O APARATO DO ESTATUTO DA CIDADE E PRAGMÁTICA DOS INSTRUMENTOS URBANÍSTICOS APLICADOS NO MUNICÍPIO DE BOA VISTA

Nathanaela Honório Paulino da Silva¹

RESUMO

O Estatuto da Cidade é a denominação oficial da lei 10.257 de 10 de julho de 2001, que regulamenta o capítulo "Política urbana" da Constituição brasileira, é a ferramenta que instrumentaliza o gestor administrativo para o ato da urbanização e que busca humanizar as cidades. Necessário às cidades com mais de vinte mil habitantes, àquelas cujos integrantes sejam pertencentes a regiões metropolitanas e aglomerações urbanas, ainda, cujos integrantes pertençam a áreas de especial interesse turístico ou às cidades inseridas na área de influência de empreendimentos ou atividades com significativo impacto ambiental de âmbito regional ou nacional, tem Sua existência está indicada no art. 182 da Constituição Federal Brasileira de 1988 que proclama os ideais de bem coletivo, segurança e bem-estar dos cidadãos bem como do equilíbrio ambiental. Tendo como objetivos o controle, indução e aumento do desenvolvimento urbano, o Estatuto da cidade ostenta um conjunto de diretrizes gerais a respeito da política de desenvolvimento urbano a ser executada pelo poder público municipal. No município de Boa Vista o plano diretor estratégico e participativo aloca-se na Lei complementar n.º 924/06 e nesta constam os instrumentos indicados para sustentar-se o desenvolvimento urbano local, como: parcelamento, edificação ou utilização compulsórios, imposto sobre Propriedade Predial e Territorial Urbana, desapropriação, tombamento e inventários de imóveis, conjuntos urbanos, sítios urbanos ou rurais, usucapião especial de imóvel urbano, direito de preempção, avaliação de impacto ambiental e relatório de impacto ambiental.

Palavras-chave: Estatuto da Cidade; Denominação; Previsão; Justificativa; Objetivos; Instrumentos urbanísticos aplicados no município de Boa Vista-RR.

1 CONSIDERAÇÕES INICIAIS

1.1 O Que é o Estatuto da Cidade?

O Estatuto da Cidade é a denominação oficial da lei 10.257 de 10 de julho de 2001, que regulamenta o capítulo "Política urbana" da Constituição brasileira.

Subdivisão:

a. Plano diretor: "o instrumento básico da política de desenvolvimento e expansão urbana".

b. Parcelamento, edificação e utilização compulsórios: o plano diretor de um município pode estabelecer coeficientes de aproveitamento[20] para certas áreas da cidade

c. Preempção: Se o município tiver especial interesse em adquirir imóveis em determinada região, poderá delimitá-la em lei específica e, nos cinco anos seguintes, terá direito de preempção, ou seja, preferência na compra de qualquer imóvel que venha a ser vendido naquela área

d. Usucapião especial de imóvel urbano: Atendendo à função social da propriedade, o legislador criou uma espécie nova de usucapião, exigindo menor prazo prescricional do que a usucapião comum, regida pelo código civil: cinco anos em vez de quinze.

1.2 Onde está previsto a sua criação?

Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo poder público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes.

(Constituição Federal/88, grifo nosso)

1.3 Justificativa para criação do Estatuto da Cidade

O Presidente da República sancionou, em 10 de julho último, a Lei nº 10.257, que instituiu o Estatuto da Cidade, estabelecendo normas de ordem pública e interesse social que regulam o uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurança e do bem-estar dos cidadãos, bem como de equilíbrio ambiental. Esta lei entrou em vigor dia 10 de outubro de 2001, noventa dias após sua publicação, ocorrida dia 11 do mesmo mês de julho.

Trata-se de inovador dispositivo legislativo no intuito de tornar mais humanas nossas cidades, que vai ao encontro do princípio da função social da propriedade do inciso XXIII do artigo 5º da Constituição Federal.

1.4 Para quê serve?

Para assegurar normas de ordem pública e interesse social que regulam o uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurança e do bem-estar dos cidadãos, bem como do equilíbrio ambiental.

1.5 Sobre o quê institui?

A epígrafe da Lei n.º 10. 257/01 (Lei do Estatuto da Cidade) informa que a mesma regulamenta os arts. 182 e 183 (política de desenvolvimento e usucapião urbano, respectivamente) da Constituição Federal, além, estabelece diretrizes gerais da política urbana e dá outras providências.

1.6 Objetivos dos instrumentos urbanísticos

a. Controlar o desenvolvimento urbano, visando reorientar a ação do poder público, do mercado imobiliário e da sociedade de acordo com os novos critérios econômicos, sociais e ambientais;

b. Induzir a ocupação de áreas já dotadas de infraestrutura e equipamentos, mais aptas para urbanizar ou povoar, evitando pressão de expansão horizontal na direção de áreas não servidas de infraestrutura ou frágeis, sob o ponto de vista ambiental;

c. Aumentar a oferta de terra e de edificação para atender à demanda existente, evitando assim que aqueles que não encontram oportunidades de moradia nas regiões centrais sejam obrigados a morar em periferias longínquas, em áreas desprovidas de infraestrutura, em áreas de risco de enchentes ou desabamentos ou em áreas de preservação ambiental.

1.7 O que são instrumentos urbanísticos?

São recursos previstos legalmente que circundam o meio urbanístico, ou seja, caracterizam-se como meios que, visam abranger medidas técnicas, administrativas, econômicas e sociais, necessárias ao desenvolvimento racional e humano da cidade.

1.8 Para quê servem os instrumentos urbanísticos?

Como fazem parte do conjunto de diretrizes gerais, a respeito da política de desenvolvimento urbano a ser executada pelo poder público municipal, os instrumentos urbanísticos oportunizam -ao município-, progresso. Além, o estatuto da cidade, traz a ideia de desenvolvimento urbanístico sustentável como diretriz para realização de uma gestão democrática. Assim, os instrumentos urbanísticos devem direcionar os entes municipais no sentido de que, haja processo de desenvolvimento econômico no qual se busque preservar o meio ambiente, levando-se em conta os interesses das futuras gerações, atendendo às orientações da Carta Magna de 88 –impulso dado pelo art. 225 e ainda, servem para a construção de uma política urbana que concretize, de fato, a função social da propriedade urbana e o direito de todos à cidade.

2 INSTRUMENTOS URBANÍSTICOS UTILIZADOS EM BOA VISTA/RR (LEI COMPLEMENTAR N.º 924/06 – DISPÕE SOBRE O PLANO DIRETOR ESTRATÉGICO E PARTICIPATIVO DE BOA VISTA E DÁ OUTRAS PROVIDÊNCIAS)

“Art. 30 – Para o planejamento, gestão e promoção do desenvolvimento urbano, o Município de Boa Vista adotará, dentre outros, os instrumentos de política urbana que forem necessários, notadamente aqueles previstos na Lei Federal n.º 10.257/01 – Estatuto da Cidade:” (Lei Complementar n.º 924/06).

Os instrumentos urbanísticos visam a construção de uma política urbana que, possibilite a função social da propriedade urbana e o direito a todos à cidade.

A função social da propriedade está prevista no art. 5.º, XXIII, CF/88, o qual diz: “a propriedade atenderá a sua função social”. Esta deve ser compreendida na propriedade urbana e rural. Para esta última, o art. 186, CF entende que:

Art. 186. A função social é cumprida quando a Propriedade rural atende, simultaneamente, segundo critérios e graus de exigência estabelecidos em lei, aos seguintes requisitos:

I – aproveitamento racional e adequado;

II – utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação do meio ambiente¹;

III – observância das disposições que regulam as relações de trabalho²;

IV – exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores.

No que tange à propriedade urbana, o art. 182, §2.º, “a propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor.”. O plano diretor do município de Boa Vista (Roraima) incorporou, portanto, o capítulo V que dispõe sobre a estratégia de ordenamento e estruturação urbana, indicando –a exemplo- no seu art. 26 que, na área urbana parcelada serão definidas as áreas prioritárias para fins de regularização fundiária e urbanística e as áreas prioritárias para a recuperação e proteção ambiental.

I – Parcelamento, edificação ou utilização compulsório;

Objetivo geral: estimular e orientar o desenvolvimento urbano, com a finalidade de evitar o enriquecimento ilícito –hipótese possível se, o proprietário aguarda valorização do imóvel.

Objetos: solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado.

Significam, respectivamente: a) desmembramento (subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com aproveitamento do sistema viário existente) ou loteamento (subdivisão em lotes destinados à edificação, com a abertura de novas vias de circulação); b) imposição de construção ou utilização ao solo não edificado ou subutilizado, instrumento aplicável a imóveis construídos, todavia, abandonados.

Obs.: Vedações da aplicação desses instrumentos, segundo o art. 3.º da Lei n.º Lei nº 6.766/79 (Lei do Parcelamento do Solo Urbano):

1ª hipótese: proibição de parcelamento do solo urbano em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas;

2ª hipótese: é exigido o saneamento do terreno para o parcelamento do solo urbano em terrenos aterrados com material nocivo à saúde pública;

3ª hipótese: o atendimento de exigências específicas das autoridades para o parcelamento do solo urbano em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento);

4ª hipótese: o não-parcelamento do solo urbano em áreas cujas condições geológicas não aconselhem a edificação;

5ª hipótese: a vedação em áreas de preservação ecológica ou naqueles onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis.

II – Imposto sobre Propriedade Predial e Territorial Urbana – IPTU – progressivo no tempo:

O art. 33 da Lei Complementar n.º 924/06 (Plano Diretor Estratégico e Participativo de Boa Vista) informa que esse instrumento urbanístico deve ser utilizado a partir do descumprimento das condições e prazos para execução de um dos supracitados, momento o qual, o ente municipal procederá à aplicação do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) progressivo no tempo, mediante majoração da alíquota pelo prazo de cinco anos consecutivos. Isto significa que, se o intimado a parcelar, edificar ou utilizar a

sua propriedade, descumprir com as condições que lhes fora imputadas e prazos indicados para aquela execução, incidirá sobre aquela propriedade IPTU progressivo no tempo, com a _______

¹ Preservação dos atributos naturais de uma região de maneira associada às atividades humanas, promovendo a qualidade de vida, o bem-estar da população e o uso sustentável dos recursos naturais.

² Não utilizar-se da práticas laborativas com condições análogas à escravidão, por exemplo. Valendo lembrar que, todas essas ações devem ser empreendidas de forma obrigatória- a fim de garantir a função social da propriedade.

finalidade de forçar o proprietário a cumprir a função social daquela, de tal maneira que, durante cinco anos, a alíquota (determinado valor em percentual que soma-se ao do tributo) será aplicado IPTU progressivo de modo que, atingindo os cinco anos e não vindo aquela propriedade cumprir função social, passará a incidir a alíquota máxima sobre aquele imposto, e findando aquele prazo sem qualquer resposta positiva do imóvel obsoleto, o ente municipal está apto para exercer o procedimento de desapropriação do respectivo imóvel –com pagamento em títulos da dívida pública.

Infere-se, portanto que, em nome do interesse e bem coletivo, o “dominus” exerce o direito de proprietário, todavia, de forma limitada, dando-se portanto, primazia àquele que se orienta em função do bem-estar social.

III – Desapropriação:

Caracteriza-se pela última fase tangente aos procedimentos que compõem a política de controle e efetivação da função social da propriedade.

Crítica: o art. 182, § 4.º, III, CF (disciplina a respeito da política de desenvolvimento urbano), indica, cinicamente, o prazo para adimplemento da referida indenização, valor que ainda pode ser quitado de forma parcelada, o que me leva a concluir que, o proprietário poderia estar gozando do direito real de usufruto de sua propriedade, ao invés de estar sendo prejudicado com o adimplemento tardio, já que, na possibilidade do pagamento efetuar-se de forma parcelada, estas não seriam acrescidas do percentual –anual- equivalente à valorização do imóvel.

Além, o adimplemento da indenização baseada no valor real do imóvel, pode demorar anos (indicação legal: 10 anos) para ser vencido, o que prejudica aquisição de nova propriedade por parte do vitimado ou se melhor couber expressão denotativa “evicto”.

Vale a observação de que em havendo ato comissivo ou omissivo que venha a retardar ou tentar defraudar o pagamento regular de precatório incorrerá em ato criminoso de responsabilidade.

IV – Tombamento e inventários de imóveis, conjuntos urbanos, sítios urbanos ou rurais:

Instrumentos destinados a proteger o patrimônio cultural brasileiro.

A partir de tal prerrogativa é legal, portanto, o arrolamento e registro de imóveis, conjuntos urbanos e sítios rurais- de patrimônio histórico.

Esses imóveis são sujeitos “a um regime especial de uso, gozo, disposição ou destruição em razão de seu valor histórico, artístico, paisagístico, arqueológico, científico ou cultural.” (GASPARINI apud MORAIS, 2002).

No que se refere ao tombamento, este pode ser voluntário (o proprietário pede tombamento da coisa) e o compulsório (perpetrado por iniciativa do Poder Público, por despacho da autoridade competente), constituindo-se a esta ação, o direito de defesa, onde, se a decisão for contrária ao proprietário será determinada a inscrição no Livro de Tombo, momento o qual, pode-se considerar que, o imóvel tombado terá o gravame da servidão administrativa. Se favorável a decisão ao proprietário, o processo será arquivado.

No Plano Diretor da cidade, o art. 6.º prevê que a preservação, recuperação e valorização do patrimônio ambiental constituem diretrizes voltadas para estratégia de qualificação ambiental do município.

Patrimônios tombados, em Boa Vista:

a. Casa da Cultura Madre Leotávia Zoller (1994) – localizada entre as ruas Jaime Brasil e Sebastião Diniz, atual Ouvidoria do Estado;

b. Forte São Joaquim, localizado a 32 Km da cidade.

V – Usucapião especial de imóvel urbano

Aqui vale lembrar que, imóvel público não é guarnecido por este direito. Assim, não se poderá adquirir –pelo instituto da usucapião- bem público.

No que se refere à usucapião especial de imóvel urbano, o art. 183 e 191, da CF nos indica que, constituem requisitos para subsunção do instituto retrocitado os seguintes:

a. Possuir como sua, área urbana de até 250/50 m²;

b. Período de 5 anos -ininterruptos;

c. Sem oposição;

d. Para fins de moradia ou de labor -familiar ou do possuidor-, que não pode ser proprietário de outro imóvel.

Obs.: esse direito não pode ser reconhecido por duas vezes, a mesma pessoa, no que tange ao caso disciplinado no art. 183 (usucapião especial urbana);

Obs.: a usucapião pode ser de ordem individual ou coletiva, subsumindo-se esta última característica quando o imóvel usucapido tenha sido invadido por um grupo de indivíduos de baixa renda.

VI – Direito de preempção

Disciplina acerca o Plano Diretor da cidade de Boa Vista, a partir do art. 37.

Informa a subseção pertinente que, o Poder Público Municipal exercerá o direito de preempção para adquirir imóvel urbano objeto de alienação (transferência, venda, cessão) onerosa entre particulares, de forma que, o ente municipal deverá ser avisado quando o proprietário desejar se despojar do direito real de propriedade daquele bem, onde, aquele adquirirá o bem nas condições apresentadas pela oferta feita por terceiro.

Por exemplo, o ente municipal, poderá adquirir o bem em virtude da necessidade de proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico.

VII – Avaliação de impacto ambiental e relatórios de impacto ambiental.

O artigo 9.º do Plano Diretor do município disciplina que se elegem como estratégias necessárias para a realização dos objetivos da política de meio ambiente a instituição de procedimentos técnico-administrativos de avaliação de impacto ambiental para o controle das obras, atividades ou instalações que potencial ou efetivamente possam causar degradação do meio ambiente urbano e rural, afetando o patrimônio ambiental do município, e alteração significativa na qualidade de vida, afetando o bem-estar dos habitantes do município. Teor que se coaduna com o importado no art. 225, da Constituição Federal Brasileira.

No que tange ao RIMA –Relatório de Impacto Ambiental- nada é citado no referido diploma legal, todavia, entende-se que, para licenciar execução de obras, deve-se atender à execução de respectivo relatório, afim de cumprir o que ostenta o inciso II, do art. 6.º do supracitado, que diz:

São diretrizes voltadas para a estratégia de qualificação ambiental do município de Boa Vista:

II – a promoção do planejamento e da gestão municipal que respeite os condicionantes do meio físico e biótico; (...).

Tal disposição condiciona-se à gestão sustentável, orientada pelo Estatuto da Cidade, e portanto, não esteja explicita no Plano Diretor do município, tacitamente, veicula a necessidade de proteção do meio ambiente através destes instrumentos de controle.

3 CONCLUSÃO

Os instrumentos urbanísticos apresentados configuram ferramentas de coação cujas finalidades atendem à concretização da função social da propriedade.

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

BRASIL. Constituição Federal, de 5 de outubro de 1988. São Paulo, Rideel, 2009.

BRASIL. Lei n.º 6.766 de 19 de dezembro de 1979. Diário Oficial da República Federativa do Brasil. Poder Executivo, Brasília, DF, 1979.

BRASIL. Lei n.º 10.257, de 10 de julho de 2001. Diário Oficial da República Federativa do Brasil. Poder Executivo, Brasília, DF, 2001.

MORAIS, Maxwell Medeiros de. Regime jurídico do tombamento. Jus Navigandi, Teresina, ano 7, n. 54, 1 fev. 2002. Disponível em: <http://jus.uol.com.br/revista/texto/2687>. Acesso em: 10 jan. 2011.

RORAIMA. Lei complementar n.º 924/2006.

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¹ Concluinte do curso de Bacharelado em Direito pela IES Faculdade Cathedral (Campus Boa Vista) e escritora entusiasta.