O rateio das despesas de condomínio em face da lei - haveria alguma espécie de enriquecimento ilícito?

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Resumo A cobrança diferenciada do rateio da taxa de condomínio em relação aos apartamentos cobertura e de área privativa não seria justa, levando inclusive a um enriquecimento ilícito a ser questionado perante o Poder Judiciário

A vida moderna fez surgir um tipo especial de habitação, na qual pessoas de diversos seguimentos e profisssões são reunidas em um local que foi denominado de condomínio residencial, e ali passam a conviver, todos sujeitos a uma Lei Federal denominada de Lei de Condomínios.

Por ser uma habitação de natureza coletiva, apesar da individualização que existe quanto as unidades, existe um rateio das despesas denominadas de comuns que são destinadas a manutenção do condomínio, ou seja, do Edifício Residencial ou conforme o caso do Edifício Comercial.

As despesas em regra estão relacionadas com água, luz, faxineira, empregados quando existem, e outras despesas gerais necessárias para a manutenção do condomínio.

Mas, acontece que atualmente os Prédios Residencias possuem unidades que necessariamente não são todas iguais em termos de espaço físico. Em regra, os prédios mais novos costumam possuir os chamados apartamentos tipo, os apartamentos de área privativa, e os apartamentos denominados de cobertura.

Em razão destas diferenças, quando do rateio das depesas os apartamentos de área privativa e de cobertura possuirem pelo fato de possuirem uma área maior acabam sendo obrigados a contribuirem com um valor maior a tipo de rateio de despesas do aquele que é cobrado dos apartamentos tipo.

Em muitos casos, os apartamentos tipo cobertura acabam pagando em relação aos apartamentos tipo até 40% do que é cobrado, por exemplo, se o apartamento tipo paga 100,00 reais a título de rateio de despesas,o apartamento cobertura paga 140,00 reais.

Esse tipo de rateio tem sido questionado por especialistas em direito imobiliário, como por exemplo, Kenio Pereira, que entende inclusive que haveria neste procedimento um enriquecimento ilícito.

A respeito do assunto, em artigo publicado no Jornal Pampulha, denominado "Rateio de despesa pela fração ideal fere a lógica" disponível na internet, kenio Pereira observa que, Legalidade pode não ser justa - Interessante como muitos condôminos que defendem o critério para dividir despesas pela fração ideal nos edifícios compostos de apartamentos tipo e cobertura ou de salas e lojas, afirmam que a "lei assim impõe" e ignoram simples cálculos matemáticos, pois a taxa de condomínio decorre do uso e conservação das áreas comuns (portaria, faxina, escadas, luz, áreas de lazer) que são utilizadas igualmente por todas as unidades, mesmo que de tamanhos diferentes. Vemos injustiças cometidas contra lojas, apartamentos térreos e de cobertura, que são penalizados com cobranças abusivas que ferem o art.884 do Código Civil, que proíbe o enriquecimento ilícito dos proprietários das unidades menores. Ninguém de boa-fé e em juízo normal pode defender a ideia de que uma pessoa deve pagar a mais por serviços que não utiliza em maior proporção que seus vizinhos. Tal abuso é camuflado sob o argumento falso de que "a fração ideal é determinada obrigatoriamente pela lei". Só que o mesmo artigo 1336 estipula que tal critério não é absoluto, está sujeito ao caso concreto, pois estipula: "salvo disposição em contrário". Portanto, o legislador previu que havendo unidades de tamanhos diferentes, cabe aos condôminos adotarem uma regra que não utilize a fração ideal, pois esta só é viável quando as unidades são iguais, como se verifica na maioria dos edifícios".

Percebe-se que Kenio Pereira faz menção expressa ao art. 884 do Código Civil que proibe o enriquecimento ilícito, ou seja, se aproveitar de uma determinada situação para auferir vantagem em detrimento de uma pessoa.

Neste sentido, todo aquele que se sentir prejudicado com o rateio de despesas referente ao condomínio deve buscar a tutela do Poder Judiciário para que este analise a situação e desta forma possa restabelecer a igualdade, a justiça, que é o fundamento do Estado de Direito.

O proprietário do apartamentos tipo cobertura ou de área privativa em razão de sua área já paga perante as Entidades Municipais um valor maior a tipo de IPTU, ou seja, já contribui para que o princípio da justiça distributiva estabelecido pelo Código Tributário Nacional.

Em razão disto, não existe motivo para que os referidos apartamentos ou unidades condominais tenham que pagar mais no rateio das despesas de condomínio, afinal a área comum dos Edifícios é de todos, o proprietário de cobertura não usa mais ou menos a área comum.

A faxineira não limpa mais ou menos o interior do prédio onde circulam todos os morados do edifício e neste sentido não existem motivos para que o rateio seja diferenciado. O jardineiro também não corta a grama de forma diferente nas áreas comuns, e esta não utilizada mais ou menos pelos proprietários dos apartamentos cobertura ou de área privativa.

Portanto, para aqueles que não aceitam a diferenciação no tocante ao rateio das taxas de condomínio o caminho é a busca da prestação jurisidiconal, em atendimento ao estabelecido no art. 5, inciso XXXV, da Constituição Federal, conforme evidencia o especialista em direito imobiliário Kenio Pereira.

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