A COBRANÇA ILEGAL DOS JUROS NOS FINANCIAMENTOS IMOBILIARIOS

Milhares de compradores de imóveis financiados, após anos e anos de pagamentos, descobrem a que devem um valor muitas vezes superior ao valor do empréstimo, tudo isso ocorre por conta dos critérios de correção e cobrança de juros exigidos dos consumidores mutuários, oriente-se. O sistema de amortização, independente da nomenclatura, representam em cada parcela mensal, o quanto de juros esta sendo cobrado mensalmente sobre o valor total do financiamento do devedor, durante todo o prazo do financiamento imobiliário.

Ele representa o lucro, o ganho, o valor recebido pelo banco financiador pela concessão do financiamento imobiliário. O valor mensal pago de juros, não representa, não deve ser confundido com a amortização da divida, como alegam os bancos, representa sim o lucro perseguido no empréstimo, apurado pela taxa de juros pactuada a incidir sobe o valor total da divida. Assim os agentes financeiros difundem e propõe aos mutuários, sistemas de amortização, que na verdade são taxas de juros, onde se capitalizam esse juros.

Enganosamente demonstram os consumidores que quanto for pago na pseuda forma de amortização, melhor, porque o mutuário não teria o resíduo ao fim do prazo, uma mentira repetitiva, primeiro porque não se esta pagando amortização, e sim juros; segundo porque a amortização nada mais é do que a solvência mensal das parcelas do valor principal financiado sem os juros; terceiro porque resíduo se origina no invento da origem amortização negativa pelos critérios de capitalização e correção em duplicidade praticado pelos agentes financiadores. Vale consignar que a amortização negativa não tem existência, se corretamente fosse aplicada a sistemática de solvência pelos pagamentos no decurso de prazo, jamais haveria qualquer espécie de saldo residual no final do prazo contratado do empréstimo a ser suportado pelo devedor. Por tais motivos o consumidor deve entender que nada tem a ver, os juros cobrados no empréstimo, com a amortização da divida que está representada nas parcelas que dividem o financiado.

A amortização é a divida em parcelas sem os juros. Já os juros representa o retorno auferido através das parcelas mensais, pagas pelo devedor, apurado pela incidência da taxa de juros contratada sobre o montante total da divida. Para se ter uma idéia da onerosidade excessiva dos juros cobrados nos empréstimos habitacionais e quanto isso representa para o mutuário em valores, o devedor deve multiplicar a parcela inicial prevista em contrato pelo prazo de financiamento, o valor encontrado deve ser subtraindo do valor financiado, o resultado é o valor de juros que o devedor está pagando ao agente financiador.

Ainda vale lembrar que os juros e a divida, ainda sofrerá a incidência da correção monetária, cobrança que é indevida no que tange os juros, pois anteriormente foram estabelecidos. A correção monetária dos juros é um explicito anatocismo, ainda há a duplicidade de correção e de cobrança de juros. O encargo mensal pago pelo devedor está eivado e compõe-se de uma de cota de juros superior ao valor devido, pois os juros já havia sido definido na parcela mensal sobre o montante financiado, deve ser fixo, de igual valor, em todo o decurso do financiamento, a correção monetária que se admite é da dívida remanescente, após descontada a amortização paga pelo devedor, coisa que ao atual sistema não permite, firma-se que a incidência de correção monetária deve refletir tão somente a desvalorização da moeda nacional, ou seja, no mesmo percentual e índice que mede a inflação oficial, a fim da preservação do valor financeiro do contrato, porque a sistemática adotada pelos agentes financiador viola a lei, é vedada pelo ordenamento jurídico, como aliás, consigna a Súmula 121 do STF.

O sistema de amortização, revela-se, um sistema perverso, que capitaliza a divida, e mais e difundido de modo a induzir em erro aos consumidores adquirentes de imóveis financiados, que acreditam que os juros é a cota de amortização da divida, por isso milhares de mutuários, hoje suportam e são cobrados indevidamente, seus saldo devedor, são elevadíssimos, surrealistas. Indicamos ao devedor, a busca judicial para a correta forma de correção do financiamento imobiliário dentro ou fora do SFH, porque o método utilizado pelos bancos financiador imputa ao devedor um acréscimo que aumenta em até 100% (cem por cento) o valor devido.

Os diversos sistemas de amortização TP (tabela price), SACRE, SAM, SAC, MISTO, que são sistemas de cobrança de juros, são uma formula complexa e inteligente , utilizada pelos bancos que operam com o SFH e fora dele, que lesam os cidadãos, estes sistemas permitem cobrar uma parcela inicial maior de juros e com acréscimo na prestação inicial, em média os juros são 30% superior ao sistema simples, assim o devedor está antecipando o pagamento de juros ao financiador ao invés de amortizar eu débito. Assim recomendamos um sistema simples de cobrança dos juros, que deveria incidir sobre a divida remanescente, mês a mlcançada pela via judicial, isto apresentado, ao consumidor cabe decidir, se deve aceitar os valores aviltantes cobrados ou buscar defender seus direitos.

HUMBERTO G. ROCHA – advogado, consultor imobiliário e presidente da CAMMESP (Central de Atendimento aos Moradores e Mutuários do Estado de São Paulo). Outras Informações pelo telefone Tel. 11- 4109.2233 e 11-4330.9433.

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