pela qual, de acordo com a jurisprudência, torna-se necessária a prova da idoneidade financeira do mesmo. A tal ponto, é mais um motivo para não renovar.
O pedido manifestado é omisso, nebuloso, inepto, despreparado para a guerra, não havendo como possa ser apreciado em seu mérito. Por tudo isso, preliminarmente, pede e espera seja a autora julgada carecedora da ação, por falta de observância dos requisitos estabelecidos na Lei nº 8.245/91, para promoção da ação renovatória, extinguindo-se o processo, como de direito.
DOS DEPÓSITOS REALIZADOS NO CURSO DA AÇÃO
Quanto aos alugueres depositados judicialmente, estes estão irregulares, tendo em vista que o vencimento do contrato é no dia primeiro ao mês subsequente, e este indica em cada depósito o dia 02 de cada mês como vencimento. Além de depositar os valores em dias variados sem a multa de 10% sobre o valor do aluguel, bem como a mora incidente pelo atraso.
Vejamos abaixo o valor que deveria ter sido pago:
Depósito R$ 4.544,80
Multa de 10% R$ 454,48
Mora 19 dias R$ 14,40
___________________________________
R$ 5.013,68
Percebe-se que o valor a ser depositado seria de R$ 5.013,68 (cinco mil treze reais e sessenta e oito centavos), acaso houvesse interesse e responsabilidade. Pelo que se percebe, até mesmo perante este juízo, o mesmo faz depósito irregular, desviando o curso da consignação que fazia. O pagamento do aluguel do mês de setembro/2010 com vencimento para outubro/2010, foi depositado no dia 19 de outubro de 2010, isto é: 16 dias de atraso. Ressalta-se que o depósito judicial não comporta este tipo de pagamento, vez que quebra o meio da consignação de efetuar o pagamento em relevo, e improcede o rito e a utilidade do feito com a pretensão.
MM. Juiz, conforme argumentado anteriormente, a autora não depositou judicialmente o mês de setembro/2010, decaindo assim, o seu direito. Podemos observar que o depósito do mês de agosto/2010 com vencimento para setembro/2010 não existe ou não foi pago, vez que não se encontra nos autos ora em apreço.
O pedido da autora é omisso e insincero quando requer a renovação pura e simples do contrato, e mesmo assim, se mantêm muito abaixo dos preços de mercado, haja visto, que o Banco Itaú tem interesse pelo ponto comercial, além de outros.
Isto posto, pela impontualidade da requerente no pagamento dos alugueres, bem como por encontrar-se comprovada a alteração da periodicidade fixada para o reajuste do valor locatício, que a autora pretende ilidir com sua ambígua petição inicial, mais uma vez se demonstra a inviabilidade do acolhimento da renovação contratual pretendida.
DO PEDIDO DE DESPEJO LIMINAR
Serve da presente para requerer na contestação a Liminar de despejo contra a autora, em face da nova Lei de Inquilinato - Lei nº 12112 - 9 de dezembro de 2009 – Lei do Aluguel. Uma vez que sendo extinta a presente ação sem julgamento do mérito, não haverá mais contrato de aluguel que assegure a autora no ponto comercial, vez que este se expirou em 28 de fevereiro de 2011. Sendo certo que não merece prosperar o pedido da autora para se manter na propriedade alheia, visto que não exerceu o seu direito na ação renovatória com os procedimentos legais.
Importante frisar, que a manutenção da autora no imóvel enseja um risco maior e um prejuízo aos requeridos que dependem dos alugueres para viverem. Ressalta-se que havendo a ordem de despejo, Vossa Excelência estará dando o provimento judicial a que fazem direito: Estando presente a veracidade dos fatos e a proteção de um direito na fundamentação ora invocados (fumus boni juris) e da possibilidade de ocorrer dano grave ou irreparável (periculum in mora) em decorrência da demora da decisão judicial ou os artifícios de recursos para se manter no imóvel alheio sem o devido contrato, evitando maiores prejuízos aos requeridos.
Presente o estado de necessidade dos requeridos pela desocupação imediata após ser extinto o feito em razão de não renovar mais o contrato de locação.
Pelo exposto, pede e espera que Vossa Excelência, a improcedência da ação, a partir da análise da hipótese em questão, declare a autora carecedora da ação, extinguindo o processo sem julgamento do mérito, pela falta de observância aos requisitos estabelecidos na Lei nº 8.245/91, em especial, em seu artigo 71, II a VII.
Requer de Vossa Excelência que determine a expedição do alvará para levantamento das importâncias depositadas irregularmente pela autora na conta judicial citada às fls. tais, independente de outras ações a serem impetradas.
Requer, ainda que determine que os autos subam para a contadoria para a apuração da multa de 10% e mora contratual conforme cláusulas anteriormente citadas para o efetivo pagamento.
Por fim, não sendo renovada a locação, pede seja fixado prazo à requerente para desocupação do imóvel no prazo de 30 dias, nos termos do disposto da nova Lei nº Lei nº 12112 - 9 de dezembro de 2009
Com a improcedência da presente ação, que seja condenada a pagar as custas e despesas processuais e honorários advocatícios à base de 20% sobre o valor da causa.
Protesto por todas as provas admitidas em direito, inclusive as provas documentais, depoimento das partes, inclusive com o depoimento do representante legal da autora sob pena de confissão.
P. Deferimento.
Caxias (MA), 07 de dezembro de 2011
p.p: Erasmo José Lopes Costa
Advogado – OAB n. 3.588-MA
DECISÃO DO MM. JUIZ DA 2ª VARA DA COMARCA DE CAXIAS - MA