VOCÊ SABE QUANTO VALE O SEU IMÓVEL?

Valor do bem é calculado a partir da análise de diversas variáveis

O pequeno e médio comprador, aquele que quer adquirir imóveis como forma de investimento, para melhorar o patrimônio ou mesmo para morar, precisa avaliar o valor do bem a ser adquirido. Quem vende também precisa saber quanto vale o seu ‘produto’. Mas é justamente nessa hora que os interessados divergem. As contas não fecham, quase nunca, porque nem sempre as partes chegam a concordar que um mais um é igual a dois. Os interesses são antagônicos: quem vende, as vezes superestima o valor do bem, quem quer comprar sempre acha que o imóvel em questão vale um pouco menos. Estabelecido o impasse, o melhor é procurar um especialista em avaliação imobiliária. Esse profissional vai conseguir estabelecer o valor mais próximo da realidade.

“Apenas um perito tem condições de realizar uma avaliação isenta, dar um parecer de forma imparcial, próximo à realidade”, afirma Sílvio Romero Cavalcanti, presidente do Instituto Pernambucano de Avaliação e Perícia (Ipeape), entidade filiada ao Instituto Brasileiro de Avaliação e Perícias de Engenharia (Ibape). Ele acrescenta que as análises não servem apenas para aferir o valor de bens imóveis (para quem compra ou vende), mas para diversos outros fins, como a atualização de patrimônio, inventários, partilhas, contratação de garantia hipotecária, reavaliação de ativo imobilizado (Aumento de Capital) e liquidação judicial.

Foi somente com a contratação dos serviços de um avaliador que Esdras Fernando Barbosa conseguiu vender alguns hectares de terra que possuia no interior do Estado. “Os compradores sempre argumentavam que a propriedade não tinha valor por conta da localização e porque as benfeitorias eram mínimas. Costumavam oferecer valores inferiores ao preço estipulado. Nunca consegui que pagassem o valor justo. Isso só foi possível depois que, de posse de um laudo técnico de avaliação, feito por um perito, pude comprovar o valor da propriedade. O documento, com vários cálculos e informações técnicas, provava por ‘a’ mais ‘b’ que o terreno valia ‘x’ por conta de diversos aspectos, como localização, posicionamento espacial e incidência de luz, reservas hídricas, benfeitorias existentes e o estado de conservação”, relata.

AVALIAÇÃO DEVE SER FEITA POR PROFISSIONAL QUALIFICADO

A avaliação mercadológica é um dos serviços mais solicitados no segmento de negócios imobiliários. “Comumente, o serviço é contratado para que as partes envolvidas na compra e venda possam se assegurar de que estão fazendo um negócio justo”, afirma Roberto Avellar, proprietário da Avellar Imóveis. “O laudo emitido pelo profissional vai dirimir as dúvidas existentes entre os envolvidos na negociação”, completa.

Avellar orienta os interessados em avaliação imobiliária a só contratar para a execução do serviço, profissionais devidamente habilitados. “É um trabalho que mexe com o bolso do cliente e é preciso ser feito com responsabilidade. Não é qualquer um que pode fazer essa mensuração. Essa é uma atribuição do corretor de imóveis, segundo estabelece o artigo 3º da lei nº 6.530/78, que regulamenta a profissão”, alerta. A lei garante ao corretor “exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária”.

A avaliação não está restrita apenas ao custo de pedra e cal do imóvel. Deve-se levar em conta todo um conjunto de variáveis até se chegar ao valor mercadológico do bem. “Somente o corretor de imóveis, que convive diariamente com as demandas do mercado imobiliário, tem capacidade técnica para identificar peculiaridades do mercado as quais não são possíveis ser identificadas apenas por cálculos matemáticos”, ressalta Avellar.

São muitos os itens constantes numa avaliação imóbiliária. Entre eles estão o projeto, as dimensões da unidade, área útil, características físicas, técnicas de construção, acabamento interior, qualidade dos materiais utilizados, revestimento da fachada, idade do imóvel, estado de conservação, localização (cidade, bairro, vias de acesso, urbanização da área), localização espacial (incidência da luz solar), vizinhança, arborização, oferta de transporte, comércio, área de lazer e serviços públicos existentes no entorno entre outros.

Tire suas dúvidas

- O que é a Avaliação Imobiliária?

É uma atividade exercida por corretor de imóveis, habilitado e credenciado junto aos órgãos de classe (Conselho Regional de Corretores de Imóveis - Creci e Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado de Pernambuco - Sindimóveis).

- Para que serve a avaliação de bens imobiliários?

A avaliação pode ser realizada para diversas finalidades. As principais são: a compra/venda do imóvel, atualização de patrimônio, inventário e partilha de herança, operações de investimento, contratação de garantia hipotecária, reavaliação de ativo imobilizado (Aumento de Capital), liquidação judicial e cálculo de indenização para fins de desapropriação.

- Pode ser atribuído valores diferente a um imóvel?

Sim. O valor é atribuído de acordo com o tipo de avaliação solicitada pelo cliente. O corretor-avaliador pode estimar o “valor de mercado”, para a venda no mercado livre; “valor de venda imediata”, no caso de necessidade de uma venda urgente; “valor locativo”, atribuído ao imóvel que será utilizado para gerar rendimento (aluguel).

- Quais variáveis são observadas para definir o valor do imóvel?

São considerados na avaliação de um bem imobiliário a área construída, o projeto, a localização (cidade, bairro), localização espacial (orientação solar), vizinhança, acessibilidade, acabamento interior, qualidade dos materiais empregados, revestimento da fachada, áreas de estacionamento e de lazer, estado de conservação e idade do imóvel entre outros.

SAIBA MAIS

Uma das principais ferramentas utilizadas atualmente pelos corretores neste trabalho é o livro “Avaliação de Imóveis - Teoria e Prática”, de Frederico Mendonça, lançado em maio deste ano.