CLÁUSULAS DE COMPRA E VENDA “AD CORPUS” E “AD MENSURAM”

No momento da aquisição de um imóvel é necessária a observância de situações específicas. Um detalhe a ser examinado no momento da assinatura do contrato é verificar se a compra e venda é ad corpus ou ad mensuram.

COMPRA E VENDA “AD CORPUS”

Diz-se que a compra e venda é ad corpus quando os contratantes levam em consideração o corpo, o objeto e as características de localização, suas comodidades e outras características que são levadas em consideração, sendo que a área do imóvel importância secundária.

A frase geralmente utilizada nos contratos para identificar esta modalidade de compra e venda é a de que “as dimensões do imóvel são de caráter secundário, meramente enunciativas e repetitivas das dimensões constantes no registro imobiliário”.

Para SÍLVIO RODRIGUES, “tem-se entendido ser a referência à medida meramente enunciativa, quando vem acompanhada da locução ‘mais ou menos, quando a coisa vendida é designada por limites certos, quando o imóvel está murado ou cercado, e ainda quando há especificação ou nomeação de confinantes”.

Washington de Barros Monteiro define que:

Na venda ad corpus “o vendedor aliena o imóvel como um corpo certo e determinado, perfeitamente individuado pelas confrontações, claramente caracterizado pelas suas divisas discriminadas e conhecidas. Na venda ad corpus, compreensiva de corpo certo e individuado, presume-se que o comprador examinou as divisas do imóvel, tendo intenção de adquirir precisamente o que dentro delas se continha. A referência à metragem ou à extensão superficial é meramente acidental e o preço é global, pago pelo todo, abrangendo a totalidade da coisa”. “Entende-se que o comprador percorreu o imóvel, conheceu sua extensão, verificou as divisas. Comprou-o afinal, não em atenção à área declarada, mas pelo conjunto que lhe foi mostrado, conhecido e determinado. Estando murado ou cercado quase todo o imóvel comprado, reputa-se acidental a declaração das medidas, ou quando há especificação ou nomeação dos confinantes.”

A principal consequência da compra e venda ad corpus é que o comprador não terá direito a indenização ou abatimento do preço caso o imóvel seja menor do que a metragem da escritura.

Porém, quando for relação de consumo, há sim o direito de indenização ou abatimento do preço.

COMPRA E VENDA ”AD MENSURAM”

Na compra e venda ad mensuram a área do imóvel é o fator preponderante para a negociação. Neste caso, se imóvel comprado tiver área menor do que a constante no contrato há direito:

I) ao abatimento do preço, II) à complementação da área ou III) a resolução do contrato.

A jurisprudência é clara neste sentido:

EMENTA: APELAÇÃO. AÇÃO DE RESILIÇÃO DE CONTRATO. COMPRA E VENDA DE ÁREA RURAL COM EXTENSÃO INFERIOR À EFETIVAMENTE DEVIDA. VENDA AD MENSURAM CARACTERIZADA. As dimensões do imóvel vendido não correspondendo às constantes do contrato de compra e venda, é assegurado o direito do comprador de exigir a complementação da área por inadimplemento contratual, ou, até mesmo a resolução do contrato. Negaram provimento ao apelo. Unânime. (Apelação Cível Nº 70020028692, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Alexandre Mussoi Moreira, Julgado em 08/01/2009).

A forma utilizada para efetuar uma compra e venda como ad mensuram é a colocação no contrato da área específica que foi adquirida, podendo descriminar o valor pago por medida, havendo possibilidade de prever o abatimento do preço caso haja diferença nas medidas ou a complementação da área.

Importante destacar que o Código Civil estabelece uma presunção de que a referência às dimensões do imóvel é meramente enunciativa quando a diferença encontrada entre a área constante do contrato e a área efetiva do imóvel não exceder de um vigésimo, ou seja, 5% da área total anunciada. Tendo em vista esta disposição a jurisprudência já julgou que “verificada que a diferença da dimensão do lote de terreno excede 1/20, justifica-se o abatimento e restituição proporcional do preço do imóvel.” (Apelação Cível Nº 70007582828, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Carlos Cini Marchionatti, Julgado em 17/12/2003).

Esta presunção do Código pode ser elidida com a redação de uma cláusula contratual dispondo de forma diversa, no entanto deve-se observar se a relação contratual é ou não de consumo, pois neste caso, a cláusula é invalida.