ITBI - Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis Inter-Vivos - 2

O ITBI, Imposto sobre Transmissão “Inter vivos” de Bens Imóveis e direitos a eles relativos, é um imposto de competência municipal, e por isso é regido nos termos do Código Tributário Municipal. No caso de nossos estudos utilizamos o Código Tributário da Cidade do Recife, que o define no Título II do Livro IV. O ITBI só incide nas transmissões “inter vivos” por ato oneroso, ou seja, em que esteja envolvida a troca de valores ou que se equipare a isto (permuta). Para os casos de transmissões por doação (não onerosa) ou causa mortis (herança) existe um outro imposto chamado ITCMD (Imposto por transmissão causa mortis ou doação), este de competência estadual.

Segundo o Código Tributário Municipal o fato gerador do ITBI pode ser caracterizado pelas seguintes situações descritas pelo art. 43:

I – a transmissão "inter-vivos", a qualquer título, por ato oneroso, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis, por natureza ou acessão física, como definido na lei civil, em conseqüência de:

a) compra e venda pura ou com cláusulas especiais;

b) arrematação ou adjudicação;

c) mandato em causa própria e seus substabelecimentos, quando o instrumento contiver os requisitos essenciais à compra e venda;

d) permutação ou dação em pagamento;

e) o excesso em bens imóveis sobre o valor do quinhão da meação, partilhado ou adjudicado nas separações judiciais a cada um dos cônjuges, independente de outros valores partilhados ou adjudicados, ou ainda dívida do casal;

f) a diferença entre o valor da quota-parte material recebido por um ou mais condôminos, na divisão para extinção de condomínio, e o valor de sua quota-parte ideal;

g) o excesso em bens imóveis sobre o valor do quinhão hereditário ou de meação, partilhado ou adjudicado a herdeiro ou meeiro;

h) a transferência de direitos reais sobre construções existentes em terreno alheio, ainda que feita ao proprietário do solo;

i) incorporação de bens imóveis e direitos a eles relativos, ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, quando esta tiver como atividade preponderante a compra e venda, a locação e o arrendamento mercantil de bens imóveis;

II – a cessão, por ato oneroso, de direitos relativos às transmissões previstas no inciso anterior;

III – a transmissão "inter-vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de direitos reais sobre imóveis,

exceto os direitos reais de garantia, como definidos na lei civil;

IV – o compromisso de compra e venda de bens imóveis, sem cláusula de arrependimento, inscrito no Registro de Imóveis;

V – o compromisso de cessão de direitos relativos a bens imóveis, sem cláusula de arrependimento e com imissão na posse, inscrito no Registro de Imóveis;

VI – a transmissão, por qualquer ato judicial ou extrajudicial, de bens imóveis ou dos direitos reais respectivos, exceto os direitos reais de garantia.

§ 1º. O recolhimento do imposto na forma dos incisos IV e V deste artigo dispensa novo recolhimento por ocasião do cumprimento definitivo dos respectivos compromissos.

§ 2º. Na retrovenda e na compra e venda clausurada com pacto de melhor comprador, não é devido o imposto na volta do bem ao domínio do alienante, não sendo restituível o imposto já pago.

O fato gerador do ITBI é a transferência de propriedade de Imóveis por “ato oneroso”, ou seja quando existe troca de valores – ou algo que o valha. Basicamente compra e venda. Porém existem vários tipos de transações de compra e venda de imóveis.

Vejamos os casos demonstrados no referido artigo:

I, a) compra e venda pura ou com cláusulas especiais: trata-se da compra e venda tradicional entre um proprietário/vendedor e adquirente/comprador.

I, b) arrematação e adjudicação: A arrematação é compra de imóvel em leilão judicial ou administrativo. A adjudicação é quando um credor opta por ficar com um bem que lhe foi dado em garantia. Seja por não ter conseguido vendê-lo em leilão ou por interesse próprio.

I, c) mandato em causa própria é aquele em que o mandatário age com poderes para administrar certo negócio como coisa sua, auferindo todas as vantagens dele provenientes. Para isso é necessário que esteja expresso os requisitos de compra e venda.

I, d) permutação ou dação em pagamento: permutação é a troca. É quando, por exemplo, o imóvel é dado como parte de pagamento na compra de um outro bem. Dação em pagamento é a entrega de uma coisa em substituição a outra que deveria ser entregue. Por exemplo: tenho uma dívida de um empréstimo de um valor “x”, por não possuir o dinheiro, ofereço um imóvel como pagamento.

I, e) Toda vez em que, ocorrendo a partilha de bens, uma das partes ficar com quinhão ou fração maior do que o de outra parte, sobre essa diferença na partilha incide o fato gerador do imposto de transmissão de bens.

I, f) Funciona da mesma forma que o item anterior, só que em casos de extinção de condomínio.

I, g) Funciona da mesma forma que a alínea “e”, porém em casos de herança.

I, h) Pode-se construir em terreno alugado se isto for estipulado em contrato. Ao fim do contrato de locação do terreno, pode-se transferir os direitos reais referentes a construção para o proprietário do terreno, ou até mesmo a terceiro, incidindo aí o imposto em estudo.

I, i) Integralização de capital em empresas de locação, compra e venda de imóveis. Por exemplo: empresa do referido ramo compra imóvel de particular (paga-se o itbi), após algum tempo a empresa resolve integralizar este imóvel ao capital da empresa (paga-se novamente o imposto, mas por um fato gerador diferente). Se o ramo principal da empresa não for a locação, compra ou venda de imóveis o imposto não incidirá nesta operação. Veremos isto mais detalhadamente mais adiante.

Inciso II: Neste caso fala-se do direito e não do imóvel. Transfere-se o direito a cerca do imóvel.

Inciso III: Transferência dos direitos sobre o imóvel de qualquer forma de caráter oneroso (que envolva pagamento de valores)

Inciso IV: a cláusula de arrependimento é um instituto descrito no art. 420 do Código Civil. Segundo tal artigo se for estipulada uma cláusula de arrependimento no contrato as partes podem se arrepender e desistir do negócio. Porém se for dada uma parte do pagamento como entrada o desistente a perde como forma de indenização à outra parte. O imposto incidirá nos contrato de compra e venda em que não houver esta cláusula. Porém quando da transferência definitiva da propriedade do imóvel pelo registro no cartório de imóveis, não haverá a cobrança do imposto novamente.

Inciso V: É o contrato em que uma pessoa (promitente cedente) se obriga a ceder direitos que detém a outra (promissário cessionário), por preço, condições e modo combinado, outorgando-lhe a escritura pública definitiva assim que ocorrer o pagamento do preço e o cumprimento das demais condições estipuladas no contrato.

Inciso VI: transmissão proveniente de ato judicial.

§ 1º : os dois incisos referidos neste parágrafo antecipam a cobrança do imposto. Quando a transação for liquidada não será cobrado novamente.

§ 2o. : Mesmo raciocínio. Evitando o pagamento em duplicidade nos casos de retrovenda. A retrovenda é um pacto , pelo qual o vendedor reserva-se o direito de reaver o imóvel que está sendo alienado, em prazo que não pode exceder os três anos, restituindo o preço, mais as despesas feitas pelo comprador.