ARTIGOS-ITBI-IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS INTERVIVOS - 3

Trataremos, hoje, dos casos de não incidência e da isenção. É importante não confundir com a IMUNIDADE. A imunidade é determinada pela Constituição Federal. De forma genérica a imunidade destina-se a todos os impostos. São elas:

- Imunidade recíproca às pessoas políticas (art. 150, VI, “a” da CF).

- Imunidade do patrimônio, renda e serviços das Autarquias e Fundações instituídas e mantidas pelo Poder Público (art. 150, §2º da CF).

- Imunidade do patrimônio, da renda e dos serviços dos templos de qualquer culto (art. 150, VI, “b” da CF).

- Imunidade dos Partidos Políticos, Sindicatos dos empregados, Instituições assistências e educacionais sem fins lucrativos (art. 150, VI, “c” da CF).

- Imunidade dos jornais, livros, periódicos e o papel destinado a sua impressão (art. 150, VI, “d” da CF).

Diante do exposto, voltemos ao nosso tema principal: ITBI.

ITBI - DA NÃO INCIDÊNCIA

Descreveremos agora os casos de não incidência do ITBI. Todos estão descritos no art. 45 a 47 do Código Tributário Municipal.

O imposto não incide sobre a transmissão dos bens imóveis ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. Isto corresponde ao momento em que o titular ou os sócios entregam para a empresa os valores em dinheiro, ou em outros bens (neste caso, imóveis), pelos quais se comprometeram no momento da subscrição do Capital.

Também não incidirá nos casos de desincorporação dos bens ou direitos transmitidos na forma do inciso anterior, quando reverterem aos primeiros alienantes. A desincorporação consiste na formalização, para fins contábeis, de bens que já não existem por terem sido objeto dos eventos como Alienação, Comodato, Destruição, Exclusão de Bens no Cadastro, Extravio, Perda Total, Permuta, Sinistro, Transferência.

Existem exceções para os casos de não incidência. Não se aplica as regras comentadas quando a pessoa jurídica adquirente tiver como atividade principal a compra e venda, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil, bem como a cessão de direitos relativos à sua aquisição. Ou seja, não se aplica a não incidência quando a empresa que estiver adquirindo o imóvel tiver como objetivo negociar com imóveis, nem quando a empresa fizer uma cessão de direitos relativos à aquisição do imóvel. Cessão de direito é quando alguém tem o direito de receber o pagamento de uma dívida, por exemplo, e passa esse direito para outra pessoa. Isso pode ser feito gratuitamente ou de forma onerosa. Por exemplo: O Banco do Brasil empresta 50.000,00 para João. O Banco do Brasil tem o direito de cobrar de João esta quantia. Mas por algum motivo o Banco não acha interessante fazer a cobrança, então vende ao Banco Matriz o direito de cobrar a João. O Banco Matriz “compra” a dívida de João. E é o banco Matriz que passa a ter o direito de cobrar a João. Houve uma cessão de direito de cobrança do Banco do Brasil para o Banco Matriz. Nestes casos o ITBI é cobrado. Se a empresa ganha mais da metade de sua receita provenientes da compra e venda, locação ou arrendamento mercantil e cessão de direitos, mesmo tendo outras atividades, nos dois anos antes da compra e dois anos depois da compra ela será considerada enquadrada pelo art. 46 e, neste caso o ITBI será cobrado. Se a empresa que adquire o imóvel só começar suas atividades depois de adquiri-lo, vamos ter que levar em consideração os três anos depois da compra. Se nestes três anos ela fizer mais de 50% de seus ganhos com compra e venda, locação ou arrendamento mercantil e cessão de direitos, o ITBI será cobrado.

Porém, esta regra não se aplica à transmissão de bens ou direitos, quando realizada em conjunto com a da totalidade do patrimônio da pessoa jurídica alienante. Vejamos o exemplo a seguir: Se a empresa “SALTRY” (fabricação de calçados), com sede em Recife, incorpora a empresa “SOLAVANCOS Construtora” (compra e venda de imóveis, preponderantemente), com sede em Olinda, havendo a transmissão de todos os direitos e bens da empresa “Pernambuco Construtora” para a adquirente “SALTRY”, incluindo um imóvel localizado na cidade de Recife. Neste caso não haverá cobrança e nem pagamento do ITBI uma vez que é caso de imunidade específica. Agora, se a atividade da empresa “SALTRY” fosse a de compra e venda de imóveis, teríamos a incidência do ITBI.

Outro caso de não incidência é na transmissão dos bens ou direitos decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica. Fusão é a união de duas ou mais companhias que se extinguem formando uma nova e única grande empresa. Incorporação é a operação pela qual uma ou mais sociedades são absorvidas por outra. Cisão de empresa não implica, necessariamente, na extinção da sociedade cindida, uma vez que a própria lei prevê a possibilidade de cisão parcial. Na cisão parcial, o capital social se divide em razão da versão de parte do patrimônio da empresa cindida para outra empresa. A parcela vertida à outra sociedade há de corresponder sempre a uma diminuição de capital social, e está descrita na Lei nº 6.404/76 no art. 229 . Extinção é o fim da pessoa jurídica, o fim da empresa.

Também não incide o imposto em estudo com relação aos direitos reais de garantia. São os casos em que o imóvel é dado em garantia de pagamento de uma dívida. Normalmente se caracteriza por penhor, a hipoteca, a anticrese e a alienação fiduciária em garantia.

ITBI - DA ISENÇÃO

A isenção do ITBI está descrita de forma taxativa pelo Art. 48:

São isentos do ITBI:

I – a aquisição de imóvel componente de conjuntos habitacionais populares financiados por meio da Companhia de Habitação Popular de Pernambuco – COHAB-PE ou do Serviço Social Agamenon Magalhães – SSAM, a título definitivo ou de promessa de compra e venda, com ou sem cláusula de arrependimento, durante o prazo de amortização das parcelas;

II – a aquisição de terrenos que se destinem à construção de unidade habitacional popular pela Companhia de Habitação Popular de Pernambuco – COHAB-PE;

III – a aquisição de bem imóvel para residência própria cujo valor venal, definido nos termos da legislação em vigor, não ultrapasse 8.145,0 (oito mil cento e quarenta e cinco) UFIR’s; (em 01/09/2010: R$ 8.667,00)

IV – a aquisição de bem imóvel para residência própria, por ex-combatente brasileiro.

§ 1º. As isenções previstas neste artigo somente serão concedidas ao adquirente que perceba renda mensal até 05 (cinco) salários mínimos, relativamente ao único imóvel que possuir, desde que outro não possua o cônjuge, o filho menor ou maior inválido, ainda que em regime de condomínio.

§ 2º. As isenções previstas nos incisos I e II deste artigo serão concedidas mediante apresentação, pelo interessado, de documentação comprobatória do financiamento.

§ 3º. As isenções previstas nos incisos III e IV deste artigo somente serão concedidas mediante declaração do requerente, sob as penas da lei, de que o imóvel por ele adquirido se destina à sua residência.

§ 4º. Para fazer jus à isenção de que trata o inciso IV deste artigo, deverá o interessado apresentar requerimento instruído com documento comprobatório da sua condição de ex-combatente.

...NO PRÓXIMO POST TRATAREMOS DOS CONTRIBUINTES RESPONSÁVEIS, BASE DE CÁLCULO, ALÍQUOTAS E RECOLHIMENTO...