Alterações na Lei de Locação

Prof. Ms. Arnaldo de Souza Ribeiro

“Justiça que tarda é injustiça.”

Rui Barbosa. Advogado, escritor, ministro, político e pensador baiano, 1849-1923.

Entrou em vigor no dia 25 de janeiro de 2010 a Lei n. 12.112/09, que alterou parcialmente a Lei n. 8.245/91 – “Lei do Inquilinato” e trouxe mudanças significativas para as relações locatícias.

Informam as estatísticas que o déficit habitacional no Brasil supera seis milhões de unidades, número este que tende a aumentar pelas seguintes causas: aumento da população, baixos salários e as dificuldades para aquisição de imóveis, pela escassez de novos empreendimentos habitacionais e a burocracia dos procedimentos para liberação de créditos. Somando-se ainda, o considerável número de imóveis fechados em razão da insegurança de seus proprietários em disponibilizá-los para as locações, movidos pela incerteza de receber os locativos e a certeza da demora e da procrastinação quando da retomada.

Historicamente, a primeira lei genuinamente locativa do Brasil surgiu no governo de Epitácio Pessoa – Lei n. 4.403, de 22 de dezembro de 1921. A partir desta data, dentre Leis e Decretos-leis, incluindo a atual, 31 (trinta e um) Diplomas Legais foram apresentados aos brasileiros, objetivando amainar conflitos, promover a paz social e motivar investimentos na construção civil.

Alterações marcantes trazidas pela Lei n. 12.112/09:

a) Redução do prazo para o locador reaver o imóvel, tendo em vista a simplificação do processo e a redução dos prazos para desocupação, podendo em alguns casos ocorrer em 15 dias;

b) esclarecer pontos divergentes da jurisprudência que, em alguns casos entendia que a responsabilidade dos fiadores cingia-se ao fim do contrato e não até a entrega definitiva das chaves. A nova redação do Art. 39 não deixa quaisquer dúvidas ou hipóteses para interpretações divergentes: a responsabilidade vai até a entrega das chaves;

c) permitir que os fiadores nos contratos por prazo indeterminado, eximam-se da fiança, notificando o locador, mas continuando responsáveis pelos débitos existentes e por aqueles incidentes nos 120 dias posteriores à notificação; mesmo direito terá aquele que afiançou e ocorreu a separação de fato, judicial, divórcio ou dissolução da união estável ou a morte de um dos cônjuges;

d) estabelecer que a multa penal por rescisão do contrato, que era fixa, seja agora proporcional ao lapso temporal restante;

e) possibilidade de despejo com liminar para os contratos de locação que não tenham as garantias do Art. 37 da Lei n. 8.245/91, no caso de fiança extinta e exoneração consumada;

f) o direito de purgar a mora que era de 2 vezes a cada 12 meses, foi reduzido para 1 (uma) vez a cada 24 meses;

g) a redução do montante da caução que era de 12 para 6 locativos, na hipótese de execução provisória do despejo;

h) nas ações revisionais de alugueis, propostas pelo locador, o valor do aluguel provisório não poderá exceder a 80% (oitenta por cento) do pedido e quando propostas pelo locatário, não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente.

Dentre os pontos relevantes desta nova lei destaca-se a forma sutil, porém eficaz na simplificação do processo para levar celeridade e coibir a procrastinação, promovendo assim, segurança para os contratantes. Escudados nesta nova Lei, os operadores do direito terão instrumentos para executar os contratos na exata forma em que foram celebrados, isentos de medidas procrastinatórias, que promovem o descrédito às legislações e aos profissionais do direito, causando prejuízo a todos.

Se os legisladores continuarem aprimorando os Diplomas Legais, tornando-os mais eficazes e de amplo alcance, em muito colaborarão para o bem da coletividade. Ademais, em um país democrático, justiça se faz, prioritariamente, com a independência dos poderes e célere aplicação das Leis.

* Arnaldo de Souza Ribeiro é Doutorando pela UNIMES Santos - SP. Mestre em Direito Privado pela UNIFRAN - Franca - SP. Especialista em Metodologia e a Didática do Ensino pelo CEUCLAR - São José de Batatais - SP. Advogado, conferencista. Coordenador e professor da Faculdade de Direito da Universidade de Itaúna. Professor convidado da ESFLUP-RJ. E-mail: souzaribeiro@nwnet.com.br