Leis do inquilinato e contrato de locação

Prof. Ms. Arnaldo de Souza Ribeiro

[...O Doutor vai descurpa,

Nóis viémus se informá,

E a informação é só o sinhô, que pode dá,

Nóis mora numa favela,

Sem soalho e sem janela,

Que nem siqué, nóis pode arrespirá !

Nóis paga prá morá, quatrocentos miréis,

Até aí, tá tudo muito bem !

É, mas por fóra do recibo, é que nóis paga,

Mais um conto e cem ! ...]

Trecho da música: A Lei do Inquilinato, lançada pelo conjunto Demônios da Garoa em 1957, composta por Lino Tedesco. [1]

1. Introdução

As relações entre locador e locatário, bem como as normas que regulamentam o instituto da locação e seu objeto, constituem temas que sempre despertaram o interesse de legisladores, juristas, aplicadores do Direito, compositores enfim, de todos os setores da sociedade.

Segundo preceituam os historiadores do direito, a locação, depois da troca, é o mais antigo dos contratos.

Existe também controvérsia acerca de qual teria sido a mais antiga espécie de locação: se a locação de imóveis ou a locação da força humana e de animais.

Ressalte-se que os contratos vêm ao longo dos séculos aguçando e desafiando a capacidade de interpretação dos pesquisadores e operadores do direito. Para aquilatar a sua importância basta interpretar o luzidio pensamento de Orlando Gomes, “tão velho como a sociedade humana e tão necessário como a própria lei, o contrato se confunde com as origens do Direito. [2]

2. Evolução da legislação no Brasil

No Brasil, antes da proclamação da República, o contrato de locação era regido por disposições diversas contidas nas Ordenações.

Historicamente, podemos afirmar que o primeiro ato legislativo brasileiro foi a lei de 20 de outubro de 1823, sancionada por D. Pedro I, que determinava que continuaria a vigorar no território brasileiro, as leis então vigentes, dentre elas as Ordenações Filipinas, leis, decretos, regimentos, alvarás e resoluções dos reis de Portugal.

Com a proclamação da República, no dia 15 de novembro de 1899, o Decreto n. 213, de 22 de fevereiro de 1890, revogou parte das leis supracitadas.

Sob a égide da Constituição Federal de 24 de fevereiro de 1891, em seu art. 34, n. 23, restringiu-se à União Federal a decretação e regulamentação dos institutos do Direito civil.

Dentre os Ordenamentos Jurídicos que continuaram a viger merece destaque a Lei n. 556, de 25 de junho de 1850 (Código Comercial). Em 21 artigos, no Título X – Da Locação Mercantil –, diga-se de passagem, muito criticado na ocasião, em decorrência de sua abrangência.

Art. 226. A locação mercantil é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a dar à outra, por determinado tempo e preço certo, o uso de alguma coisa, ou de seu trabalho.

O que dá a coisa ou presta serviço chama-se locador, e o que a toma ou aceita o serviço, locatário. [3]

Pela forma estabelecida no artigo supra e subsequentes até o art. 446, parecia que o Código Comercial do Império estava a regulamentar todas as formas de locação.

Também o Decreto n. 9.263, de 28 de dezembro de 1911, de forma incipiente tratou das locações.

No dia 1º de janeiro de 1917, entrou em vigor o novo Código Civil Brasileiro, Lei n. 3.071, de 1º de janeiro de 1916, estando previsto no Livro III – Do Direito das Obrigações –, Título V, Capítulo IV – Da Locação –, subdividida em três seções, sendo a primeira: coisas (arts. 1.188 a 1215), a segunda: locação de serviços (arts. 1.126 a 1236) e a terceira: empreitada (1.237 a 1.247).

A primeira Lei genuinamente locativa do Brasil foi a Lei n. 4.403, de 22 de dezembro de 1921, que surgiu no governo de Epitácio Pessoa e trazia em seu bojo sinais da decisiva intervenção do Estado.

Naquela ocasião asseverou Cândido Oliveira Filho:

Certamente todos sabem que o princípio regulador e econômico de todas as industrias é o da oferta e da procura. Mas se a economia se desorganiza por forças estranhas e anormais, e, se isso se converte em calamidade pública, é dever do governo, ou da autoridade respectiva, ir ao encontro das populações flageladas, para evitar o mal maior de explosões populares incontidas e irrefreáveis. [4]

Também o parecer da Comissão de Justiça da Câmara dos Deputados, por ocasião da promulgação da Lei n. 4.403, de 22 de dezembro de 1921, acentuou que suas disposições eram intervenções justificadas, “não obstante o caráter de violência de que se revestem à primeira vista”. [5]

Tamanho era o poder de coercibilidade dessa Lei do Inquilinato, que já se prescrevia que suas disposições alcançariam as partes, mesmo que não houvessem sido estipuladas por escrito as relações entre locador e locatários de prédios urbanos.

Dentre outros benefícios previstos nesta novel e revolucionária legislação, com o propósito de tutelar o hipossuficiente na segunda década do século XX, podemos ressaltar:

a) os contratos eram celebrados com o prazo de um ano, prorrogável por mais um ano, não havendo notificação em sentido contrário, com antecedência de três meses;

b) o locador só teria legitimidade para interpor a ação de despejo, se o locatário estivesse em mora com no mínimo dois locativos;

c) o direito de o locatário retornar ao imóvel quando houvesse interrupção do contrato para obras indispensáveis à sua conservação.

Reflexo da estabilidade do início do século, os alugueres só poderiam sofrer reajustes depois de dois anos de vigência do contrato, mesmo assim com notificação prévia.

Em 28/12/1922, foi sancionada a segunda Lei do Inquilinato brasileira.

Após a Revolução de 30, com os novos contornos apresentados pelo agravamento da crise na economia nacional e internacional, o então Governo Provisório, de Getúlio Vargas, baixou o Decreto n. 24.150, de 20 de abril de 1934, que regulamentava as condições e processo de renovação de contratos de locação de imóveis comerciais e industriais, o qual foi revogado pela Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991.

Este decreto previa basicamente a defesa do fundo de comércio, tendo, portanto, sua abrangência nos contratos de imóveis comerciais e industriais, deixando para o Código Civil a regulamentação dos demais contratos de locação.

O Decreto-Lei n. 4.598, de 20 de agosto de 1942, estabelecia a inalterabilidade do aluguel cobrado em 31/12/1941, durante o período de dois anos, preceito este de caráter amplo, de modo a compreender toda espécie de locação ou sublocação.

O Decreto-Lei n. 5.169, de 4/1/1943, confirmou o que estava prescrito no anterior.

Dezoito meses depois veio o Decreto-Lei n. 6.739, de 2/6/1944, que poucas modificações fizera, com exceção ao fato de permitir uma majoração dos alugueres em 20% e a proibição da cobrança de qualquer taxa, impostos ou seguros.

No dia 29 de agosto de 1946, foi emitido o Decreto-Lei n. 9.669, que, apesar de pequenas alterações manteve os mesmos princípios contidos nas legislações anteriores.

Pelo que foi exposto, desde Lei n. 4.403, de 22 de dezembro de 1921, até o dia 28 de dezembro de 1950, com o advento da Lei n. 1.300, dentre leis e decretos-leis, tivemos seis legislações, que vieram se aprimorando de acordo com o tempo em que foram aplicadas.

No período compreendido entre 28 de dezembro de 1950 a outubro de 1991, tivemos mais 23 Diplomas Legais, entre leis e decretos-leis, que passaremos a relacionar, a título de registro, sem adentrar no mérito de cada um.

– Lei n. 1.300, de 28/12/1950;

– Lei. n. 1.521, de 26/12/1951;

– Lei n. 1.708, de 23/10/1.952;

– Lei n. 2.699, de 20/12/1955;

– Lei n. 3.085, de 29/12/1956;

– Lei n. 3.336, de 10/11/1957;

– Lei n. 3.494, de 19/12/1958;

– Lei n. 3.084, de 15/12/1960;

– Lei n. 3.912, de 3/7/1961;

– Lei n. 4.494, de 25/11/1964;

– Lei n. 4.864, de 29/11/1965;

– Decreto-Lei n. 4, de 07/2/1966;

– Decreto-Lei n. 6, de 14/4/1966;

– Decreto-Lei n. 322, de 7/4/1967;

– Lei n. 5.534, de 12/10/1967;

– Lei n. 5.441, de 24/5/1968;

– Decreto-Lei n. 890, de 26/9/1969;

– Lei n. 6.014, de 27/12/1973;

– Lei n. 6.071, de 3/7/1.974;

– Lei n. 6.146, de 29/11/1974;

– Decreto-Lei n. 1.534, de 13/4/1977;

– Lei n. 6.649, de 16/5/1979.

3. Atual Lei de Locação

Atualmente é a Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991, que regulamenta as relações entre locador e locatário, com as alterações trazidas pela Lei n. 12.112, de 09 de dezembro de 2009, sendo as alterações mais relevantes:

a) Redução do prazo para o locador reaver o imóvel, tendo em vista a simplificação do processo e a redução dos prazos para desocupação, podendo em alguns casos ocorrer em 15 dias;

b) esclarecer pontos divergentes da doutrina e jurisprudência que, em alguns casos entendiam que a responsabilidade dos fiadores cingia-se ao fim do contrato e não até a entrega definitiva das chaves. A nova redação do Art. 39 não deixa quaisquer dúvidas ou hipóteses para interpretações divergentes: a responsabilidade vai até a entrega das chaves;

c) permitir que os fiadores nos contratos por prazo indeterminado, eximam-se da fiança, notificando o locador, mas continuando responsáveis pelos débitos existentes e por aqueles incidentes nos 120 dias posteriores à notificação; mesmo direito terá aquele que afiançou e ocorreu a separação de fato, judicial, divórcio ou dissolução da união estável ou a morte de um dos cônjuges;

d) estabelecer que a multa penal por rescisão do contrato, que era fixa, seja agora proporcional ao lapso temporal restante;

e) possibilidade de despejo com liminar para os contratos de locação que não tenham as garantias do Art. 37 da Lei n. 8.245/91, no caso de fiança extinta e exoneração consumada;

f) o direito de purgar a mora que era de 2 vezes a cada 12 meses, foi reduzido para 1 (uma) vez a cada 24 meses;

g) a redução do montante da caução que era de 12 para 6 locativos, na hipótese de execução provisória do despejo;

h) nas ações revisionais de alugueis, propostas pelo locador, o valor do aluguel provisório não poderá exceder a 80% (oitenta por cento) do pedido e quando propostas pelo locatário, não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente.

4. Modelo de Contrato de Locação

CONTRATO DE LOCAÇÃO

I- CONTRATO DE LOCAÇÃO, que fazem: de um lado como LOCADOR (A), Sr. João Maria Setembrino, brasileiro, casado, comerciante, CPF 777.777.777-77, residente e domiciliada na Rua Bragança Paulista, 77, nesta Comarca, e de outro lado como LOCATÁRIO (A) (S), Sr. Amadeu Marcos Cavaleiro, brasileiro, empresário, CPF 666.666.666-66, casado com Sra. Maria de Jesus Cavaleiro, brasileira, professora, CPF 555.555.555-55, residentes e domiciliados na Rua das Palmeiras, nº 45, na Comarca de Ouro Preto, mediante as cláusulas e condições, reciprocamente estipuladas e aceitas, a saber:

II- OBJETO: A locação tem por objeto, imóvel residencial situado na Rua dos Voluntários, n. 7777, Bairro Novo Jardim, observados os termos e as condições deste contrato, aceitas neste ato, pelo (a) (s) LOCATÁRIO (A) (S).

III- PRAZO: o prazo da presente locação é de 30 (trinta) meses tendo início em 15/07/2010, e o término em 15/01/2013 independente de notificação ou aviso, interpelação judicial ou extrajudicial.

IV- DESTINAÇÃO: A locação se destina exclusivamente, à moradia do locatário e de sua família, sendo proibido ao (a) LOCATÁRIO (A) (S) dar ao imóvel outro destino, sem a prévia anuência escrita do (a) LOCADOR (a) ou de seu representante legal, sob pena de rescisão deste contrato de pleno direito, com as cominações nele contidas.

V- PREÇO: o aluguel mensal será de R$600,00 (seiscentos reais).

VI- ATRASO: O atraso no pagamento dos aluguéis ou de outras parcelas previstas neste contrato, importará no acréscimo de 1,0% (um por cento) ao mês sobre a quantia devida, a título de juros de mora, mais multa de 10% (dez por cento) sobre o débito, correção monetária e honorários de advogado de 20% (vinte por cento) na forma da lei.

VII- REAJUSTE: Os alugueres serão reajustados de doze em doze meses na proporção em que a lei determinar, ou por acordo das partes.

VIII- FIADORES: Como fiadores e principais pagadores, solidariamente responsáveis pelo perfeito cumprimento do presente contrato, até a efetiva devolução do imóvel ao LOCADOR, assinam-no também os senhores (as), Sr. José do Amor Divino, brasileiro, CPF 333.333.333-33, casado com Sra. Conceição do Amor Divino, brasileira, CPF 222.222.222-22, residentes e domiciliados na Rua dos Seringais, na Comarca de Itatiaiuçu.

§ 1º- Os fiadores se obrigam, reconhecendo por efetiva restituição do imóvel, a efetiva devolução das chaves do imóvel ao Locador ou a seu representante legal, mesmo estando a locação prorrogada por dispositivo legal, renunciando assim, expressamente, às faculdades previstas nos Artigos 413, 827, 835, 837, 838 e 839 todos do Código Civil Brasileiro.

§ 2º - Os fiadores acima indicados desobrigam o Locador de notificá-los em caso de qualquer procedimento judicial contra o Locatário, assumindo, no entanto, total responsabilidade por qualquer débito do Locatário, no mesmo incluídos, se for o caso, as penalidades contratuais acima estipuladas, custas judiciais e honorários de advogado.

§ 3º - A responsabilidade dos fiadores prevalece, sempre tendo em vista o aluguel vigente à época da devolução do imóvel.

§ 4º - Em caso de morte ou insolvência qualquer dos fiadores substituí-los ao Locatário por outro idôneo, a critério do Locador, no prazo de 30 (trinta) dias, independentemente de notificação, judicial ou extrajudicial, sob pena de rescisão do contrato.

IX- TAXAS: Correrão por conta do LOCATÁRIO (A) (S) as despesas originárias de condomínio, do consumo de água (SAAE), energia elétrica (CEMIG), bem como da utilização de telefone, imposto predial territorial urbano (IPTU).

X - CONSERVAÇÃO DO IMÓVEL: O Locatário declara que recebe o imóvel em perfeito estado de conservação e limpeza, com todos os seus acessórios, pertences e instalações em pleno funcionamento, e do mesmo modo devolvê-lo, de maneira que possa ser de novo ocupado, fazendo, para isso, consertos e reparos, de qualquer natureza, que se façam necessários: à sua custa exclusiva.

XI- VISTORIA: Para o efeito de verificar-se a perfeita observância do preceito contido na cláusula anterior, deverá o Locatário, com antecedência de 10 (dez) dias, pelo menos, da data em que pretender devolver o imóvel locado ao Locador, pedir-lhe, por escrito, faça proceder uma vistoria no imóvel.

Ao fazer a vistoria e constatar danos no imóvel decorrente ou não de seu uso normal, deverá o Locatário indenizar o Locador do valor orçado para os reparos necessários, pagando-lhe a importância correspondente, em dinheiro no ato da entrega.

§ 1º - Deixando o Locatário de solicitar a vistoria referida no item acima ou de pagar a indenização ali mencionada, poderá o Locador, exigir-lhe a multa compensatória de valor correspondente a 3 (três) alugueres em vigor, ou proceder a vistoria judicial para apuração do valor necessário para a realização dos reparos.

§ 2º - Requerida pelo Locador a vistoria judicial a que se refere o item anterior, os alugueres que forem devidos até a entrega dos respectivos autos ao Locador, serão pagos pelo Locatário.

§ 3º - O valor da multa referida no item acima, ou o valor apurado pericialmente, no caso de vistoria judicial, somado ao das custas ao mesmo correspondentes, será considerado líquido e certo, admitida a cobrança via ação executória.

XII- BENFEITORIAS: Todas e quaisquer benfeitorias, mesmo as necessárias, que forem colocadas no imóvel excluídas naturalmente as instalações de natureza profissional e os móveis, ficarão nele integrados, sem que por isso, o Locatário tenha direito a qualquer indenização ou pagamento. A introdução de tais benfeitorias pelo Locatário depende da autorização expressa do Locador.

XIII- RESCISÃO: A inobservância de qualquer obrigação decorrente deste contrato importará na sua rescisão de pleno direito. Nesse caso, a parte inadimplente pagará, à outra, uma indenização-multa correspondente a 3 (três) meses de alugueres em vigor, que poderá ser exigida por interpelação judicial: se a violação partir do Locatário, e do direito de propor o locador as ações cabíveis.

§ 1º - As partes ficarão isentas do pagamento da multa do artigo XIII, depois de cumprido o prazo de 12 (doze) meses.

XIV- TÉRMINO: A Locação termina com a devolução das chaves contra recibo próprio de quitação fornecido pelo (a) Locador (a), ou por seu, representante legal, não se considerando como seu término o ato de abandono das chaves no IMÓVEL, ou em qualquer outro lugar, nem sua entrega a quem quer que seja, a não ser ao (a) Locador (a) mediante recibo das chaves e quitação. ESTE RECIBO SERÁ FORNECIDO APÓS VISTORIAR O IMÓVEL.

XV- PRORROGAÇÃO: Findo o prazo estipulado para a presente locação e permanecendo o Locatário na posse do imóvel, presumir-se-á prorrogada sem prazo determinado, neste caso os alugueres serão reajustados na proporção em que a lei determinar.

Poderá o Locatário rescindir a Locação deste que cientifique ao Locador sua pretensão, por escrito com antecedência de 30 (trinta) dias, portanto, será responsável pelos alugueres e encargos até a entrega efetiva das chaves ao Locador ou seu representante legal.

XVI- O Locatário e seus Fiadores ficam cientes que a inadimplência e, ou, o não pagamento de qualquer outro tributo ou encargo do presente contrato os sujeitarão a terem seus nomes enviados para registro no Cadastro Geral do SPC (Serviço de Proteção ao Crédito), independente das medidas judiciais cabíveis.

XVII- Fica acordado que, nos procedimentos judiciais relativos à ação de despejo, em geral, e revisional de aluguel, a citação, intimação ou notificação, podem ser feitas mediante correspondência com aviso de recebimento ou tratando-se de pessoa jurídica ou firma individual também poderão ser feitas via postal, ou ainda, pelas demais formas previstas no Código de Processo Civil.

XVIII- FORO: Os Contratantes elegem o foro da Comarca de Itaúna – MG., para solução de qualquer litígio sobre as clausulas deste contrato, salvo privilégio de outro foro por competência.

E por estarem justos e contratados, assinam o presente em vias de igual forma e teor, na presença das testemunhas abaixo.

Itaúna - MG, 15 de julho de 2010.

Locatário: Amadeu Marcos Cavaleiro

CPF 666.666.666-66

Esposa: Maria de Jesus Cavaleiro

CPF 555.555.555-55

Fiador: José do Amor Divino

CPF 333.333.333-33

Fiadora: Conceição do Amor Divino

CPF 222.222.222-22

Locador: João Maria Setembrino

CPF 777.777.777-77

5. Conclusão

Pelo exposto confirma-se: a história e a evolução dos contratos confundem-se com a história e a evolução do direito, com destaque especial para os contratos de locação, pelo relevante interesse social do objeto que eles tutelam.

Pelas razões declinadas, as Leis do Inquilinato sempre despertaram o interesse dos estudiosos, dos operadores do direito, dos legisladores e de outros segmentos afins.

Delas também se ocuparam: poetas, compositores e cantores que através de suas poesias e canções as divulgaram e as popularizaram, dentre eles: Lino Tedesco, Adomiran Barbosa e Demônios da Garoa.

Ademais, ao longo desses anos, desde a primeira legislação do inquilinato, impulsionados pela evolução econômica, social, cultural e política, os brasileiros exigiram que seus representantes as revogassem, sancionassem ou alterassem, para adequá-las à realidade socioeconômica do país.

Provas incontestáveis desta assertiva encontram-se nas recentes alterações trazidas pela Lei n. 11.112 de 09 de dezembro de 2009, dentre elas, a simplificação do processo para torná-lo célere e assim, promover segurança e justiça social.

Ressalte-se que estes princípios de seguridade e justiça social encontram-se esculpidos na Constituição Federal de 1988, que restabeleceu a redemocratização do País e instituiu o Estado Democrático de Direito, com destaque para a promoção da dignidade da pessoa humana. Deste modo, para materializar estes princípios, faz-se necessário que os cidadãos conheçam e exerçam diuturnamente os seus direitos e que os seus representantes ofereçam-lhes leis consentâneas com o seu tempo e o Estado, promovam-lhes o acesso à justiça de forma célere para resolução de eventuais conflitos.

Itaúna, 14 de setembro de 2010.

Notas:

1.TEDESCO, Lino. A Lei do Inquilinato.

Disponível em : < http://letras.terra.com.br/demonios-da-garoa/576970/ > Acesso em 10/09/2010.

2. GOMES, Orlando. Contratos. Atualizado por Humberto Theodoro Júnior. 17. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1997. p. 20.

3. BRASIL. Código comercial. Organização dos textos, notas remissivas e índices por Antônio Luiz Toledo Pinto et al. 47. ed. São Paulo: Saraiva. 2002.

4. OLIVEIRA FILHO, Cândido. A nova lei do inquilinato. Rio de Janeiro: F. Briguiet & Cia, 1923. p.24.

5. Cf. SILVA, Américo Luís Martins da. As locações imobiliárias. Rio de Janeiro: Lúmen Júris, 1977. p. 11.

Bibliografia:

AGHIARIAN, Hércules. Curso de direito imobiliário. Rio de Janeiro: Editora Lúmen Júris, 2006.

AINA, Eliane Maria Barreiros. O fiador e o direito à moradia. Rio de Janeiro: Editora Lúmen Júris, 2002.

BRASIL. Código comercial. Organização dos textos, notas remissivas e índices por Antônio Luiz Toledo Pinto et al. 47. ed. São Paulo: Saraiva. 2002.

OLIVEIRA FILHO, Cândido. A nova lei do inquilinato. Rio de Janeiro: F. Briguiet & Cia, 1923.

GOMES, Orlando. Contratos. Atualizado por Humberto Theodoro Júnior. 17. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1997.

JUNIOR BOIAGO, José Wilson. Contratação eletrônica: aspecto jurídico. Curitiba: Juruá Editora, 2009.

JUNIOR SCAVONE, Luiz Antônio. Comentários às alterações da Lei do Inquilinato. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2009.

RIBEIRO, Arnaldo de Souza. Alterações na lei de locações.

In < http://www.recantodasletras.com.br/textosjuridicos/2103573> Acesso em 28/06/10

______. Educação: compromisso de todos.

In < http://www.recantodasletras.com.br/artigos/1812077> Acesso em 28/09/09

______ . Aporia acerca da incidência do código de defesa do consumidor nas relações locativas. Dissertação de mestrado. Franca: Universidade de Franca – UNIFRAN, 2002. 151 F.

SILVA, Américo Luís Martins da. As locações imobiliárias. Rio de Janeiro: Lúmen Júris, 1977.

TEDESCO, Lino. A Lei do Inquilinato.

Disponível em : < http://letras.terra.com.br/demonios-da-garoa/576970/ > Acesso em 10/09/2010.

* Arnaldo de Souza Ribeiro é Doutorando pela UNIMES – Santos - SP. Mestre em Direito Privado pela UNIFRAN – Franca - SP. Especialista em Metodologia e a Didática do Ensino pelas Faculdades Claretianas – São José de Batatais – SP. Coordenador e professor do Curso de Direito da Universidade de Itaúna – UIT – Itaúna - MG. Professor convidado da Escola Fluminense de Psicanálise – ESFLUP – Nova Iguaçu - RJ. Advogado e conferencista. E-mail: arnaldodesouzaribeiro@hotmail.com