O PODER DE LEGISLAR TRANSFERINDO LUCROS E PREJUIZOS

Os efeitos do decreto Bragantino de janeiro/2019 e o Plano Diretor promulgado em dezembro 2019 e suas consequências imobiliárias no município.

Em primeiro lugar vamos analisar que trousse grande transformação em grande parte do município em área que deixou de ser de Expansão urbana.

Mesmo não sendo o município muito grande, não sendo porque o município é pequeno, contudo numa proximidade muito pequena de São Paulo; Portanto com grande densidade demográfica, quase totalmente já habitado e com as infraestruturas que definem as áreas quase que totais do município como áreas de expansão urbana, ou seja, com mais de três melhoramento público, escola, transporte público, energia elétrica, muitas delas, inclusive com água encanada na Sabesp e muitos lugares até com esgoto, mais bairros já urbanizados e com a legislação acabaram sendo transformada em Rurais.

Então antes do plano e antes do decreto essas áreas eram consideradas de expansão urbanas legalmente no município, sendo como a expansão Urbana, portando sujeitas a desmembramento, sujeito a loteamento, nos termos da legislação federal ali da legislação Bragantina, que além da legislação federal, ainda permitia os chamados loteamentos fechados.

Então todas as áreas do município de Bragança, que é mais ou menos dez quilômetros de extensão. Falava-se como sendo negociado por metro quadrados entre dez e cinquenta reais por metro quadrado, alguns lugares até cem reais o metro quadrado.

No entanto estas áreas; com a transformação em curso do uso do solo para rural, passando por não loteável e não desmembrável e não mais para uso e fins urbanos

Assim com a legislação restritiva, dificilmente teria um valor de mercado superior a dois três, quatro reais o metro quadrado depois da restrição.

Com essa legislação e a desvalorização trazidas se compararmos de quatro reais o metro, onde era em torno de vinte reais o metro, são cinco vezes ou quinhentos por cento menor valor; ou seja, estamos desvalorizando as áreas em oitenta por cento, dependendo do tamanho da área de expansão urbana que a pessoa tivesse.

Para a nova legislação o interesse era exercer o poder de interferir, de concentrar a população em um cercado menor, e conter a valorização imobiliária com a redução do valor que veio a provocar.

Os grupos intelectos socialistas que normalmente não dependem do imóvel de baixo valor tomam estas decisões contraditórias.

Em segundo lugar, devemos verificar que as teses de quem defendeu a nova legislação para que não houvesse a expansão urbana, para que a população não fosse indo para a zona rural.

É certo que a lei não evita o meu ver a expansão demográfica para a zona rural, onde o valor do terreno construivel é mais barato; mas a lei criou um outro problema ao restringir a expansão; aumentou a disputa na área praticamente urbana.

Trazendo com isto valoração maior para moradia nas áreas permitidas os parcelamentos.

Em contrapartida, para tentar evitar a valoração nestas áreas, e a especulação imobiliária entre aspas, que muitos dizem, começaram a criar a compensações.

Outorga onerosas, contrapartida do direito de construir, com redução do direito construir que era dois 2,8 o coeficiente de construção, trouxe para um e meio.

Pouco afeta, mas mesmo assim quem quiser construir mais que este mínimo era que pagar por outorga.

Essa outorga tem a finalidade na tese. Não só de trazer receitas compensatórias para o município, mas também de evitar a especulação imobiliária, ou seja, tentar desvalorizar a área para que o proprietário atual da área venha ele receber menos, ou seja, que a Prefeitura receba uma parte do futuro projeto a ser construído.

Dizer não só proprietário atual da área Passa a receber menos porque tem que dividir com a Prefeitura em virtude do pagamento da outorga.

Na verdade, isso também não traz a melhoria para o consumidor final. Isso não evita a especulação “entre aspa”; essa tese defendida pelos socialistas intelectuais (pessoas ditas preocupadas com a população de mais baixa renda;

Isto não ocorrerá, talvez porque na verdade, são os consumidores final que irão pagar todos os preços, pois no preço final estarão embutido s os custos e oneração das dificuldades de produzir mais metro quadrado de construção no município.

Tudo isto só faz aumentar o preço do metro quadrado existente; faz com que o consumidor que terá que pagar mais não importando onde estão esses metros quadrados restrito pela legislação,

Em terceiro lugar em virtude de tudo disso. Aqueles que não reclamarem o prejuízo sofrido, por ignorância ou não, perderão tais direitos que possuíam por prescrição no prazo cinco anos em razão da legislação restritiva.

Assim todas as pessoas que sofreram esses prejuízos de desvalorização ou de oneração de outorga de área a construir, tem prazo para correr atrás da indenização pelos prejuízos que sofreram tudo nos termos artigo quinto da Constituição.

Quem tem uma propriedade, com uma certa característica de uso de solo, tem um valor nessa área e na medida que uma legislação vem restringindo o uso e desvalorizando a área existente em função da nova legislação, então quem produziu essa legislação seja o município, Estado ou União deverá indenizar os danos sofridos pela desvalorização.

Ainda precisamos levar em consideração aqueles casos dos empreendimentos que estavam em andamento e que foram ofuscados ou abortados pela nova legislação.

Casos certo que deverão recebera indenização não é só da desvalorização do uso da terra; pois quem tinham projetos e processo deem determinadas fazes, já tinham e contavam com receitas futuras de seus empreendimentos, e foram ofuscados.

Assim além do prejuízo da desvalorização teriam ainda pela morte provocada do empreendimento já em curso, alguns deles com altos investimentos que com a esses investimentos com certeza, ficou no prejuízo.

Além do prejuízo do investimento já dispendidos ainda terão os do não do faturamento, do não lucro pela continuidade e tudo porque estavam em condições de faturar a curto prazo.

Além do fato de estarem criando um monte de benefício social em razão das decisões tidas de produzir esses produtos novos para mercado, e ainda com altos investimento e criação de diversos empregos, ainda concorrendo com a diminuir o preço dos outros lotes existentes, mas logicamente haveria um lucro no empreendimento imobiliário projetado, com certeza ganhariam lucros.

Esses lucros estão sendo abortados, além de estarem sendo abordado todos os benefícios dos empreendimentos também estão sendo abortados, e ainda já com um prejuízo pelo num faturamento e distribuição de todos estes faturamentos que geraria ainda um lucro cessante que também haverá de ser indenizado.

Este prejuízo do investimento não realizado, não gerará o faturamento já projetado a curto prazo, porque já estavam condições adiantada e em condições de faturar curto prazo

Um monte de benefícios sociais das decisões feita e da não existência desses produtos no mercado concorrendo com o diminuir dos preços dos outros produtos, apesar de haver logicamente um lucro a realização do empreendimento imobiliário.

Esse lucro está sendo abortado, além de está sendo abortado todos os benefícios que empreendimento geraria, assim indenização também seria certo como um lucro cessante. 03.06.2020.